土地建物の売買について。

質問

はじめまして。

早速ですが、土地建物の売買についての質問です。

現在まっさらな（何の担保にも入っていない）土地建物を売買しようとしています。
ですが今、仮契約の段階で少々手こずっている状態です。

仮にこちらが売り手で、物件が一千万とします。
買い手とは仮契約時に一千万の一割に当たる百万円を、内金として頂く事になっていました。

ところが当日になり、その土地建物を担保として入れなければ内金を出せないと言い出しました。
法律に詳しくありませんが、普通の感覚として一千万の物を百万円で担保に入れてしまうのはおかしいなと思いました。

そこで、質問なのですが

１、名義を書き換えないままでも、相手方に担保として入れてしまうと実質的権利は移行してしまうのでしょうか。

2、仮契約の内金段階で、一般的に担保等が発生するのでしょうか。

詳しい方、おられましたら是非ご教授下さい。

回答No.2

gookaiin · ベストアンサー

＞その土地建物を担保として入れなければ内金を出せないと言い出しました。

この「土地建物を担保にする」とはどういう意味ですか？

担保にするということは、通常は「抵当権を設定する」ということです。（結果として、抵当権者がそれなりに強い権利を有します。）

法律にもとづく登記により抵当権が設定された場合、その後順調に売買契約が締結され不動産の引き渡しが行われれば何の問題もありません。しかし、抵当権が設定されたにもかかわらず、売買契約がおかしくなり結果として不動産売買がなくなり、質問者さんの不動産に抵当権が設定されたままになると、話は極めてややこしくなります。

ここからは、勝手な推測です。

＞当日になり、その土地建物を担保として入れなければ内金を出せないと言い出しました。

内金も自分で都合できず、金融機関からの借り入れで対応しようとしているのではないでしょうか。金融機関としては、わずかな金を貸すにしても担保（抵当権の設定）を求めます。　　（金融機関としては当たり前です。金返してもらえなかった場合の保証を求めているわけです。）

私だったら、内金の都合もできない相手とのビジネスは断ります。今回のように内金の支払い段階で、不動産全体を担保としたい、なんて話がきたら、　「内金くらい、お前の財産を担保に入れてでも調達してこいよ。」　と返すと思います。

お礼

とても勉強になります。
お恥ずかしいのですが、担保＝抵当権という事すら知らずにおりました。この質問をアップした段階では仲介者から取り急ぎ買い手側の意向を伝えられただけでしたので、不安になり投稿させて頂きました。
後に、きちんと話を聞いたところ、買い手側が司法書士を入れ、内金段階で登記、抵当のやり取りを行いたいという事でした。

仮契約なのに？もうさっぱり意味がわからなくなりました。実は仮契約の延期もこれが初めてじゃないのです。なんだかんだと理由をつけ、ズルズルと引っ張られてきました。あながちgookaiinさんの仰る事が憶測では無いかもしれません。

あまりにも無知すぎて無茶をするところでした。
業者さんなり司法書士なり委託をお願いした方が良さそうですね。
今回の件は改めて考え直そうと思っています。

幼稚な文章にも関わらずお答え頂きましてありがとうございました。

回答No.1

kuroneko3

１、名義を書き換えないままでも、相手方に担保として入れてしまうと実質的権利は移行してしまうのでしょうか。
　何ら登記手続きをしないままに，ただ担保に入れるという合意をしただけで，実質的な権利が移行してしまうということはありません。
　なお，不動産の場合，担保権（抵当権，質権）の設定は，登記をしないとその効力が認められません。

2、仮契約の内金段階で、一般的に担保等が発生するのでしょうか。
　内金について担保を要求する実務慣行はあまりないと思います。
　ただ，宅建業者を仲介に入れた売買契約であれば，内金については業者に一時預かってもらうといった解決方法も考えられますが，素人同士の売買であれば，内金を渡すにあたり相手方が信用できないから担保をよこせという事例もあるかも知れません。

お礼

とても勉強になりました。
仲介者が素人同然の為、信用取引を前提に考えていましたがやはり考えが甘かったようです。
回答ありがとうございました。