抵当権について教えてください。

質問

貸付初心者で住宅ローンをまかされ困っています。お客さんより知識がない状態です。抵当権について教えてください。理由も教えてくれるとありがたいです。

(1)新築する建物が１つの地番ではなく複数の地番にまたがる場合そのすべてに抵当権を設定するのか。

(2)建物を建てる土地と道の間に公衆用道路という地目の土地があり、所有者の名義が県となっていました。これには抵当権を設定できるのでしょうか。またする必要があるのでしょうか。

(3)現在の分筆された土地の持ち主は申込人の祖母や父であり、
申込人にあげる、贈与？するとのことなんですが、
抵当権はいつ、どんなタイミングで設定するのか。

以上です。よろしくお願いします。

回答No.1

megu--megu · ベストアンサー

抵当権とは一般的に、融資する際に土地や建物に設定するもので万が一返済が遅れたり、債務者が行方不明になった場合には強制的に（債務者の意思に関係なく）競売をしてその代金を返済に充当できるようにする行為です。（１）土地が複数の地番上にある場合はすべてに設定します。抵当権を設定しておかないとそこを勝手に売却されてしまう恐れがあるからです。設定さえしておけば売却されても心配はいりません。抵当権のついている土地を買う人は普通はいませんよね。だから買う人は抵当権抹消条件にて買うはずです。そうなれば抵当権者（ローンを出す金融機関）に必ず連絡がきますので、売却代金をローンに内入させることができます。（代金は返済にまわさないと抵当権ははずさない！と言えますし、あまりに小額な場合には拒否できます。）
（２）土地の所有者が都道府県、市区町村の場合は道路として利用している土地がほとんどです。そこには抵当権はつけません。だれでも自由な使用が認められているからです。（だから公衆用ですね）住宅ローンを審査する場合はその土地が建築基準法で定められた道路に面しているかが重要です。今回のケースはローン対象地→公衆用道路→道路とつながっていればいいと思います。（詳しくは建築基準法第４２条を参考に）
（３）通常はローン実行時に抵当権を同日に設定します。所有権移転（祖父、父からローン契約者へ）も同時にできると思いますが、事前に抵当権設定登記を依頼する司法書士に相談しておくのをおすすめします贈与するにもいろいろな手続きが必要と思います。）

お礼

わかりやすいご回答ありがとうございました。