マンションを売りたい

質問

広告チラシで私が住んでる地域でマンションを売却したい方を探してると
いう内容を見て現在売却をしようか検討してます。そこで質問なんですが、
（マンションは築７年で住宅金融公庫から昨年　銀行に借換えを行い
残高は、２０００万あります。）

(1)予想の売り価格は、１６９０万で値引きー４０万で業者（不動産屋）の取分約ー６０万で、私の残りが高くて１５９０万と言われてます。
最低では売り価格が１５００万で私の残りが１４００万になるでしょうと
相場の予想をされてます。その際に銀行から私のマンションが担保に入ってるので差額の４１０万～６００万の返済はどの様になるのでしょうか？
銀行には一括で返済しないといけないでしょうから担保もなく貸してくれるのでしょうか？

(2)業者（不動産屋）から『ブルーシート・A』と題して専任媒介契約書を渡されてますが、その契約書の中に　３つの契約形式から選択してくださいとあります。１つは　『専属専任媒介契約型式』　2つ目は　『専任媒介契約型式』　３つ目は　『一般媒介契約型式』となっていて、二つ目の専任媒介契約型式にしてほしいと言われてます。何かメリット　デメリットがあるんでしょうか？　

マンション売却後は、実家に帰ろうと思ってますので売れたら出て行くという形にするつもりです。なにか他にも　マンションを売る場合に注意する点等があれば教えてください。

回答No.2

tk-kubota

それで、媒介契約しましたか？　まだなら、その借り換えた銀行に抵当権の抹消ができるかどうか、お尋ねになってからでないと非常に危険です。お尋ねのように差額の４１０万～６００万の返済方法を取り決めておいて下さい。失礼ながら、私は、それができないと思われるからです。そうだとすれば、売却はできません。
もっとも、抵当権のあるままで買い受ける特殊な人間（？）もいないではないですが。

お礼

媒介契約はまだしてません。銀行に問い合わせたら　抵当権を外すには
やはり一括返済が必要なのでいくら準備できるかを試算して
もう一度考えようと思います。
ありがとうございました。

回答No.1

and4173

都内で不動産の仲介に携わる者です。
まず（１）についてですが、基本的には引渡し時までに抵当権を抹消するための費用は売主側で用意しなければなりません。まだ購入して間もないのでお気の毒ですが、自己資金だけでは用意できないといった場合は、身内で借りるなど何らかの対処が必要です。単純に売却するだけであれば担保もなくなりますから、新たな借り入れは難しいと思われます。
今はこういった方が多く、査定をしても物件化できないケースが多く見られます。そこで発想を変えて、お手持ちの資金でぎりぎり抹消できるような価格で売却をスタートしてみるという方法もあります。また買い換えすれば購入した不動産の方で少し多く借り入れできる場合もあります。（スルガ銀行などで取り扱いあり。ただし、金利は高くなります。）
なお、契約後でも構いませんが、借入先の金融機関とも抹消の日や方法について打ち合わせは必要です。契約が決まったら、仲介会社の担当とつないであげると安心です。

（２）媒介契約には大きく分けると、専任媒介と一般媒介の２種類があります。
１つのポイントはあなたが窓口を１つにするかどうかという点で、専任媒介であれば依頼した業者が他業者にも責任を持って物件を紹介したり、内見の手配をとったり、広告の掲載等を取り仕切ったりと、すべて窓口が１本化されます。かと言って、他業者に紹介されないというわけではなく、反対に業者の義務として、媒介締結日から７営業日以内に指定流通機構に情報を登録しなければばらないとか、２週間に１度以上媒介報告（活動状況の報告）をしなければならないことになっています。もちろん成約の際は、依頼した会社に手数料を支払うことなります。
　これに対し、一般媒介は何社に依頼しても構わない契約です。要するに早い者勝ちで、成約したところだけに手数料を支払うやり方です。業者から見ると登録や報告などの義務がないので、責任は薄い部分があり、広告などもやや手薄になる恐れがあります。
　専属専任媒介は専任媒介をもっとしばりをきつくしたもので、大きく違う点は、あなたが直接自分の知り合いに売った場合も、依頼業者に手数料を支払わなくてはならなくなるところです。
　どれを選ぶか迷ったら、地元の大手の業者なら専任媒介が良いかと思います。ターミナル駅などで需要が多い物件であったり、ほっといても売れる価格であれば一般がお勧めです。媒介契約は、途中で変更や更新もできますので、むしろ依頼する業者や担当者の方が大切かと思います。
　大変ですけど、あきらめずに頑張って下さい。

お礼

回答ありがとう御座いました。
非常に分かりやすく有り難いです。
売却後の買い替えは考えてないので差額をいくら準備できるかを
もう一度考えて検討しようと思います。