転貸借している旨の主張

質問

転貸借している旨の主張

　みなさん、こんにちは。いつも回答ありがとうございます。以下のように
質問しますのでよろしく教授方お願いします。

　不動産競売物件を購入しようとしているのです。
　物件明細書には、以下の通りの記載があります。
　不動産の表示
　　土地建物。目録記載の通り

　売却により成立する法定地上権の概要。
　　無し

　買受人が負担することになる他人の権利
　　無し

(●Q01)　　物件の占有状況等に関する特記事項
　　建物
　有限会社eシステムが占有している。同社の代表者は、本件債務者である。同社は、高登久建設へ転貸借している旨の主張をしている。

　と書かれてあるのですが、強制執行をするための執行文を取ることが、できるでしょうか?

(●Q02)　　執行文を取るまでに、どの程度の期間が必要でしょうか?

(●Q03)　　落札したときに、どのように明け渡しを進め、どのような点を注意すればよいでしょうか?

(●Q04)　　単に、鍵を交換して、改装して売却してよいものでしょうか?

　現実には、空き家で、家内には、椅子一つと椅子のソファーが一つ残されているだけです。
　転貸借を理由に明け渡しを妨害しているようにも見えます。

　現在転貸借人には、裁判所から照会文書を送付するも「宛所たずね当たりません。」。

　土地の占有者及び占有状況は、土地所有者、上記のものが本土地上に下記建物を所有し、占有している。

　建物の占有者及び占有状況は、建物所有者以外。上記の者が、本建物を住居として使用している。「占有者及び、占有権限」の通り。有限会社eシステム、高登久建設の期間は、平成20年03月21日から、平成25年03月31日までの5年間。

　裁判所資料には、記載が無いですが、賃貸借は、抵当権よりも、時期的に、遅れるのでしょう。

　「占有者及び、占有権限」賃料・支払い時期　毎年60000円　1年分前払い金720000円。高登久建設は、毎年840000円。前払い金840000円。eシステム保証金500000円。高登久建設、保証金、敷金無し。

その他の事項
　郵便受けにeシステムと高登久建設のシールあり。玄関先には、積住建の賃貸募集看板。電気、水道の契約は、解除。

評価書　建物の占有減価率　必要なし。
　　　　競売市場修正率　　0.6

　ご不明な点は、何なりとお尋ねください。

　たとえ、一つだけでも、お知りのことがありましたら、ご教授方よろしくお願いします。
　敬具

回答No.1

poolisher · ベストアンサー

転貸借の事実を裁判で争うのは現実的には難しいのではないでしょうか。
無駄な手間暇がかかるだけでしょう。

落札したいのであれば、札を入れるだけではなく、件の高登久建設に
連絡を取り事実関係を聞いて、明渡条件等を詰めておくべきでしょう。
勿論、物別れに終わったり連絡が付かなければ裁判を通じて強制執行と
いう段取りに流れますが、全く相手の事を知らずに落札するというのは
（私的には）リスキーです。

例えば反社会的な人が関わっていた場合、強制執行後も尾を引く可能性
があります。

お礼

poolisherさん、そして、皆さん、こんにちは。いつも回答頂きありがとうございます。

　貴重なる提言をいただき大変参考になりました。ご指摘のことは、誠にその通りと考えます。

>転貸借の事実を裁判で争うのは現実的には難しいのではないでしょうか。
>無駄な手間暇がかかるだけでしょう。
>
>落札したいのであれば、札を入れるだけではなく、件の高登久建設に
>連絡を取り事実関係を聞いて、明渡条件等を詰めておくべきでしょう。

　債務者によると高登久建設は、廃業になったようで、行き先は、分かりません。裁判所が、問い合わせを送っていますが、回答無しとのことです。
　裁判所の不動産競売係りの担当書記官に聞きましたが、行き先、住所は、落札者しか教えられないとのことです。

　賃借権と転貸権は、同時についているので、賃借人と近い関係と考えた方がよさそうです。落札妨害が目的でしょう。

>勿論、物別れに終わったり連絡が付かなければ裁判を通じて強制執行と
>いう段取りに流れますが、全く相手の事を知らずに落札するというのは
>（私的には）リスキーです。
>
>例えば反社会的な人が関わっていた場合、強制執行後も尾を引く可能性
>があります。

　とにかく、現場に見に行きました。偶然にも、債務者に出会って、全ての事情を聞くことができました。
　明け渡し条件は、50万円欲しい。50万円もらえるなら、鍵は、渡す。新築用地としての販売にも、協力する。
　とのことです。

　内見も、できるとのことで、別の日に鍵を開けて見せてもらいました。結果は、家の中を故意に壊していて、修復が困難で落札するのをあきらめ別の物件にしました。壁や洋たんすを何箇所も、ハンマーなどで破った後がある。雨戸が外されている。柱が壊されている。エアコンの室外機が外されている。天井板が外されて行き先不明。エアコンリモコンがハンマーで、ばらばらに壊されている。システムキッチンの魚焼き機や、食器乾燥機の内部が外されて存在しない。修復に何百万円もかかるし、これなら、利益を見込めない。

　平成7年ごろに債務者、自分たちが住む目的で購入して、水周りを中心に大幅な改装を済ませているのに、自分たちで家を壊さなければ、ならないなんてひどいの一言です。家に対する愛着は、無いのでしょうか?何のために、このような嫌がらせをしているのか理解できません。落札価格を低落させる目的とは、理解できるものの親族などが買い戻す意思は、無いとのことです。こんなに自分の家を壊せば、自分で住めないでしょう。債務者も、壊して更地にする以外に無い。今も奥さんと一緒に住んでいる。と説明していました。

　裁判所の状況説明書には、特に、損傷は、見当たらないとのことなので、内部を見ない人は、落札してから、あまりの違いに驚くでしょう。最初から、更地にする意図の人は、驚かないでしょう。

　ありがとうございます。
　敬具