締切済み

地震を考えると一戸建て？団地？

2011/09/02 22:50

賃貸に居住していますが、このまま家賃を払い続けることに疑問を感じ、無理のない価格での住居の購入を考えています。築10～20年くらいの一戸建てと築40年くらいの団地を候補として考えています。（一戸建ての方がある程度高いです。また団地は今後20年の間に建て替えの話が出ることを想定しています。）女性の一人暮らしであるため、地震や今後の補修を考えると、集団で決断して行ける団地の方が良いのではないかというアドバイスも受けています。築40年では新耐震基準を満たさないのは承知していますが、一方で阪神大震災などで倒壊が少なかったのは団地である、という記事も読みました。この時期に購入することも迷いますが、地震がいつくるかも分からないまま賃貸生活を継続することにも抵抗があります。団地などが地震で倒壊してしまった場合など、一般の住宅よりも心強いものですか？　また、どのような展開になると思いますか？

noname#192927

不動産売買・投資
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littledough
ベストアンサー率47% (92/193)

2011/09/03 18:02 回答No.8

qwe70377様、老婆心でひとこと。幾つかの質問の中でよく「団地」という言葉を使っておられますが、あなた様は　集合住宅＝団地、と思っておられるようですね。でもそれは間違いです。ではとりあえず参照URL http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%9B%A3%E5%9C%B0 私はかつて分譲住宅地の一区画を買いましたが、そこも「団地」である旨、重説で知らされました。このように戸建ばかり建ってる団地も世の中に数多存在するということで。ですから普通に　【戸建⇔集合住宅】あるいは【戸建⇔マンション】と表現なさった方が回答する者が質問の趣旨を理解しやすいです。＞築10～20年くらいの一戸建てと築40年くらいの団地を候補として考えています。後者は旧耐震の分譲マンションですよね。地震に強いのは普通前者でしょう。でもあくまで「死なない」レベル。地盤が悪いと傾いたり半壊になったりしてお金がかかります。それに戸建は構造計算を行ってないのが普通であり、かつ耐用年数が短い事も考慮に入れるべきです。メンテナンスが行き届いてない場合は腐食や、特に木造の建物は白蟻被害の可能性も有り、この場合住宅性能は相当低下しているでしょう。また耐用年数を過ぎると住宅性能が低下、耐震性が気になるなら建て替えの必要があります。＞女性の一人暮らしであるため、地震など天災に見舞われる可能性はそう高くありません。寧ろ火災や犯罪などへの備えの方が重要であり、その点ではオートロック、防犯カメラ付きのマンションが安心かと思います。＞築40年では新耐震基準を満たさないのは承知していますが、一方で阪神大震災などで倒壊が少なかったのは団地である、という記事も読みました。私は神戸市民で阪神大震災で被災、木造築古の実家は全壊しました。あの地震で無事／殆ど無傷／被害が小さい、と言えたのは【超高層・新耐震高層・プレハブなどの軽量鉄骨・ツーバイフォー】でした。低層の住宅群が壊滅的になっている街中で何もなかったかのように聳えていた高層マンションは印象的でした。大手HMなどが手掛けたプレハブやツーバイフォー住宅も私が知る限り全壊はありません、但し軟弱地盤の所にあった住宅は傾いたものもありました（これは東日本大震災でも同様か？）、また折角地震の揺れには耐えたのにその後の火災で全焼してしまったという気の毒な例も多くありました。この場合地震保険に入っていなかった世帯には火災保険は下りませんでした。なお、在来工法の木造でも良い地盤にしっかり建てられたものは地震の揺れには持ちこたえました。高層の建物の利点の一つはスケールメリットで地下深くの固い岩盤まで支柱を据える事が出来る事です。よって埋立地などでも建物自体は液状化に耐えています、尤も前の道路や水道管などが陥没して使えなくなり、一定期間そこで生活できなくなった例は多く見られました。これも今回の大震災同様です。それでも住人は無事だった点は評価されるべきでしょう。同じ旧耐震RC造の建物でも、何故か分譲マンションでは倒壊したものは無かったのに（全壊はあり）、賃貸では結構倒壊が見られ、甲子園口駅前では木造戸建てが損傷を受けながらも倒壊などしていなかったのにRC造の店舗／賃貸マンションが倒壊、犠牲者が出ています。でも現実として旧耐震のRC造は賃貸・分譲を問わず阪神大震災級の加速度の横揺れには耐えられない可能性が高い、と考えた方が良さそうです。＞この時期に購入することも迷いますが、地震がいつくるかも分からないまま賃貸生活を継続することにも抵抗があります。いえ、地震を不安に思うなら絶対に新耐震の賃貸がいいです。仮に大地震が来ても財産が傷つくのは貸主で、店子は財産を預貯金や金融商品などの形で所有していれば無傷じゃないですか。なお持ち家でも保険料・固定資産税のほか、管理費・修繕積立金（マンション）、補修・メンテナンス費用（戸建）がかかるもので、決して費用的には持ち家が安上がりであるとは言えません。というより平時でも賃貸の方が安上がり、という試算もあります。＞団地などが地震で倒壊してしまった場合など、一般の住宅よりも心強いものですか？　また、どのような展開になると思いますか？団地など→マンション、一般の住宅→戸建、ですね。分譲マンションが全壊認定されてしまった場合は、まずすんなり建て替え決議となる筈です。区分所有者は建て替え費用を負担するか、住居の価値と土地の所有権分に相当するお金を貰って退去するかのどちらかです。困るのは半壊の場合で、補修か建て替えで紛糾する可能性があります。一部損傷の場合は、すんなり補修で決着するでしょうが修繕費用の臨徴はあるでしょう。ですので集合住宅を選択するならやはり新耐震を選ぶべきだと思います。戸建の場合は地震保険にさえ入っていればなんとかなりそうですが、契約により全壊認定でないと保険料が下りなかったりすると、やはり半壊の場合は困るでしょうが、個人的な悩みとなります。

nsan007
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2011/09/03 07:18 回答No.7

