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土地売買トラブル-困っている状況について相談
- 土地売買におけるトラブルで困っている状況です。妹の土地を売るために仲介業者に相談しましたが、土地所有権の問題が発生し、違約金の支払い期限が迫っています。
- 仲介業者に任せていたのに、買い手から直接違約金の振り込みを求められる状況に驚いています。
- 相談内容としては、配達証明を返送すべきか、休業期間中の対応策はあるか、そして売り手側が不利な状況かどうかについてです。
- KENPOPSTAR
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- 不動産売買・投資
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質問者が選んだベストアンサー
まず、以下の回答の中に「所有権の問題」を「境界（筆界）の問題」と断定して話を進めているものがありますが、所有権の問題というのはそれだけではないということを申し上げておいた方がよろしいのでしょうか。これは質問者様というよりも、どちらかというとこの回答を読まれる他の方々に向けての事ですが、所有権の問題というのは上記境界の事のみならず、この件ですと買い手が意図しない地上権や賃借権の登記がある、地役権の設定がされているがそれが買い手に取って気に入らない等ということも考えられますので、仮にその方面の専門家のご回答であれば狭い見地から迂闊に回答するのではなく、きちんと質問文を読んで（＝理解して）から回答すべきなのではないかなと思いました。ちなみに、境界の問題であればこういう揉め事になる前に「境界を確認しますので立ち会ってください」などという話が絶対に出てくる筈であり、そこで揉めれば質問内容が当然そういう流れになると思いますので、むしろ境界云々の話ではないのかなという気がしておりますが。 贅言が長くなりましたが、上に述べた通り、この質問文の内容からではそもそも何の「所有権の問題」なのかが分からないので、的を射た解答は仮にこういう問題が専門の弁護士でも難しいのではないかと思います。ですので、いちばんいいのは売買の話し合いを進める過程で取り交わした書類やメモなどがあれば思い当たるだけ全部と、その土地についての登記に関する情報の写し（表題部、権利部、地積測量図と地図の写し。手数料を払えば法務局で手に入れる事が出来ます。登記事項証明書だと高いので登記事項要約書でも十分でしょう。要は内容が分かればいいので）を揃えて、そういう事件が得意な弁護士にご相談なさるのがいちばんではないかとやはり思います。「法テラス」や「弁護士会」にトラブルの概要を相談すれば適切な弁護士を紹介してもらえるでしょう。ですので、箇条書きに直接答えるなら、 １）本人に送り返しても意味はありません。そもそも、配達証明は「これこれの内容を相手に間違いなく通知した」事を証明する以外何らの法的意味もないからです ２）上に述べた「思い当たるだけ全部の資料」を揃えてください。 ３）それはやってみなければ分かりません。 あと一つ、もしかしたらと思うのですが、仲介業者同士が結託しての「違約金詐欺」の可能性はないでしょうか。つまり、ハナからまとめる気などなく、登記事項に難癖を付けて契約不成立として違約金をせしめ…ということです。だとすれば、弁護士が出てくると思いのほかあっさりと解決するかもしれません。いずれにしても、こういう取引の話が出た段階で、境界の事なら、権利の事ならと気軽に相談を受けるべき資格者が、その役目を十分に果たしていない（＝実際に不動産を所有している方の側ではなく、どんどん仕事をくれる都合上そういう仲介業者などの側に立ってしまっている事が多いので）のが今回こういうトラブルで不愉快な思いをされた原因の一つなのではないかと思います。この手の資格者の一人として、忸怩たる思いです。
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- -phantom2-
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＞仲介業者に損害賠償請求した時の 勝訴の可能性はどれくらいでしょうか。 残念ながら何とも言えません。 ですので弁護士に相談された方が宜しいと思います。
お礼
ご丁寧にありがとうございました。 弁護士の先生に相談したいと思います。 ご助言いただき助かりました。
まず、境界標石の問題は不動産の基本中の基本。 求積図、測量図の段階で売主が責任を持つべき事項です。 お話の主旨は、境界標石の曖昧な土地を売却しようとして実際に境界立ち合いで 近隣ともめて売買契約が流れた。 境界標石は売主の責任ですから買主は契約解除して当然です。契約解除にあたり 売主の責による理由があれば違約金の請求を求められます。 境界標石の問題を任せろといった仲介業者にも責任はありますが、境界問題の 立ち合いは所有者の責任ですから、任せきりというのも常識的には通用しません。 まずは、自ら出向いて境界査定に決着をつけて測量図を確定することです。そこで 無責任な態度をとっていると売主からは反感を買う。仲介だって具体的に財産の増減 にかかわる標石問題に口出しはできないはずです。何か変ですね。
