賃貸中の中古マンションの確定申告について

質問

３２歳会社員、今年転勤で引越しをすることになり、
所有している中古マンションを昨年１１月より賃貸に出しております。
今年から確定申告をするため準備しておりますが、
不明点があり前に進めなくなってしまったため質問させて頂きます。

【物件】　平成１５年２月築のマンション（鉄筋コンクリート造）
【購入】　平成１９年７月
【金額】　１６８０万円
【賃貸】　平成２３年１１月１日から開始

(1)耐用年数について

＊自分で調べた上で算出した年数
法定耐用年数（４７年）から経過した年数（９年）を差し引いた年数に、
経過年数（９年）の２０％に相当する年数を加えた年数

（４７年-９年）+９年×２０％＝３９．８年→３９年

上記計算式にて算出した３９年で正確でしょうか、相違ある場合、
正確な計算式と年数をご教示下さい。

(2)前年末未償却残高の算出式（方法）ならびに金額をご教示下さい。
（当方でも調べたのですが、平成１９年４月の減価償却法改正を跨いでおり、
正確に算出する術を見出すことが出来なかったため質問しています）

(3)本年度の減価償却費の算出式（方法）ならびに金額をご教示下さい。

不足情報があれば追加いたします。
よろしくお願いいたします。

回答No.2

daigo21 · ベストアンサー

中古資産を取得し非業務(自家)用から業務用に転用した場合、
１．まず最初に非業務用期間における減価の額を計算します、
(この計算はH19年4月以降の取得でも旧定額法で計算します)。
２．次に中古資産取得時の耐用年数の見積計算をします(簡便法)。
３．最後に転用後の償却費計算をします。

国税庁＞タックスアンサー＞No.2108　中古資産を非業務用から業務用に転用した場合の減価償却費
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2108.htm
(注)1 非業務用資産の減価の額の計算は、旧定額法によることに留意してください 。

同上・具体的な計算
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2108_qa.htm

１．次の計算式にて転用時迄の非業務期間の減価の額を計算します。
(この計算は常に旧定額法で計算します、下のURLの(注)2参照)

非業務期間の減価の額＝取得価額×0.9×旧定額法の償却率×非業務経過年数。

非業務用の耐用年数、法定耐用年数の1.5倍とし、端数が有る時は1年未満の端数は切り捨て。
非業務経過年数に1年未満の端数があるときは、6か月以上の端数は1年とし、6か月に満たない端数は切り捨て。

転用時の未償却残高＝取得価額－非業務期間の減価の額。

国税庁＞質疑応答事例＞非業務用資産を業務の用に供した場合
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/shotoku/04/17.htm
(注)2　平成19年度税制改正において、平成19年4月1日以後に取得した減価償却資産については、減価償却費の計算における「償却可能限度額」及び「残存価額」が廃止され、また、法定の償却方法は定額法とされましたが、非業務用資産の減価の額の計算は、旧定額法によることに留意してください（所得税法施行令第85条、第120条の2）。

鉄筋コンクリート造・住宅用の法定耐用年数が47年の場合、
非業務用の耐用年数、法定耐用年数47年×1.5＝70.5年(1年未満の端数は切り捨て) → 70年。
旧定額法70年の償却率は0.015。
経過年数は取得H19年7月～転用年月の前月H23年10月＝4年4か月(6か月に満たない端数は切り捨て) → 4年です。

非業務期間の減価の額＝1,680,000×0.9×0.015×4年＝907,200円、
転用時の未償却残高＝1,680,000－907,200＝15,892,800円。

２．見積耐用年数の計算式(簡便法)

法定耐用年数の一部を経過した資産の見積耐用年数、
見積耐用年数＝法定耐用年数－経過年数＋(経過年数×0.2)。

計算結果の1年未満の端数は切り捨て、2年未満は2年とする。

国税庁＞タックスアンサー＞No.5404　中古資産の耐用年数
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5404.htm

鉄筋コンクリート造・住宅用の法定耐用年数は47年(564か月)、
経過年数は平成15年2月築～平成19年7月取得(購入)で、4年6か月(54か月)。

見積耐用年数＝564か月－54か月＋(54か月×0.2)＝510か月＋10.8か月＝520.8か月(1年未満の端数は切り捨て) → 43年です。

３．平成19年4月1日以降取得の定額法の計算式

償却費＝取得価額×定額法の償却率×使用月数÷12。

供用開始1年目の使用月数は開始月と決算月の両方を含めます、2年目以降は12か月とし12か月÷12は計算上省略します。
期末残高＝取得価額－償却累積額。

上記の計算式で毎年償却し、前年の期末残高が前年の償却費＋1円と同額か下回る年が最終年です。

最終年の償却費＝前年の期末残高－1円、
最終年の期末残高＝1円。

国税庁＞タックスアンサー＞No.2106　定額法と定率法による減価償却（平成19年4月1日以後に取得する場合）
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2106.htm

H19年7月に1,680万円で中古マンション・見積耐用年数43年を取得し自宅として使用、H23年11月より賃貸に転用し定額法で減価償却し確定申告する場合の計算例、
定額法43年の償却率0.024。

H23年分の償却費＝16,800,000×0.024×2か月÷12＝67,200円、
H23年分の期末残高＝16,800,000－907,200(非業務期間の減価の額)－67,200＝15,825,600円。

H24年分～H25年分の償却費＝16,800,000×0.024＝403,200円、(39年間同一金額)

H24年分の期末残高＝16,800,000－907,200－67,200－403,200＝15,422,400円、
H25年分の期末残高＝16,800,000－907,200－67,200－403,200×2＝15,019,200円、
H26年分の期末残高＝16,800,000－907,200－67,200－403,200×3＝14,616,000円、
H27年分～H61年分の期末残高は計算して下さい、
H62年分の期末残高＝16,800,000－907,200－67,200－403,200×39＝100,800円。

H63年、前年の期末残高:100,800円が前年の償却費:403,200円を下回る年で最終年です。

H63年分最終年の償却費＝100,800－1円＝100,799円、
H63年分最終年の期末残高＝1円。（償却完了）

税金に関する事は国税庁以外のウェブ上の記載を、私の回答も含めて全てを信じてはいけません、必ず国税庁のサイトで確認しましょう。

お礼

ご丁寧な説明頂き恐縮です。
欲しい答えがダイレクトに頂けたため、
スムーズに手続きを進められそうです。
詳細にご回答頂き誠にありがとうございました。

回答No.1

shbunny

http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2108_qa.htm
上記が分かりやすいかと思いますので、ご参考までに。
これを参考に計算すると

■取得価額について
（1）47年×1.5＝70年→0.015

（2）H19.7月～H23.10月→52ヶ月→4年4ヶ月→4年
1680万×0.015×4年＝1,008,000
質問者様が取得した日の減価償却法を使いますので、新定額法になります。
（取得価額に0.9を乗じません）

（3）1680万ー1,008,000＝15,792,000円
これが事業に供した日の取得価額です。

■耐用年数について
（1）H15.2～H19.7→54ヶ月

（2）（47年×12ヶ月－54ヶ月）＋54ヶ月×20％＝520ヶ月→43年
→償却率0.024

■減価償却費と未償却残高
減価償却費　15,792,000×0.024×2/12（11～12月分の按分）＝63,168
未償却残高　15,792,000-63,168＝15,728,832

H24年度以降は、15,792,000×0.024＝379,008円が減価償却費です。

お礼

自分で調べて当てはめたつもりで間違っていたため、
とても参考になりました、ありがとうございました。