マンションや団地などはわざわざ購入せずに賃貸の方が良いと思います。万が一の地震での被害などがあれば、修理をするだの、建て替えするだのの話をまとめるだけでも何年も中途半端な生活になります。いっそ一戸建てなら、自由に修理などをして安心して住む事が出来ます。一戸建てで築年数の新しい物は耐震性が確保されていますから安心でもあります。新耐震以前の団地では倒壊すればコンクリートに埋もれて即死亡です。一戸建てなら家具の間などで上手く体を隠せば生き延びる可能性もあります。但し一戸建ての場合は津波を考えて海抜からある程度の高さの所に建つ物件にすると安心です。

lv4u
ベストアンサー率27% (1862/6715)

2011/09/03 06:26 回答No.6

まず、集合住宅の場合、建て替えはとても難しい話となります。８割以上の賛成が必要となりますが、同意を得るのはとても困難です。さらに、入居者が老人世帯の場合には、「ここが終の棲家」と考えていたり、さらに建て替えのお金は工面できないと思います。「それじゃあ建て替え賛成派の私たちに買い取らせてください」と提案しても、老人世帯では、そこを出て、新たに賃貸を借りるのは困難です。なので、「集団で決断して行ける団地の方が良いのではないか」という判断は間違っていると思いますよ。その点、一戸建てで土地も自分のものなら、自分たちだけの意見で決断できます。どういう方針をとるかはイロイロでしょうが、他人の意見を気にすることなく決定できますので有利ですね。 >>団地などが地震で倒壊してしまった場合など、一般の住宅よりも心強いものですか？　また、どのような展開になると思いますか？倒壊してしまえば、話はいくらか簡単になると思います。そこに住み続けるという選択肢は無いのですからね。その後の展開は、人それぞれではないでしょうか？ただ、建て替えに参加するにしろ、売却してどこか他所に行くにしろ、結論が出るまでには長い時間がかかると思います。ちなみに、「集合住宅か一戸建てか？」という問いに、ある書籍で不動産屋さんが答えられていました。その書籍の中での話の流れでは、上記のようなことも書かれていて、一戸建てを選ばれるのかな？と思ったのですが、「管理の手間が無く、防犯のよいマンションに私は最後は住みたいですね」なんて書かれていました。たぶん、自分が生きている間には建て替えということが起きないような新しい物件を購入することを想定していたのだと思います。

kei1966
ベストアンサー率46% (1033/2245)

2011/09/03 05:46 回答No.5

建替え想定であり、自分で建物メンテできる自信がなければ「管理状態のよい」団地を選ばれることはひとつの策であると思います。団地の古い基準は防音断熱耐震、どれを取っても低いので普段の生活には苦痛を伴う方もいるかもしれませんが、長く住むにはURなどであれば管理はある程度安心です。ただ、集合住宅なので自分の所有といっても自分の思うように管理するわけではなく不満も出るでしょう。建替えにおいても自分は想定していても他の方の資金が不足すれば建替え不可能。ただ40年もたっていると敷地余裕があるところが多いので容積を上げて戸数を増やせば建て返しやすいメリットのあるものもあるかとは思います。よい立地条件でよいコンサルがつけばの話ですが。地震倒壊の際は液状化すると団地は転げたり、地盤との高低差がでる被害は多く見られますね。旧耐震なので損傷も大きい可能性はありますが、整形で間取りが同じという面では不整形な建物よりはふるいものの中では壊れにくいというメリットはでる可能性もあります。ラーメン構造でなく壁式のほうがまだ被害例が少ないように感じています。柱のあるものではそのころの建物はたいてい柱の倒壊による建物復旧の難しさがあります。ただ、「想定」を超えれば倒壊の恐れがあるのは確かです。とにかくメンテのよい管理のよい団地以外は耐久力もかなり落ちてしまっている可能性もあるので絶対に選ぶべきではないでしょう。

mibuna
ベストアンサー率38% (577/1492)

2011/09/03 04:17 回答No.4

築年数の古い団地はやめたほうがいいと思いますけどね・・・。阪神大震災のときに倒壊はしなかったものの、壁にひびが入ったりドアが開かなくなって住民同士で建て替えるか大規模補修かで多くの集合住宅でもめまくってましたよ。で、建て替える場合は工事中に別の場所に引越しする必要があるわけで団地のローンと賃貸の家賃と二重の金銭負担になります。

PussinBoots
ベストアンサー率30% (333/1095)

2011/09/02 23:51 回答No.3

長い住宅ローンを払うには、耐震面の実用性だけでなく、何よりも「愛着」と「情熱」が必要になります。築40年くらいの団地を買って、途中で後悔したり引っ越したいなどと考えずにローンを払い続けるモチベーションを保つのは困難ではないかと思います。

noname#229064

2011/09/02 23:28 回答No.2

一度被災地を尋ねてみたらいかがですか？安い買い物でありませんから、百聞は一見にしかず、すぐに答えが見つかります。私なりのリスクが少ないと思える順番です。１　賃貸借家２　中古一戸建て、地盤の良いところ３　団地（これは集合住宅と解釈しても良いですか？)一部損壊にでもなったら、負担はかなり大きいです。ましてや築40年なら、すぐに改修の話が出ます。したがって管理費も高くなる場合があります。