お礼
CONGRATSさん 詳しい説明をありがとうございました。とても参考になりました。 境界標石についてもう一度妹に聞いてみたいと思います。 お力添えに心から感謝申し上げます。ありがとうございました。
- lunapal7
- ベストアンサー率26% (25/94)
契約書の中に 「売主又は買主がこの契約に定める債務を履行しない時、その相手方は、自己の債務の履行を提供し、かつ、相当の期間を定めて催告したうえ、この契約を解除することができる。」 「契約解除に伴う損害賠償は、標記の違約金によるものとする。」（この標記は大体20％ですが、最近の傾向としては10％になってきています。） 上のような条文はないでしょうか。もしあれば、 何の前触れもなくいきなり解除というのはおかしいので、「相当の期間を定めて催告したうえ」という条文のことを話してみたらいかがでしょうか。
お礼
LUNAPAL7さん 詳しい説明をありがとうございました。とても参考になりました。 何の前触れもなく配達証明が送られてきたので、条文のことを教えてくださり 少し救われる思いがいたしました。条文のことを話してみたいと思います。 お力添えに心から感謝申し上げます。ありがとうございました。
まず、年末年始は、何もできませんから、落ち着いてください。 １）は、すでに郵便局から受領し、拝読したのであれば、相手方に送り返すことはしないほうが良いと、思います。 契約をしているわけですから、何らかの返信はしなければなりませんが、問題と、内容を きちんと整理してからだと、 思います。 ２）あなたの都道府県の宅建業協会に、不動産取引に関する無料相談窓口があると、思いますので、事情をご相談されてみ ては、いかがでしょうか？ 土地の図面を出す段階において、近隣の方と境界石の問題が生じていることに気づかれたのですか？ この土地の図面とは、法務局にある公図のことですか？ 売買契約書と、公図とでは、どのように違っているのでしょうか？ ３）については、問題が、具体的にわかりませんので、お答えできませんが、 ＞先年の２５日までに答えを出さないと違約金が発生してしまうことになっていました と、いうことですと、あなたが、昨年１２月２５日までになんらかの回答を買主側にしていないのであれば、あなたは、違約をしているということになるのでは、ないでしょうか？
お礼
WHITEPOWDERさん 詳しい説明をありがとうございました。とても参考になりました。 不動産取引に関する無料相談窓口にすぐに連絡してみたいと思います。 お力添えに心から感謝申し上げます。ありがとうございました。
- -phantom2-
- ベストアンサー率42% (438/1023)
まず理解して頂く必要があるのは、取引の責任は最終的には売り手と買い手にあるということです。 仲介業者は両者の取引の手伝いをしてるだけで、基本的には売り手と買い手の直接取引なのです。 （売り手は仲介業者に売って、それを仲介業者が買い手に売ってるのではなく、あくまでも売り手が買い手に直接売るのです。契約書でもそのようになってましたでしょう。） 取引の不履行があった場合に違約金を払う・・・不動産取引では一般的なことですので、残念ですが免れることは出来ないでしょう。 １）配達証明を本人に送り返そうと思いますが、どう思いますか？ それはどういう意思表示でしょうか？私は受け取ってないから知らないよ。と言いたいのでしょうか？ 内容証明郵便とは、無視した場合は法的な手続きに即移行しますよ。という予告状ですから、裁判沙汰になるだけと思います。 ２）仲介業者が4日までお休みなので動けない状態ですが、なにかやるべきことはありますか。 違約金の金策でしょう。 ３）このような事態の先行きはどのようになるのでしょうか。売り手のわたしたちが不利なのでしょうか。 いまひとつ状況が飲み込めてないようです。 境界線のトラブルに何か買い手が関わってますか？ つまり売り渡し出来ない原因が買い手にもあるというならば、違約金の規約にある「買い手には責任が無い、売り手の一方的な理由により売り渡し出来ない場合」では無いので違約金は払わなくても良いか、減額を話し合うことができるでしょう。 買い手の立場になってください。買い手はその土地を購入して何かを計画されてたでしょう。 自宅建設か店舗か工場か判りませんが、目的あって購入を決められたのでしょう。 それも結局売り手側の不手際でご破産になろうとしてる・・・少々の違約金を貰っても合わないのでは無いでしょうか？ 結論を言えば、質問者さんはまず買い手に違約金を払わないとならないでしょう。 払わないと裁判などになるだけであり、違約金を定めた契約書がある以上は負けます。 裁判の後に払うと裁判費用＋違約金になります。 仲介業者に非があると質問者さんが思われるなら、質問者さんが仲介業者に損害賠償を求めればよいのです。 仲介業者が素直に非を認めて払ってくれれば一件落着、払わないなら弁護士に相談して勝てそうなら調停か裁判にすれば宜しいかと思います。 買い手は無茶をいってるのではなく、被害者なのだとご理解ください。だらしないのは仲介業者です。
お礼
