アパート賃貸契約時の口頭確認

質問

どなたか、ご意見をいただければ幸いです。

わたしは転勤族で、現在、アパート（ＲＣ造２階建１階）に居住しています。
契約期間は平成23年4月1日～平成25年3月31日の２年間です。
ところが先日、大家さん（＝不動産屋さん）から突然、「職員寮としてアパートを一括で貸したいから部屋を出てくれないか？　自分の手持ちの他の物件を紹介するから」と言われました。紹介された物件は、家賃は多少安いものの、木造で現在より手狭な部屋でした。最寄りのスーパー・コンビニからも遠くなってしまうし、あと１年経てばまた引っ越すかもしれない、何より「３月いっぱいで出てくれ」という急な話はとても受けられそうにない……と思って、検討のうえ「せっかく紹介いただいたのですが、始めの契約どおり、あと１年間貸してください」と大家さんに伝えました。

すると、大家さんから「無理に追い出すことはしないけど、もう駐車場を使わないでくれ」と言われました。
※もともと駐車場の少ないアパートで、１年前に部屋を検討していた時も敷地内の駐車は難しいな、と思っていました。でもダメもとで「駐車場はないんでしょうか？」と訊ねると、「うちの経営している店が近所にあるから、そこに置いてくれて構わないよ。駐車料金もいらない」と大家さんに薦められ、それならばと契約をし、そこに１年間置かせてもらっていました。

ところが、今回の件で大家さんからは「○○さん（わたしです）が『契約どおり』って仰るなら、駐車場は契約してませんから。ずっと置かれて迷惑なんですよ」と言われてしまいました。現在は、別の場所に賃貸の駐車場を探し中です。

ですが、このことがあってから段々と不安になってきました。大家さんがもし、何でもかんでも『契約書どおり』と言い始めると、非常に恐い、と思ったのです。

借りている物件は、家具家電がついていて、しかも月々の賃料にガス・水道・インターネット利用料が含まれています。故に、それなりの金額を毎月振り込んでいるわけですが、これらの取り扱いについて契約書には明記されていません。

たとえば、家具家電が破損・故障等したときの補償ですが、これは毎月1,000円を家賃に上乗せして積み立てのようなかたちにしています。万が一、故障したときはこの積み立てで対応することになっていますが、これはあくまで口頭確認（わたしが提案しました）をしたもので、契約書には記載されていません。

さらに、賃料（正確には管理料）にガス・水道・インターネット利用料が含まれることも契約書には記載されていません。これは、大家さんから口頭での説明がありました。「入居申込書」というものには記載がありますが、押印等はありません。現在はアパート一括で大家さんが支払っているかたちです。ですが、もし、わたしの部屋以外が、どこかの職員寮のようになってしまったら、契約がころっと変えられてしまうような気がして不安です。

また、入居一時金は礼金１か月分のみで、敷金がありませんでした。退去時の費用について、そのとき大家さんに訊ねましたが、「出るときはお金かかりませんよ」と言われました。ですが、これも契約書には書いてありません。

色々悩んで別の物件を探そうか……とも思いましたが、地域柄、それほど不動産屋さんや物件があるわけでもなく、年度末～年度初めの忙しい時期に各種手続をする手間を思うと、やはり留まるのが一番良いように思っています。それに、大家さんは立退き料を出してくださるような方ではありません……

以上の件について長々と書いてしまいましたが、お聞きしたいことは以下の５点です。

(1)賃貸契約の口頭確認はどれほど保護されるものでしょうか？
(2)今後、契約書に書いていない内容が変更される場合、対抗手段はあるでしょうか？
(3)今回のケースで退去時に起こりうる可能性のあるトラブルとはなんでしょうか？
(4)また、その対処方法（予防策等）をお教えいただければと思います。
(5)その他、今回の件に関して何かアドバイスがありましたらお願いします。

ごちゃごちゃとしてわかりづらいかと思いますが、よろしくお願いいたします。

回答No.2

noname#203300

大家しています。

(1)賃貸契約の口頭確認はどれほど保護されるものでしょうか？

　『口約束』も『約束』のうちですが、言った、言わないで揉めるのは分かりきっていますし、それぞれが『証拠』を出して『証明』しなければならなくなります。それを避けるために作成するのが『契約書』や『覚書』です。中でも一番強い効力があるのが『公正証書』ということになります。
　ですから、質問者様が『口頭確認』を履行させたいなら、その証明をしなければなりません。裁判では『メモ書き』も『証拠』として採用されることもあるようです。

(2)今後、契約書に書いていない内容が変更される場合、対抗手段はあるでしょうか？

　上記の内容でお分かりになると思いますが、最終的には裁判しかないでしょう。でも『証拠』がなければ如何ともし難い？

(3)今回のケースで退去時に起こりうる可能性のあるトラブルとはなんでしょうか？

　『出るときはお金かかりませんよ』は信じる方がどうかしています。未だ嘗て『原状回復費用の借主負担分』が０円なんて話は寡聞にして聞いたことはありません。少なくとも何年か人間が生活していた場所なのですからね。まぁ、どこの大家もこういうサイトでは「私のところは０円です。」なんて言えるでしょうが。
　大家が、“厳しい”査定をしてくることは考えられます。実際、“ケチ”を付ければどこにだって付けられるものなのです。

(4)また、その対処方法（予防策等）をお教えいただければと思います。

　ガイドラインをよく読まれておくことです。立会いの際にそのコピーを持参するのも良いでしょう。ただ、誰が相手でもというわけではありません。私のような“へそ曲がり”は、そんなことをされると“意地”で業者さんに“厳しい査定”を求めてしまうでしょう。

