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土地の時効取得の実際について
その昔、夫の祖父が、祖父の姉A（出戻り）に対して田んぼを分け与え、登記してやりました。 姉Aは60年前に亡くなり、姉Aの田んぼはそのまま我が家で管理してきました。 数年前、農地の区画整理が行われ、農業用水も区画整理組合から購入することが義務づけられました。そして、区画整理の「負担金」と毎年の「水代」を払わされることになりました。姉A名義の田んぼの請求書も我が家に届き、そのまま支払っていました。 ところが、突然市役所がやってきて、区画整理終わったので姉Aの田んぼを「Bさん」名義で登記した、登記書は入所している老人施設に届けた、というのです。「Bさん」とは姉Aが離婚した家に残してきた子どもの子どもだそうです。どうしたものか迷っているうちに「Bさん」は昨年高齢で無くなってしまいました。「Bさん」には子どもはなく、相続人も近い親類もいないようです。 今現在も、（Bさん名義になった）祖父の姉Aの田んぼの「水代」の請求書は我が家に届きます。「水代」は面積当たりいくらいくらで有無をいわさず徴収されています。 ちなみに、この田んぼの固定資産評価額は約10万円です。 １）姉Aの死後約60年間、実際に管理しているわけです。こういった場合、この田んぼの時効取得は認められるでしょうか？ ２）どこでどういった手続きをしたらいいのでしょうか。 この土地の価値自体があまりないので、費用がかからない方法が良いです。裁判所とか登記所などの手続きはできるだけ自分でしようと思っています。
- sakurako77
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- shintaro-2
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- buttonhole
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時効取得は原始取得なので、農地法の許可は不要であるというのは判例（最判昭和50年9月25日民集第29巻8号1320頁）であり、登記先例（昭38年5月6日民事甲第1285号回答）も農地法の許可書の添付は不要としています。ところで、時効取得を原因とする所有権移転登記は、判決でなればできないのではなく、不動産登記法の原則どおり、登記権利者と登記義務者の共同申請で登記をすることができます。 これを悪用して、実体は売買等による所有権移転であり、時効取得の要件を満たしていないのに、登記権利者と登記義務者が結託して、時効取得を原因として登記申請をする事例が見受けられました。登記官は形式審査しかできませんので、登記原因が時効取得になっている以上、許可書の添付がないことを理由に当該登記申請を却下することはできません。そこで、登記官は農業委員会に、時効取得を原因とする登記申請があった旨を通知をする取扱をしました。農業委員会は事実関係を調査して、時効取得の事実はないと認めれば、当事者に是正をさせ（登記完了前ならば登記申請の取下、完了後であれば、所有権移転登記の抹消登記の申請を促す。）、場合によっては農地法違反で刑事告発をするという対応をします。 ですから、時効取得に農地法の許可が必要ということではありません。もし、必要なのであれば、登記官は許可書の添付がされていないことを理由に当該登記を却下すればすむだけのはなしです。 以上は、争いのない当然の前提なので、本題に移りますが、時効取得の要件を満たしているかどうかは検討する必要がありますが、ここでは、要件を満たしていることを前提に手続の話をします。 Ｂに相続人がいないとすれば、家庭裁判所に相続財産管理人を選任してもらって、時効取得者と亡Ｂ相続財産法人を代表する相続財産管理人）との共同申請（ただし、家裁の権限外行為許可を要する見解がある。）、あるいは、亡Ｂ相続財産法人を相手取って所有権移転登記を求める民事訴訟を起こす必要があります。（訴訟を起こすのであれば、家裁に相続財産管理人選任の申立をしないで、受訴裁判所に特別代理人の選任の申立をするという方法もあります。） 相続財産管理人にせよ、特別代理人にせよ、申立人が、それらの者の報酬にあてるために予納をしなければならないので、費用がかからない方法というのはなかなか難しいです。 もっとも、Ｂの財産が問題の田の他に、十分な現金、預金、換価が容易な不動産があれば、相続財産管理人の報酬がそこから賄うことができるので、予納金が戻ってきます。 掲示板では、具体的な事案に対する回答することは困難なので、弁護士に相談することをお勧めします。（時効取得の問題より、なぜ、負担金や水代を負担することになったのかが疑問です。）
お礼
やはり、弁護士さんに相談するしかないようですね。そうなるとお金もかかることですし、このまま放置するか、どうするか・・・。知り合いの司法書士さんにも聞いてみましたが、これは難しいケースらしいです。 ＞なぜ、負担金を負担することになったのか 祖父の姉Aは生前一緒に暮らしていましたから同じ住所なわけで、夫の父母は自分の家に来た請求をそのまま払っただけで、まさか遠い親類に相続者がいてその人のものになってしまうとは思わなかったのでしょう。 聞いたところによると我が家以上に面倒なことになっている水田はたくさんあるらしいので、その分の支払はどうなっているのかも、できればそのうち調べてみたほうがいいですね。よくわからないことだらけです。
- akak71
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URL こちらは、明確に書いてあります。 Bが死亡しても、時効の中断はおきません まだ、Bの相続財産を管理している段階。
お礼
ありがとうございました。
- akak71
