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設計業務委託契約についての疑問と解約について
- 設計業務委託契約での疑問について説明します。
- 図面と営業さんの話が一致せず、疑問を持っています。
- 解約についても検討しており、返金の可能性を知りたいです。
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＞おっしゃる通り、建築条件付き土地と建物、セット販売というスタイルで、4280万の販売価格です。 まず、土地価格を切り離して明らかにしましょう。土地26坪、坪1００万で2600万 家屋37.5坪として坪単価50万なら 1875万 ＞土地の容積率は、150％だと思われます。 それを聞いてほっとしました。 ＞建物北側は北側斜面規制がかかると言われてます。 それで面積がけずられるのですね。 ＞解約の場合、50万は全額諦めなければいけないでしょうか？ そんなことはないです。ただ１/５０の図面書いただけで、それは不動産会社にしてみれば営業図面。 設計というのは、その先の細かい詳細設計と確認申請などの手間の話。今の図面だって普通は ゴリゴリ意見をぶつけて姿形が変わるのが普通。 例えば階段の位置変えろだとか風呂は3階にもってこいとか、いろいろ難癖つけて楽しむものです。 それがないのだから、そんな漫画に50万払ったらいけません。どうせそのオッサン設計士は 不動産屋の社員みたいなものだから仕事がこけても飯は食える。 ＞いくらかでも返金を求めるのは無理でしょうか。 50万円前金で取るのは阿漕ですね。いいのかなぁ。行政の不動産監督課に電話して聞くといいですよ。 設計契約で前金とるのってあったかな。 結局設計料名目で金を払わせ、逃げられなくする。・・・・変なやりかたですね。 ＞また、建物標準面積 100m2（ビルトインガレージ別） これは、ガレージ部分が含まれないと解釈した我々の解釈が間違っているのでしょうか？ 間違っていないですよ。ビルトインガレージ別で100m2。ガレージがつけば113.66m2 正味100m2＋１３．６６m2の設計してもらえばいいのでしょう？それなら１６．９６m2の増床はないわけです。 敷地の容積率を余らせてもったいないけど、4280万に納めたいから面積削れというしかない。 狭くなれば当初の予算で当初のイメージどおりになるわけですよね。 だったら、そういえばそういう絵を書いてきますよきっと。 「俺は容積あまらせても平気なんだ」そうはっきり伝えることです。
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＞戸建て購入にあたり、先日売主である会社と 『設計業務委託契約』 を50万で結びました。 ハウスビルダーとの契約でしょうか、建築条件つき土地の契約でしょうか。 ＞ 物件紹介をお願いしていた建売り販売会社より希望の地域で 「4280万円 土地 84.89m2 建物面積 100m2 間取りフリープラン」 の物件があると紹介される。 いわゆる建築条件付土地ですね。 ＞その会社へ伺って話しをし、「この価格でどんな家が建つのか知りたい」 と話すと、3日後に売主会社の設計士を紹介してくれた。 提携している工務店の建築士でしょうか。 ＞設計士は 「急ぎで描いたものなので、参考程度にっ」 と図面を提示。 ＞図面の中央、下部分に 100.20 と書かれており、各階の間取りの横にもそれぞれ数字があり、それらを合計すると 100.20 になる。 まず、土地の指定容積率を確認してください。150％になっていますか？１００％ですか。 屋内駐車場は面積に加えないので、土地面積が８４．８９平米で100％の容積率なら中身100平米の家は無理。 １５０％なら、斜線と日影さえクリアすれば127平米までいけます。 ＞契約後に提示された図面にはビルトインガレージも100m2に含まれているように思われます。 50分の一図面で建物求積図・面積表を提出させてみましょう。 ＞設計業務委託契約書の 「不動産の表示」 部分には 「建物標準面積・・・100m2標準（ビルトインガレージ別）」 とあります。 この標準面積というのが嘘臭いですね。工務店のオッサンが宣伝用にあらかじめ用意した「標準設計」つまり 雛形なのかも。 ＞次回の打ち合わせで、設計士が前回のプランは正式なものではない、急いでので間違えた・・・など言ってきたら、契約を解約しようかと思います。 その前に、指定容積（道路幅などでも変わります）率は売買契約書にあるでしょうから、確認し１５０％なら安心 １００％ならもともと８５m2の家しか建たない土地と納得する。 ようするに指定容積を超えてまででかい家はたちません。ガレージは面積に含めないので３ｍ×５ｍのガレージなら 15平米で85m2の建物とあわせてちょうど100平米になります。 ＞（毎日図面を引いている1級建築士が、ビルトインガレージ込み、100m2でどんな広さの間取りになるか、自分で描いて気がつかない事もおかしな話です） というかまず容積率をチェックしますよ。 ＞解約の場合、50万は全額諦めなければいけないでしょうか？いくらかでも返金を求めるのは無理でしょうか。 建築条件付土地なら、建築の請負契約がまとまらないなら土地の売買も白紙撤回ですよね。うまく 話をもっていかないと、買主都合の解約にされてしまいそうですから、ここはこの建築士はうそつきだからしんようできない とごねて、土地まで解約にもっていくしかなさそうですね。 それにしても建築条件付ってろくな話きかないですね。 土地だけ買って、一般のハウスビルダーに注文したらもっとまともな対応すると思いますよ。
補足
congrats様、早速の回答、いろいろと詳しくありがとうございます。 おっしゃる通り、建築条件付き土地と建物、セット販売というスタイルで、4280万の販売価格です。 また、契約は、売主と設計業務委託契約のみを契約し、土地売買と建築の請負契約はまだです。 土地の容積率は、150％だと思われます。建ぺい率は60%、南側に公道（4m位）があり、建物北側は北側斜面規制がかかると言われてます。 設計委託契約後に提示された図面には、 ○ビルトインガレージ13・66m2、○1階35.19m2、○2階50.10m2、○3階24.84m2 延べ床面積123.79平米 そして、123.79m2の下に、116.96m2 と記されていて、標準の100m2から16.96m2増床なので、その分が約250万弱と記されています。 物件を紹介してくれたのは、売主のグループ会社の販売会社で、建築士は売主会社に籍があります。 素人相手に、サバを読んだようなプラン図を提示して、契約させ、その後全く違った数字の図面で高額なプランを提案するなんて、ホント腹立たしくて仕方ありません。 相手に落ち度を認めさせて、解約時、少しでもお金を取り戻すのは無理でしょうか？ その手の手法でやってきてるプロが相手では、泣き寝入りでしょうか・・・・。
- atelier21
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設計士とは？此の様な資格はありません ○級建築士が○級建築士事務所等開設した事業所名で事業します HMの下請け図面屋さんを設計士と呼称したのでしょう 建築士＆事務所届の証明書とか見せて貰ってご確認されたのでしょうか 此の手合いの取引が、設計者には大変迷惑であり 最も被害が及ぶのが質問者さん始めとした一般の方々です 何の商品でも買い手が必要とする理由や内容を言う処から始めるでしょう 設計側からは其の与条件に基づいて、法規他の諸々枠内のご提案をします 其の提案が概略、客側がお認めになって、契約成立となります 方向違いであれば、最初の段階での、白紙撤回ではないですか
補足
atelier21様、早速の回答ありがとうございます。 買い手の立場に立って、いろいろ助言下さる様な親切な建築士の方々もたくさんいて下さると思います。 ですが、今回我々は当たりの悪い会社と設計士にあたってしまったようです。 紹介された建築士は、売主会社（一級建築士事務所の免許を持っている）に籍を置く1級建築士です。設計業務委託契約をするときに、免許の提示もあり、同席の上、重要事項説明も受けました。（←この辺りの、法的な部分はしっかりクリアしてる様です） 我々の要望 「この基本価格でどんな家が建つのか知りたい」とお願いして、お話しているのに、価格度外視なプランを提示して話を進めるなんて、初めから騙して契約させようとしたのではないかと、立腹しております。 もちろん、その段階で我々は何の疑いもなく「基本価格で、目の前のプラン図の家が建つものだ」と思って、その後の契約に至りました。 今思えば、もっと細かい確認が足りなかったと思っております。思いこみって怖いなぁと痛感しました。 契約を破棄して、1円の返金もなかったとしても、勉強料と思うしかなさそうです。
お礼
congrats様、度々の回答、アドバイスありがとうございます。 読ませて頂いて、なんとなくスッキリしたというか、助けられた気持ちでおります。 『ビルルトインガレージ別』って言ったら、やっぱり 『別 = 含まれな』 って意味で解釈して間違いではないですよね。 「最初に見せてくれた図面をベースに、次回は話を進めたい」と伝えていたところ 「既に、新しいプランで図面を制作しているので、次回打ち合わせはそれで進めます」と、また、こちらの要望を無視した対応です。 どういうつもりか、次回どんな顔して現れるのか、ある意味興味があります。 次回の打ち合わせでは、congrats様を始め、アドバイス下った方のご意見を参考に、屈することなく対応したいと思います。 この度は、ありがとうございました。 この先も、こじれるようなら、またお力貸して頂けると幸いです。