(5)その他、今回の件に関して何かアドバイスがありましたらお願いします。

　相手の大家が、彼なりの？“誠意”をもって『自分の手持ちの他の物件を紹介するから』と“話合い”に出てきたのを『契約書どおりに』と拒否してしまったのが間違えと思います。不動産屋さんに他の物件を安く探してもらう手もあったはずですし、大家にいくらかの負担をお願いする手もあったはずです。
　『そこに置いてくれて構わないよ。駐車料金もいらない』と言っていた大家も質問者様の『契約書どおりに』という姿勢に対しては、「それならそちらも『契約書』通りにしてよ。」と対応するしかなくなったのでしょう。確かに大家の立場からすれば、話合いを拒否されてはそうとしか出ようはありません。法で対抗してくる相手には法で対抗するしかないのです。まぁ、それがスッキリして良いという方もおられるのでしょうが。

　もう、相手にそう出られては、『証拠』で対抗するしかないでしょう。
　ただ、こうなると大家には相手を『自己都合』で出て行かせるような“手立て”は結構あります。ゴミの出し方一つでも“ケチ”を付ければ付けられます。早めに引越しされるほうが賢明と思います。

お礼

御助言ありがとうございます。
今回の件については、わたしはただ残念としか言いようがありません。
たった２年間の契約で、この１年間も、大家さんともトラブル無く、比較的良好な関係があっただけに、突然、１か月以内に退去してほしい、という話は非常にショックでした。

契約時の内容は、また改めて大家さんに確認しに行くつもりです。
そこで、あまりにも口頭内容が無視されてしまったら、面倒ではありますが引越すしかないかもしれません。

大家さんからは全て電話連絡で、こちらから出向いて立退きに当たっての条件等をお聞きしました。ですが、大家さんの手持ち物件は先に述べたとおりですし、その他の仲介物件については、入居時の一時金は全額、わたしのほうで負担することになっていたので……（引越し費用も出してもらえません）
大家さんの誠意を無碍にしたつもりはないのですが、結果として、大家さんにとっては気に入らないものだったのだと思います。

引越し先の選択肢がいくつかあるような町なら良いのですが、何分、田舎ですので、引越しも難しそうです……

ありがとうございました。

回答No.1

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

Ａ：　基本的に、契約期間は「値上げ禁止期間」程度の意味しかない、とされています。

　つまり、質問者さん側に債務不履行が発生したり、大家側に正当事由が発生したりしなければ、契約解除はできないことになっています。

　職員寮として一括貸しする、というのは正当事由にはなりませんので、契約解除はできません。

　ただ、駐車場については「借地借家法」が適用されませんので、契約で決まった手続き・期間などを経れば契約解除は可能です。

Ｂ：　また、契約内容の変更は、双方の「合意」がなければ基本的にできません。

　ただ、ご存じの通り、更新料などのように、承諾して契約しておいてあとで苦情を言って改変求めるような前例が、最近続出しています。

　まるで「言ったもん勝ち」なようなので、本当のところは裁判をやってみないとわからないと言うべきかもしれません。

　以上が、基本的な制度です。

　さて、

(1)賃貸契約の口頭確認はどれほど保護されるか？

　日本では「諾成契約」と言って、合意ができれば契約は成立することになっています。

　建前としては、契約書は「証拠」にすぎません。

　口頭確認でも「合意」なので１００％保護されるべきなのですが、人間のやることですので勘違いもあり、最終的には裁判所が当否を判断しますので、「証拠」は必要になります。

　証拠があってさえも、「おかしいよね！」の一言で契約を認めない人がたくさん出現している状況は上述の通りですので、証拠がないなら、実際問題としては保護されないでしょう。

　※証言してくれる「証人」がいれば証拠になりえます（以下同じ）。

(2)契約書に書いていない内容が変更される場合、対抗手段は？

　建前はともかく実際問題としては、契約書に書いていない合意は相手が認めない限り「存在しない」として扱われるでしょう。

　例えば、駐車契約は「存在しない無断駐車」、単なる「大家の好意」とされたり、「契約はあったが解除する」「すぐ解除できる契約だった」、と言われたりする可能性が大きいでしょう。

　そう言われてしまえば、対抗手段はありません。

(3)～　はその大家次第です。

　私は、近所トラブルなどをおこさず、キチンと家賃などを払ってくれるかぎり、ずっと住んでいてほしいと考える人間なので、途中で「出てくれ」と言うタイプの人が何を言いだすか想像がつきません。

　退去の時には、一般に原状回復義務が問題になりますので、「腹いせに過剰な原状回復を要求するかな」と思う程度です。

　例えばドアは壊して退去しても良い、という契約ならドアを壊して出ていいわけですので、契約内容を知らない私が「何も壊さず退去したほうがいいですよ」とはアドバイスできません。

　ですので、その大家の要求に対する事前対策は、「キッチリと"契約"を守って過ごすことです」ということくらいしか言えませんねぇ。

お礼

早速の御助言ありがとうございます。
それぞれに詳しく例示いただいたので、大変参考になりました。
契約時は家族が同行していたのですが、肉親なので「証人」としての効果はほとんどないと諦めています。
会話の録音等すべきだったのかもしれませんが、そのときはメモ書きで済ませてしまいました。

まだ１年間は住み続ける予定なので、もう一度、契約時の内容を大家さんに確認しようと思っています。
その際はできるだけ文書か何か、記録として残るものを用意します。
ありがとうございました。