- ベストアンサー率27% (741/2672)
農地の時効取得は、農業委員会の許可は不要です。 下記のURLに明確に記載されています。 AーB 間は子供と記載されているので、 包括承継しか考えられない。 Aは60年前に死亡している。 区画整理組合が相続登記申請した。 誤回答をしないでほしい。
お礼
再度の回答ありがとうございます。 リンク先の文書が難しくてまだ良く理解できないのですが、 「時効取得」の方向で解決出来るのでしょうか？
- tk-kubota
- ベストアンサー率46% (2277/4892)
＞時効取得にはならないと言うことでしょうか？ そうです。 Bさんが死亡する前なら時効取得も考えられますが、現在ではBさんになっており、Aさん時代から通算できないことになっています。 時効の中断の効力は包括承継人に及びますが(それならば「通算OK」)、時効取得は「誰に対して」が重要で、今回はAさんからBさんに移転されていますから、仮に、裁判所に時効取得による所有権移転登記の訴訟を提起するとすれば、被告はBさんの相続人と言うことになります。 そうしますと、Bさん所有の土地と知りながら20年が経過しないと時効取得できないです。 できないことを、「できたとすれば」と言うことはナンセンスなことですが「農業委員会の許可がいらない」と言う人まで現れたので、これをお答えしますと、もともと、時効取得は時効取得として存在します。 しかし、農地の場合は、その所有権移転に農業委員会の許可がなければ移転ができないことになっています。 この趣旨は、農家でないと農業はできないと言う原則があるからです。 一方、不動産登記法は書面主義の採用ですから、書面さえ整っておれば登記ができます。 そこで、登記官は農地の所有権移転登記の申請があれば、農業委員会に、その旨、通知し、その内容に従うことになっています。 以上で、仮に(「仮に」と言いたくないが)時効取得できているとしても、農業委員会の許可が必要です。 なお、実務で、時効取得の訴訟が先か、農業委員会の許可が先か、と言うことに惑わされますが、いづれにせよ、両方が現実しないと目的は達成できないです。 なお「当方もお金のかかることはしたくないです。」と言っておられますが、もともと「姉Aは60年前に亡くなり、姉Aの田んぼはそのまま我が家で管理してきました。」と言う点が間違いであったわけです。 だから、今後は、家庭裁判所でする管理人と、Bさんの相続人、そして農業委員会と、それぞれ話し合いか訴訟で進めて行く以外にないです。
お礼
再度の回答ありがとうございます。 話し合い・訴訟についてですが、死亡したＢさんの相続人はいません。誰と話し合ったらいいのでしょうか？国ですか？（夫とＢさんの関係は、はとこに当たるらしいです） この問題の存在については、主人の父が亡くなってからいろいろと相続の手続きをしていって最近初めて知ったわけで、６０年前の未処理問題を押しつけられてこちらもまいっています。農地なので、区画整理組合への支払いや農業委員会への毎年の提出文書などがあり、区画整理した水田の真ん中をほったらかしにして荒れ地にすることもかなわず、困っています。 相続財産管理人を選定し、水田を売り払ったとしても（実際には買う人がいません）、相続財産管理人報酬がでるほどの価値はないのです。
補足
あの、別の方から、異論が出ています。
- toratanuki
- ベストアンサー率22% (292/1285)
お金がかからないなら何もしない。 相続財産管理人選任すれば、弁護士に３０～５０万円支払うようでしょう。 そして、管理人を被告として裁判をします。 とても素人ではできません。
お礼
回答ありがとうございます。 当方もお金のかかることはしたくないです。 ただ、法律上自分の物になっていないらしい土地の分まで毎年「分担金」を支払わなければならず、農業委員会関係の書類も行き先が無くて結局こちらに回ってくるので、スッキリさせたいと思いました。 田んぼも大きく１枚になっており、Ｂさん名義の部分との区切りはまったくありません。このままでは人に譲ることも不可能です・・・
- akak71
- ベストアンサー率27% (741/2672)
農地の時効取得は、農業委員会の許可は不要です。 法定相続人が相続した場合は、 そのまま通算されます。 ＃１の解答は、、、、、？？？
お礼
回答ありがとうございます。 先ほどの方とは違うご意見ですね。 ＡさんからＢさんに相続登記されても、こちらから見た場合、時効取得の年数にそのまま通算されると言うことでしょうか？
- tk-kubota
- ベストアンサー率46% (2277/4892)
これは農地でしよう。 農地は農業委員会の許可がなければ、例え時効取得を理由としても取得できないことになっています。 不動産登記法の通達で農業委員会の許可なく申請があった場合は、登記官が嘱託で農業委員会に照会をするようになっています。 従って、時効取得を理由として所有権は取得できないです。 尤も、その前に、A所有からB所有に移転してから60年が経過しているから、時効取得と考えられますが、B所有となってから1年ほどです。 従って、Bからの時効取得も考えられないです。 sakurako77さんは利害関係人で、Bに相続人がいないと言うことですから、家庭裁判所に相続財産管理人の選任申請して下さい。 普通弁護士が選任されますので、その弁護士とよく相談して下さい。 何らの方法はあると思います。
お礼
回答ありがとうございます。 時効取得にはならないと言うことでしょうか？
お礼
回答ありがとうございます。 所有の意思をもって占有？善意の管理？ よくわかりませんが、「夫の母は我が家の田と思って守ってきた」が、正解です。 夫の母は祖父の姉Aが死亡してから嫁いできたので事情が良くわかっていません。 夫の父は区画整理の支払のころにはすでに痴呆状態でした。 で、私たちはと言えば、役所等に行ってやっとこれらの関係を理解したところです。