叔母に貸した土地の問題

質問

こんにちは

私の母が伯母に貸した土地について。
40年ほど前に私の実家の隣に叔母夫婦が木造の家を建てました。
土地(約30坪)は母のものです。家は叔母夫婦のものです。
契約書はなし。今となっては約束の内容もわかりません。

現在地代は以下の金額をいただいています。
そして私の母が２年前、叔父も亡くなり、叔母も今年はじめに亡くなりました。
叔母の子供(従兄弟)と私とでこれから話し合いがはじまります。

従兄弟は現在は住んでいませんが、これから住む予定があるとのこと。

私としては親同士の契約終了と考えて、新たに不動産をとおして契約をしたいと考えています。
保証金、権利金などいただけるものでしょうか?
また法的には従兄弟がこれからも住めるものなのか?
新たな賃貸借は可能なのか?
土地の返還は請求できるのか?
土地の返還が可能な場合の家の解体費用はどうなるのか?

参考までに路線価が120 土地が30坪 地代が月16000円

どこに相談していいか迷っていました。
どうぞよろしくお願いいたします。

回答No.3

noname#195579

保証金や権利金は契約を結べばいいのです。

ただ、借地契約が４０年前ということで旧借地法が適用されるので

なにせ借地借家法が制定されたのは平成３年で４年に施行、そのまえからの契約はこれですから。

お母さんが貸主なんですよね。お母さんにしか決めることはできません。

旧法では初回が３０年　更新で２０年つまり１０年後です。

契約が切れるまでは新たに契約を結ぶことはできません。

http://allabout.co.jp/gm/gc/25923/

つまり、新法の適用外なのです。

地代の支払いの猶予は旧法にはないので地代の支払利が遅れたら更新をやめ、

再度契約すればいいです。まあ、お母さんが決めることですがね。

回答No.2

agboy

まずは回答を個別に
１．保証金、権利金などいただけるものでしょうか?
そういった内容で契約を締結すれば可能です。ただし、同意してもらうのは難しいでしょう。

２．法的には従兄弟がこれからも住めるものなのか?
借地権を相続することにより、住めます。

３．新たな賃貸借は可能なのか？
『新たに賃貸借契約を締結できるのか？』という意味であれば、それは可能です。ただし、同意してもらうのは難しいでしょう。いとこ側から見て、新たに契約することに何等のメリットが無いからです。

４．土地の返還は請求できるのか？
請求できますが、土地を自己利用する正当事由がないと裁判で勝つ可能性は低く、その場合移転補償を支払って正当事由を補完する必要があります。

５．土地の返還が可能な場合の家の解体費用はどうなるのか?
土地の返還が双方の合意に基づくものであるならば、解体費用負担についても合意内容に盛り込むものです。

この契約が賃貸借契約になるかどうかは、実際に支払っている30坪分の固定資産税と都市計画税の２～３倍であれば賃貸借契約とみなされるでしょう。実際に支払っている公租公課とトントンの場合は賃貸借契約ではなく使用貸借契約になり、借地借家法は適用されません。

ここからが話し合いで、いとこが新しい契約書の作成に同意してくれれば言うことは無いのですが、難色を示した場合、無理に契約書の締結をさせることは出来ません。賃貸借契約における賃借人の義務は『賃料を支払うこと』であって、『契約書を取り交わすこと』に応じる義務は無いからです。
しかも、新たな賃貸借契約を締結することにより何らかのお金を支払う必要があると判ったなら余計難しくなるのはご理解頂けますよね？

質問内容から、建物は築40年で、まだまだ使えるものの、建て替えが視野に入ってくる時期かと思います。建替える場合の建替え承諾料の金額若しくは算定基準を盛り込む、または第三者に建物を売却する場合の承諾料（書き換え料）の金額若しくは算定基準を盛り込むのでキチンとした契約書を取り交わしましょうよ、というスタンスでないと難しいと思いますよ。

繰り返しますが、いとこの人から見ると、今まで通り地代さえ支払っていれば、今の建物を建替えようとしたり、誰かに売ろうとしない限りは質問者様の依頼を断り続けても何等のリスクは無いのです。

最後になりますが、相談先としては日本の各地に借地問題を扱っている人がいます。
質問者様の地元の人に相談してみてはいかがですか？

参考URL：

http://www.cubical.jp/

お礼

ご丁寧にありがとうございます。
次の手がないようですね。
受けとめます。
感謝です・・

相続人としては、今の地代で契約するしかなさそうですね。
不動産にはこれから契約書等の相談をいたしますが・・
50代の私としては売れば路線価で約1200万の土地の相続ですが・・
月に16000円の相続では・・死ぬまでにいくらになるのか?
また自分で住むことも出来ないなんて。

何か良い方法はないものでしょうか?

回答No.1

noname#203300

借地権については旧法と新法の切り替えもあり、契約期間の定めも契約書もないとすると、専門家（ただの弁護士ではなく、借地権に強い弁護士）に相談されるしかないでしょう。

　ただ、ド素人でも分かる範囲では、借地権は相続されますから、『法的には従兄弟がこれからも住めるものなのか?』はYESと思います。