不在土地の偽造移転登記詐欺の未然防止策について

質問

遠方（神戸）にある相続して長年になり、現在不在とわかる相続土地があるものです。この土地の売却を現地の不動産仲介業者と話を進めていますが、現在仲介契約は未契約です。
ところが昨日この業者とは違う、何とかハウス（現時点ではでは伏せておきます）から、先行して手紙で買いたい方がいる旨あり、昨日電話で問い合わせがありましたので、希望売却値段を電話で伝えました。購入したいとの具体的申し入れがあれば、その業者がどんな業者か（信頼できるか）、仲介業者でなければ、交渉中の仲介業者を介するよう申し入れるつもりにしております。
というのは、話を聞いた後、不在地主目当てに、わずかな手付金だけで売買契約書を入手して、不当な権利移転登記をされてしまった、詐欺事件を思い出したのです。
　小生は、その点はこれから気をつけたいと思いますが、ネットで調べると、売買契約や必要な司法書士の書類まで偽造して、偽の移転登記をしてしまう事件もあるそうです。
そこで、ご相談は、このような不当な移転登記を、未然に防ぐ方法は無いものでしょうかということです。不在土地は一度このような登記がされてしまうと、第３者に売却は容易かと思いますので、心配になりご相談したしだいです。

回答No.2

oyazi2008 · ベストアンサー

数年前（5年以上前）ならば可能だったでしょうが、現在は住民票を代理で取得するにも身分証明と委任状が必要で、印鑑証明書などは委任状があっても、他人の場合はその場で持ち帰ることも出来ません。
現在そのような取り込み詐欺を働くには、免許証などの偽造からスタートし住民票など移動して・・・それは大掛かりな犯罪になりますから、それなりに数十億単位ぐらいの物件で無い限りそんな仕手集団を怖がるのは、取り越し苦労です。
その手で多いのは、うまく甘い言葉で騙され、残金受領前に本人が売り渡し書類や登記申請書類に署名、押印して印鑑証明も預けてしまっている為にそうなった事例がほとんだと思いますので、原則に載って残金受領時以前には、その手の書類には署名も押印もしなければ心配には及ばないでしょう。
売買契約書が登記原因証書にはなりません。よって大掛かりな詐欺を働くときは、売買など関係ありません。第三者があなたに成りすまして売買登記が行われます。
あくまで別途書類が必要となりますので、それらの書類は決裁時（残金受領時）に授受される旨が売買契約書にも記載されています。
登記で防止するには第三者の権利設定をするほかはありませんので、余計ややこしくなりますよ。
どうしても心配ならば、ネットで登記情報の閲覧は可能ですから、手続きして売買契約後3日に1度ぐらい開いて確認すれば良いのでは？1ヶ月やっても10回で4200円です。（1回420円）
登記が受理されると「本件中」となり閲覧できない状態になり、何らかの登記申請が受理されているということはわかります。万一それがあれば、ただちに法務局へ連絡しすっ飛んでいけば、登記完了にはならないでしょう。
売買とは買主の立場からしたら逆に、手付けだけ受け取って本当に残金受領に応じるのか？という不安はあるわけですよね。お互いに業者や双方を信用して取引するものです。一部に悪質な業者がいることは否定しませんが、疑りだしたらキリがなくなると思います。そういう意味では最初に依頼した業者を通して売買したほうが安心ではありませんか？現在の○○ハウスは業界で言う「抜き」行為ですから。

お礼

詳しいご返事ありがとうございます。大変参考になりました。
・ネットで閲覧できる。・残金受領時まで登記用書類に押印しないなど
やはり信用できそうな業者を通すのが一番ですね。

回答No.3

0621p

特別な事情があれば、法務局に登記申請がされても受理しないように、という事を法務局に依頼する方法もあるようですが、どんな場合に認められるか？などはわかりません。どうしても心配であれば一度法務局で聞いてみてはどうですか？

すでに回答があるように、印鑑証明書まで偽造して・・・というのはまずほとんど無理だと思いますが、本当にそんな事するなら、わずかな手付金を入れて・・・というような事ではなく、所有者の全く知らない間にやってしまうのではないかと思います。

見ず知らずの相手との契約でわずかな手付金を入れられて・・・という事が心配ならば、手付金をもらうのではなく一括で全額受け取って取引をしてしまうという方法もあります。買主がローンを使わなくて応じてくれるかどうかですが。

お礼

ご返事ありがとうございます。偽造までするのは取り越し苦労のようですね。
そして、買主がローンを使う場合に分割支払いになるのですね。参考になりました。（聞いた事例もそうだった）
御礼が遅くなりました。

回答No.1

misawajp

所有権移転登記には、所有者の印鑑証明が必要です

その手の事件は、まず所有者の住民登録を他市町村に異動します
その市町村で、印鑑登録を行います（印鑑証明を取得）
ここまでできれば、不動産の所有権移転登記に限らず、何でも可能です

定期的に住民登録の状況を確認すれば、検知はできます
また、印鑑登録を不正に行われ印鑑証明を取得されることもありえます（それなりに本人確認は行われますが・・・）

そのほかには登録印鑑の偽造とか・・・

ただし　これらは気が付かれ易いし、足も付きやすいので、相手を選ぶでしょう

お礼

早速のご返事ありがとうございます。印鑑証明、住民登録が必要なことは納得できます。問題はそれらまで偽造されてしまう恐れも心配になりますね。ただし相手を選ぶことはなるほどと思いますので、今後この点も留意して進めたいと思います。
ただ、相手の偽造工作の最終段階で、この種の偽造があって発見しても、その後の対処の方法は時間的に間に合うのでしょうか。なにか法務局に対して事前に行う有効な対策があればよいのですが。