phantom2様 詳しい説明をありがとうございました。知らないことばかりで とても参考になりました。買い手に被害を与えてしまったことがよく わかりました。誠意をもって対応したいと考えています。 その上で、もうひとつ質問なのですが、仲介業者に損害賠償請求した時の 勝訴の可能性はどれくらいでしょうか。仲介業者からは、12月中旬まで、 境界石の問題や測量士との連絡はすべてなんとかするからという連絡を もらっていて、それからは何の連絡ももらっていません。 こちらも売り手としてすべてお任せにしていたことが間違えなので 強くはいえないことは承知しております。 年始の忙しい時にお力添えをいただき、ただただ感謝です。 ありがとうございました。
- nekonynan
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25日までに契約が 履行されない場合は違約金うんぬんのってことですね・・・ 25日までに契約により財産権移転義務（土地の所有権の移転）が成されてないので、契約により違約金が発生したってことです。 関係法令 民法 （賠償額の予定） 第四百二十条 当事者は、債務の不履行について損害賠償の額を予定することができる。この場合において、裁判所は、その額を増減することができない。 ２ 賠償額の予定は、履行の請求又は解除権の行使を妨げない。 ３ 違約金は、賠償額の予定と推定する。 民法（手付） 第五百五十七条 買主が売主に手付を交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。 ２ 第五百四十五条第三項の規定は、前項の場合には、適用しない。 契約解除するには手付金の倍額を返さない駄目ですが契約不履行（１２月２８日を超えてます）となってますので違約金の支払いが必要です。 事前に土地の境目を確定して置かなかった売主のチョンボですので・・売主が違約金を負担することとなります。 １）配達証明を本人に送り返そうと思いますが、どう思いますか？ 返却しても何も意味がありません ２）仲介業者が4日までお休みなので動けない状態ですが、なにかやるべきことはありますか。 違約金の金策で準備です。 ３）このような事態の先行きはどのようになるのでしょうか。売り手のわたしたちが不利なのでしょうか 裁判しても勝てませんので違約金の支払が必要です。なお違約金の支払が遅れれば民法の規定により所定の遅延利息が必要に成ります。 現実としては、１月４日以後に仲介業者、売主、買主で３者で相談して下さい。まあ、法律的には違約金の支払が必要ですので・・常に下手に出て謝り倒して下さい。
お礼
nekonynan 様 わかりやすいご説明ありがとうございました。知らないことばかりで とても参考になりまし。すぐに違約金を準備し誠意をもって 対応したいと考えています。その上で、もうひとつ質問なのですが、 仲介業者があまりにも不誠実なので、売主、買主で話し合う前に、 公的機関に相談したいと考えています。今回の土地に関して 財産分与をした時にお世話になった司法書士がいるのですが、 司法書士はお角違いでしょうか。やはり弁護士が一般的でしょうか。 お知恵をいただければ幸いです。 年始の忙しいところ、本当に申し訳ありません。 心より感謝申し上げます。
- nekonynan
- ベストアンサー率31% (1565/4897)
話の肝心な部分が無いのでキチンと書いて下さい ・土地の契約内容 違約金の事項など ・トラブルの中身 どこが契約と違っていてトラブルとなったのか ・土地所有権の問題とはどんな内容ですか？ ・２５日までに何を回答しないといけないのか？ 契約内容と不履行の内容が不明なので回答できる状態では無いです
お礼
さっそくのお便りありがとうございます。当方、初めての利用なので不備が多々あり申し訳ありませんでした。お力添えいただけると幸いです。 土地の契約内容は、仲介業者と9月25日から12月25日の契約で 早々と買い手主が見つかりました。先方からも手付金もいただいており、 12月13日はすべての残金が支払われるはずでした。 しかしこちらが土地の図面を出す段階において、 近隣の方と境界石の問題が生じ、仲介業者は測定士を交えて 近隣の方と話し合うので一切を任せてほしいとのことでしたので 妹も安心しきっていました。その話の段階ですでに12月に入っていましたので これらも危機感を持つべきでしが、一切をゆだねてしまい12月上旬に一回 仲介業者からも近隣の方との話しあいがうまくいっていないとの連絡を うけただけでしたし、そのままになっていました。今回いきなり買い手主より 違約金の請求（1週間後まで振り込むように）が配達証明で送られてきて しまい（不在連絡で届きましたがさきほど開封して中を確認しました）焦っております。 たしかに、書類を読み返すと25日までに契約が 履行されない場合は違約金うんぬんの話がありますし、向こうの権利としては 当然なのかもしれませんが、こちらとしては、大手仲介業者にまかせていただけに どのようにすればいいのか皆目見当がつかない状態です。大手仲介業者は年始休業で 連絡がつかない状態ですし、本当に困っております。送られてきた配達証明を 送り返そうかも考えています。どうぞお知恵をいただければ幸いです。
お礼
たいへん参考になりました。ありがとうございました。