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中古マンションの売却方法とは？内装や専任媒介、一般媒介の違いとは？
- 中古マンションの売却方法や内装について知りたい方へのガイドです。内装費用や不動産会社の査定について詳しく解説します。
- 中古マンションを売却する際には、専属媒介、専任媒介、一般媒介の3つの方法があります。それぞれの媒介契約の特徴やメリット・デメリットについて説明します。
- 中古マンションを売却する際、一般媒介契約を選ぶと自由競争が起こり、最も高い売却価格を得る可能性があります。しかし、自分でリフォームや契約書作成などを行う必要があります。一般契約の注意点についても解説します。
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>インターネットで無料査定したところ、15件の不動産が内見査定をしたいと、殺到してやって来ました。 ＞これだけインターネットで無料査定を申し込むと、殺到するのですから・・・。 これは別に普通のことで、物件に特別人気があるとか買い手が殺到するということではありません。 不動産業者は、売るための商品を1件でも多く仕入れたいので、査定に出した時点で殆どの業者から売却依頼がきます。 しかし、話はここからで、買い手を熱心に見つけてくれるかどうかの判断は難しいです。（皆、媒介契約をとるまでは熱心ですから） 大手だから宣伝力があるかといえばそうでもなく、営業マン次第だと思っています。 以前に、法人の買い手をすぐ見つけてくれた営業マンのいる大手の会社に頼んでも担当者が違うと、”なしのつぶて”。 売却する時は、いつも大体、平均５～６社に一般媒介で頼みますが、一生懸命やってくれる人は１～２人位です。 一般媒介でも専任媒介でもあまり労力のかけ方は違わないように思います。ですから、専任媒介にしたところがあまり動いてくれない可能性がありますので一般媒介のほうがよいのではないかと思っています。 ただ、なかなか売れなくて空室であれば、オープンルームやちらしを配ってくれる会社に頼むのもよいかと。（それも、一般でもやってくれるところが多いです） 以下蛇足ですが、たとえ２００万円位かかってもリフォーム済みのほうが売れやすい気がします。 （買おうと思って部屋を見に行った時、汚いと夢が壊れるので買う気が失われます） 経験から言えば、非常によい物件で割安でお得な物件ならば、一般人が見るサイトからも問い合わせがありますが、そうでない限り、やはり、一番問い合わせが多くて成約するのは、大小問わずレインズに出した会社だと感じています。 それだけ業者間の情報が一番強いのでしょう。ただし、レインズに出させる会社は１～２社にしておいたほうがよいです。 とにかく早く売りたいのであれば、価格を相場よりずっと安くすることです。 家を探している人は、毎日のように不動産サイトを見て勉強していますから、魅力ある物件で非常に割安ならば出したとたんに一般の人からも問い合わせが殺到しすぐ成約します。（そんなに相場より安く売りたくない人が普通ですが） 経験からの一参考意見です。
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元業者営業です ＞専属媒介、専任媒介、一般媒介の道が有ると言われました。 ちょっと難しいですが、ざっくり言えば ●専属 特定の不動産会社１つだけに対して仲介を依頼するという形です。複数の不動産会社に依頼したり、自分で不動産の購入希望者を探すことはできません。 ●専任 仲介を頼めるのは一つの不動産会社だけになるのですが、自分で購入する人を探してもいいという契約。 ●一般 一切の縛りは無し。何社に依頼しようが、自分で探そうが自由。 と、まぁこんな感じです。 当然、業者としては専属を希望します。 何故なら自分が広告費等をかけて販促活動をしても、一般だと自分を通さずに契約されても何も言えないからです。 不動産仲介業は「成果報酬」ですから、そのような事になると丸損ですからね。 ＞一般契約したら不利な点が有るんでしょうか？ 