隣地のマンション建設に伴う掘削工事の影響と対策について

質問

近日隣地でマンション建設があり幾分地盤を掘り下げるとききました。現況は、当家・隣地とも道路面より８０ｃｍほど土盛りがしてあり当家はその上に建設された建売住宅であります。当家は敷地が狭く隣地境界から２０～３０ｃｍしか離れていません。今回計画のマンションは３階建てＲＣ造、単身用マンションで、現在の土盛りを除去し、さらに基礎工事のため８０ｃｍほど掘り下げるそうです。マンションは境界から７０ｃｍほど控えて建ててくれるそうですが、開削は隣地境界ギリギリから行う必要があるそうです。とくに工法の説明はなく工事は様子を見ながら行うと言います。心配なのは地盤の強度にもよりましょうが、工事の影響により当家の地盤が崩れ、倒壊せずとも傾斜したりすることがないのか、という点です。５年・１０年先に影響がでることもあると聞きます。専門業者が行う工事とはいえ業者任せでは心配です。こうした心配を少しでも軽減するためには、相手側に対しどういったことが要望できるのでしょうか？こうした工事で隣地（当家側）の地盤を保護するような工法があると思いますが、常識的に要望できる範囲としてそういうものがあれば教えてください。そのほか工事の進捗に応じ注意して見ておく点など、交渉において踏まえておいた方がよいことがあればご教示ください。よろしくお願いします。

回答No.4

yukai4779

現在、質問者様の宅地は道路面から８０ｃｍ盛土してあって、今回のＲＣ造は道路面から８０ｃｍ掘削するんですよね。
　ということは質問者様の宅地から考えると８０ｃｍ＋８０ｃｍ＝１．６ｍの落差が生じるということですよね。
　この環境から考えると安定勾配の確保は無理ですし、深さ的にも既に土留工が必要な状態です。これは、一般的に鋼矢板と呼ばれるものを重機により、振動や圧入等により地中に刺し込み、掘削背面の崩落を防ぐものです。

　＃１様の言われるとおり、工事業者側から工法や補償に関する事前調査の話がないということは、非常に怪しい予感がします。まともな業者なら補償関係の会社に委託して、写真や寸法的なものを着工前に質問者様宅（外壁や室内、塀など）の調査をします。それを根拠に、着工後によるクラックや傾き等が発生した場合は補償を受けるのです。

　振動による影響や転圧不足による埋め戻しの影響も十分考えられますので要注意です。お察しのとおり傾斜等は極端ではないにしろ、生じる要因は十分秘めています。

　とりあえずは、役所の建築関係の部署に出向いて相談されてはいかがでしょうか。後手にならないように頑張ってください。

回答No.3

Fiveleaves

■掘削による地盤の安定性について
境界線を挟んで質問者側と隣地マンションの外壁相互感覚は70cm+30cm＝100cm。高低差は80cmですので根伐り底から４５度以内に質問者側の建物があるかどうかは微妙なところです。（布基礎の出っ張りを考慮すると）
したがって、NO.2さんの云われる法面の保護及び排水計画が必要条件です。

■次に工事による損害の発生についての対処について
隣地マンションの施工者が事前の写真撮影を行っていないかどうかはわかりません。
無断で外部のみ撮影しておくケースは多いです。これは外壁や基礎立ち上がり部分（巾木）のクラック（ひび割れ）等の発生に備えてのことですし、内部を撮影するには当事者の同意が必要で、不安を煽ることにもつながるので慎重です。
少なくとも質問者側の内部写真は撮っていないことは確かなので、No1さんの云われるように事前の写真撮影は必ず行ってください。
主に建具の建てつけ、壁のクラック、土間のクラック等が発生する可能性がありますので、できるだけ詳細のわかる写真が好ましいと思います。

■損害が発生した場合の対処
発生した時点で速やかに施工者側に抗議をしてください。その場合に質問者側もどなたか専門家（一級建築士、弁護士）に相談されておいたほうがよろしいかと思います。
なお、その経緯や内容を細かくメモしておくのも証拠価値として後日の役に立つこともありますので直筆でボールペンで 残しておきましょう。

お礼

早速のアドバイスありがとうございます。専門家の貴重なご意見でありおおいに参考になります。ありがとうございました。

回答No.2

gogo_japan

はじめに、fellowさんが居住している地区に於いてセットバック（境界からの逃げ）が規定されていないものとし、盛り土についても何年かたち安定しているものとしてアドバイスします。
通常この場合には、良質な地盤の浅く広い掘削に採用される土留め壁や土留め支保工を用いずに掘削周辺に安定斜面（のり面）を形成して掘削する方法が取られると思います。
こうした場合の安全措置としては、のり面上段（のり肩）には雨水など表面水がのり面を流れ落ちないように排水溝を設置し、のり面表面には、表面水による侵食を防ぐため、張り芝、シート張り、モルタル吹付けなどで保護する方法がとられます。
基礎工事として８０ｃｍほど掘り下げることに関しては、よほど軟弱な地盤でない限りは後々問題になることはないと思います。
やはり問題となるのは先に書いたとおり、のり面の保護に関することで、基礎工事を行う際に地盤調査を実施するでしょうから、その結果に基づき、隣接地の建て主、業者と相談し十分な安全措置をとってもらえるよう要望することが大事だと思います。

お礼

早速のアドバイスありがとうございます。ご助言を参考にして相手方と話し合ってみます。

回答No.1

nrb

通常はマンションを建てる業者が事前に

・貴方の建物の現状を看板を入れて撮影をします

・その写真を工事前の状況証拠写真としてくれます

建設後に写真を元に保障をします
（補修工事など）

　事前に説明が無いってことは上記のことをする気がないのでしょうね

　事前に家の証拠写真は取ることを要求してください

　しない時は、事前に証拠為に

　・撮影日にちを書いた看板（紙でこさえてもOK）
　　入れて証拠写真を撮って置きましょう

　　あとで証拠として保障交渉の時に役に立ちますよ

　細かく枚数は多くできるだけアップで取って下さい
　壁のひびが判る様に・・・
　地面も事前に撮影
　壁面もあればそれも撮影

　なおフィルムカメラを使って下さい
　デジタルだと細工ができますので・・・