土地の使用貸借、明け渡しについて

質問

相続して所有している300坪の土地（私単独名義）に7棟の建物があり、そのうち姉名義（相続）の建物（約20坪）が3棟建っています。私名義の4棟は空家です。姉は他人にそれぞれ10万円、計月額30万円で貸しています。私は今まで一度も一円も貰っていません。土地の税金は私が払っています。契約書もありません。こういうのを使用貸借というのだと聞きました。この度、お金が必要になり、この土地を売却しようと思います。姉に建物を除去して土地を明け渡せと言えますか？また、姉から借りて住んでいる人はどうなりますか？お金を要求されますか？

回答No.1

takumaF · ベストアンサー

こんにちは。
土地の契約が使用貸借契約の場合、借地借家法の適用はありませんので、土地の借主は著しく弱い立場になります。
使用貸借で存続期間の定めがある場合は、その存続期間の満了によって契約は終了します。
存続期間の定めはないけれど、土地に建物を建て、その賃貸借することを目的として定めているというような場合、契約に定めた目的に従った使用収益が終わったときに契約は終了します。この場合、契約が終了する前でも、使用収益をするのに足りる期間が経過したときは、直ちに土地の返還請求をすることができます。

したがって、お姉さまに、建物を除去して土地を明け渡せと言える場合があります。それに伴い、建物の賃借人が建物から出て行くとき、立ち退き料等を要求することがあるかもしれませんが、それは、ncocs24さんには、関係ない話です。

しかし、お姉さまは、その建物を人に貸して、生活費を稼いでいるのでしょうから、その家賃が入らなければ、生活等に困ることになるのではないでしょうか？

どうしても、土地を売却したいという場合は、まず、お姉さまの建物が建っている土地と自分の建物が建っている土地とを分筆登記をして、自分の建物が建っている土地のみを売却して、残りの土地は、お姉さまに買ってもらえるよう、交渉した方がよいのではないでしょうか？

とにかく、「自分の方が立場的に強いんだ」と一方的に、話を持っていくのではなく、「事情があって、土地を売りたいのだけれど、どうすべきかを一緒に考えてほしい」というようなニュアンスで相談されてはいかがでしょうか。

回答No.2

kanenashi

この質問ではちょっと分からないことがありますね。
それは、お姉さまが質問者の所有する土地上にある建物を所有するに至った経緯です。１．質問者が相続した時点はいつか。２．お姉さまが建物を取得したのはいつか。この２つは最低限把握したいです。

もし、お姉さまが建物を取得する際に、土地に権原がある状態で取得していたとしたら、かなりやっかいな話です。借地権はその登記をしなくても、建物を自己の名義で登記しているのであれば対抗要件を備えるのですから、お姉さまが「いや、被相続人とは土地の権原については話がついているんだ。」とか主張してきた場合には、最悪裁判までもつれ込むこと可能性もあります。どんなに荒唐無稽な主張であっても、お姉さまが現状では質問者の土地を占有している状態である以上、その占有は簒奪することはできません。従って質問者はお姉さまが土地を占有するに至った経緯を確認することが重要です。

次に、お姉さまが売却に同意してくれても、お姉さま所有の建物を賃借している借家人ついては、当然のことながら借地借家法の保護を受けます。No.1の方の回答にもあるように、仮にお姉さまが権原なくして土地を占有している状態なのであれば、本来質問者には無関係な話なのですが、お姉さまの占有を解き、かつ借家人の占有を解く作業をまともにやっていたらどの程度の時間が必要なのか、見当がつきません。本来お金を払うべき立場のお姉さまが支払いを回避したいがために、借家人と結託して占有を続ける可能性だって考えられます。（強制執行まで居座れば、借家人は引越ししなくて済みますし、お姉さまは賃料を受け取れます。利害が一致しているのです！）できるだけその様な事態に陥らぬよう、先手先手で動いていくべきです。借家人に対する補償も覚悟しておくべきでしょう。居座られて裁判をするよりはましです。

なお、分筆して売却するとなると、土地の面積からみて開発行為に該当する可能性があり、かつ、宅建業法に抵触する可能性も考えられます。（自分の土地を複数に分筆し、継続反復して売却すると、業として行っているとみなされる場合があります。）こうなるとちょっとおっかないので、信用できる業者に相談したほうがよさそうに思えますが・・。

なにはともあれお姉さまからのヒアリングを最優先で行い、意向を確認すべきでしょう。もし、土地の使用権原がないのに、その占有を解かないとあれば、完全に法律問題ですからwebで相談するレベルを超えています。法テラス、弁護士会等の活用をお勧めします。建物の賃借人への対応は、お姉さまとの合意ができてからでもよいように思います。