前述のような理由から、一般媒介だと広告費用を著しく抑えられます。 特に大手はこれが徹底されており、専属もしくは専任契約の物件は優先的に新聞折り込み、ポスティング、DM、有料不動産ポータルサイト（YAHOO不動産等）「お金のかかる販売活動」をしますが、一般ではこれらはほとんどありません。 一般の場合はお金のかからない販売活動（自社ホームページ、レインズ掲載）に限られますので、自ずと買い希望のお客様への目に触れる機会が少なくなりますので売却が思うようにいかないという可能性が大きくなります。 また、新人営業に場数を踏ませる為の教材のような扱いになるケースも多々。 一般だろうが、専属だろうが買主探索→契約→引き渡しの流れは同じですから。 ＞3方式の内でどの方式が売り主にとってベストなのか教えて下さい 以上の理由から、貴方の物件が客観的に見て（←コレ大事）「誰でものどから手が出るほど欲しがるような超人気物件」なら一般で、数社に競わせるような売り方がBEST。 もし、貴方の物件が客観的に見て「普通」か「不人気物件」なら一般で売り出した場合、超・ミラクルが起きない限りほぼ間違いなく延々と売れずに残るでしょう。 なので、貴方の物件が「普通」か「不人気」ならしっかりとお金をかけて貰って販売活動をして貰った方が、最終的には満足いく結果になると思います。 なお、専属と一般で司法書士云々については法的には何の根拠も無いので、これは業者の「こじつけ」ですから、そんなバカな事を言う業者は即切りした方がいいと思います。 なお、専属で塩漬けになるとの懸念は分りますが、貴方に自ら買い客を探す能力が無い限り専任でも専属でも同じ事です。 不動産業は契約自体は大変でもなんでもありません。 一番大変なのは「お客様を探す事」です。 その為に業者は多大な費用をかけてお店を構えたり、チラシを作成したりしているのです。 なので塩漬けになるリスクはある程度負うのは仕方ないでしょう。 そのリスクを出来るだけ軽減させる為の規制が「媒介契約は最長で３ヶ月まで」であり、売主の自由意思でその契約を継続できるか辞めるかの自由が定められているのです。
お礼
大変お詳しい説明をして頂きまして有難うございます。 なんか、ネットに出したら、多数の業者から断りきれないほど電話が来るので、一般媒介でやってみます。 3者に絞ってやってみます。
- Mokuzo100nenn
- ベストアンサー率18% (2123/11344)
＞即刻売却したいと思っています。 ならば、自社買い取りです。 急がずに良い借り手を探すには、媒介で広く知ってもらうのが良いでしょう。
お礼
＞自社買い取りです ちょっと意味が判りません。業者に売るんですか？
- yana1945
- ベストアンサー率28% (742/2600)
私は、山手線最寄駅から４分（のち、不動産の広告では２分）、 ５線４駅利用可を売却検討し、仲介は希望殺到でした。 ２社は、仲介でなく、自社買い取り提案。 競争力が有るマンションでしたら、リフォームなし、 司法書士を自分で手配でも、何の問題もありません。 一般仲介で、人間性のある営業マンと仲良くなりました。 他の契約では、途中で不満（特に、営業マン）が有っても 変えられず、最初から検討しませんでした。
お礼
有難うございました。 ＞２社は、仲介でなく、自社買い取り提案。 凄いですね。自社買い取りは、少しお安くなるのでは？ ＞他の契約では、途中で不満（特に、営業マン）が有っても 変えられず、最初から検討しませんでした。 ですよね。トラブルのもとでしょうね。
- m_inoue222
- ベストアンサー率32% (2251/6909)
＞3方式の内でどの方式が売り主にとってベストなのか教えて下さい 結論が無いから何種類も有るのです ローンでも「固定金利」「数年固定後変動」「変動金利」 同じようにどれを選んでもメリットとデメリットが有りますので本人の納得で選ぶだけでしょう
お礼
有難うございました。 レインズですか。御助言有難うございました。
補足
クリーニングだけでもすれば、システムキッチンなんかさび落としでピカピカになるとのことですので、クリーニングはします。