借地権の更新契約で高額な契約金を要求されています

質問

借地に木造家屋を建てて丁度４０年間住み続けた父が亡くなり借地権（契約書は交わしていません）を相続します。
地主から明渡し要求がありましたが拒否したところ、新たな契約を求められ、高額な契約金（借地価格の約３割）と借地料の大幅値上げを要求されました。新規の借地契約でないので提示された契約金に納得がいきません。借地権を転売することも考えています。
また、新規に契約すると旧法でなく新法での契約になり、借地人にとって多少不利になると思うのですが…。

（１）妥当な契約金の算定方法を教えて下さい。
（２）借地料値上げを拒否する場合の注意点を教えて下さい。
（３）新規契約が新法での契約に切り替わらないようにするための注意点を教えて下さい。
（４）借地権の買取り業者があるようですが、買取り
（５）こうした問題を相談するには、弁護士、司法書士、土地鑑定士など…どの専門家に依頼すればよいのでしょうか？
（６）ほかにも注意すべきことがあれば教えて下さい。

よろしくご教示下さい。

回答No.3

shion0851 · ベストアンサー

各自治体で無料法律相談を実施しています。
ぜひ一度行ってみてください。
弁護士が個別ケースに応じて適切なアドバイスをしてくれます。

１．年数や地域にもよる。大体２～３割と言われているが・・・。
　　契約書がないのだから、更新料を支払う契約もないのでは？？
　　もともと、更新料を支払う契約ではないのだから、請求すること自体は勝手だが、支払う義務はないでしょう。
　　最近の「更新料有効」の判決と混同している事業者も多いようですが、本件では支払う義務はないでしょうね。

２．古い時代の地代であれば、元の地代がが安すぎるので値上げ自体は拒否できない。
　　どれくらいあがるかは交渉ですし、地代の総額にもよる。
　　きちんとした根拠を書面で出すように要求しましょう。
　　地主＝不動産事業者、借主＝消費者なので、地主はきちんと説明する義務があります。

３．相続ですよね？？
　　旧借地契約が消滅していなければ、旧法から新法への切り替えは、借主から申し出でもしない限り新規契約になりません。
　　法律でそう決まっています。
　　したがって、地主は裁判では借地権が消滅していると主張することが多いです。

４．買い取り業者はいますが、買いたたかれます。
　　地主の承諾も必要なので、そのあたりの交渉費用として差し引かれたり。
　　借地関係は面倒なので、質問者さんもそう感じるようなら業者へ投げちゃった方がいろいろ楽かもしれません。
　　親切・丁寧に高く買い取ってくれる事業者はいないといっても過言ではありません。

５．司法書士は140万円以下の法律事件しか扱えません。
　　鑑定士は法律事件を扱えません。
　　借地権の金額か契約金の金額のどちらになるか不明ですが、ほとんどは140万円超なので弁護士になります。

６．相続と借地権の性質を学ぶこと。
　　法律事件では、不備があると確実に不利になります。
　　一般人では学んでもすぐにプロ（＝地主）と渡り合うのは難しいので、弁護士へ依頼することをお勧めします。　　
　　不備を作っちゃう（作られちゃう）前に弁護士へ依頼した方が無難だと思います。　　
　　「法テラス」には比較的安く弁護士へ依頼する方法もあるので、一度閲覧してみては。

ご参考までに。

お礼

詳しいご説明、大変参考になりました。ありがとうございます。

回答No.2

kentkun

４０年間、ということは旧の借地借家法の扱いとなりますが
地主と交渉するには正確な知識が必要になります。
よって、こういう小さなスペースに書くには無理がありますので
下記のサイト等で学習することをお勧めします。

借地権の存続期間　http://www.bengo4.com/intro/intro10_92.html

なお、それでもやっぱり、不動産に詳しい弁護士に相談して
相手と交渉した方が良いと思いますよ。

お礼

ありがとうございます。お教え通り弁護士さんに相談してみます。

回答No.1

atelier21

1、更新料+名義変更料　と言われるのではないか＝額は力関係
2、供託する
3、相手がある
4、地主の承諾
5、不動産に詳しい弁護士＝弁護士会に相談し紹介
6、地主の評判を聞き調べる、他土地の事例があれば
　 借地権買える人（市場）は少ない
　 話し合いを貫く、自己感情に走らないこと

お礼

ご回答ありがとうございました。参考にして、弁護士さんに相談してみます。