増床工事の無届出に伴う罰則や県税は？

質問

役4年前に成りますが親父が所有する共同住宅1階駐車場を三分の二、以上を無届で増床工事を施しました。　今年になってこの共同住宅を売却しようとした時、不動産業者よりこれが理由で売買出来ないばかりか次のことが問題だと言われ悩んでいます。

○元に戻さないと売買出来ない
○工事したときから遡って税金が発生する？
（順当に考えて業者が言うように違法建築物なら税金は、払わなくても良いのでは？）
○行政罰則が施主にくる
○当該物件を建築するとき銀行融資を利用しているなら銀行側からもなんらかしらの罰則が有る
などの事でした。

どのように考えて行動したら良いのでしょうか？
不動産業者からは、以前、発覚した東横インの事案を引き合いだしてこっぴどく否定されました。
皆様のご見解をお願い致します。

回答No.3

kei1966 · ベストアンサー

違法建築物状態では融資がまっとうなところじゃつかないので顧客もつかみにくくたとえ現金客でも説明も必要であり、そんな売買はだれもしたくないのです。
建築基準法上は罰則は建築主や現所有者にかかってきます。これは一番建築基準法で重い罰則規定に該当します。つまり買っても是正を求められれば拒否できず万一拒否すれば処分されるわけです。買いたい人もいないわけです。
たまたま、いま、行政に見つかっていないから処分されないだけの状態となっています。

税金は違法建築物にもかかります。5年にさかのぼって徴収されます。税金はその建築物が違法かどうかというところに言及しませんので。

銀行が違法建築物に融資して罰則を受けるかどうかは存じ上げませんが、違法建築物は担保不的確とされています。このようにいつ見つかって是正工事をして事業がたちいかなくなる可能性のある物に担保価値は正当に評価できませんから。

ですので、まずは建築士を入れて監理させ是正工事をすべきです。現金がなければ借りるか、契約金で工事するか相談するしかありません。そのままでは売れないのです。建築士が元の図面を見ながら安全に解体を指示し工事を完了させてくれるでしょう。そして是正工事計画書を作ってもらい工事監理報告書は受け取ってください。

役所が絡まない自主的是正工事は監理したことはありません。なぜなら、見つからなければ次の建築行為までとっておきたいという所有者の気持ちと、人の物を勝手に壊す権利が一般人にはないからです。
なので、役所から是正命令前の相談が来て、是正計画を決め、建築士が12条5項報告をし、是正工事を建築士が監理して工事監理報告書を出し完了するという流れしかわかりません。是正を無視すれば建築主、建設業者、設計者、工事監理者など当時の方々と今の所有者は罰則を受け、果ては行政代執行となりますが、そこまでの方にはテレビで見た以外にはありません。

自主的に是正をして売買する方向がよいでしょう。

お礼

お礼が遅くなり申し訳、有りませんでした。
ご親切なご指摘を賜り有難うございました。
何事も裏技は、無いのですね。これからは、何事も順当に物事を考えるようにします。

回答No.4

oyazi2008

それが居宅などの自己居住用や自己使用に限られる様な物件ならば、まだ買主も納得済みで現金決済であれば、売買可能です。
しかし、共同住宅という事はそこで第三者が生活し家賃をもらい事業とするわけですから、万一の火災や事故の際に、必ず建築基準法や消防法違反として責任を問われますし、火災保険なども減額や支払拒否などの項目に該当します。貸し手側の責任を追及されるわけです。
おそらく鉄骨造やRCなどの下駄履き駐車場の一部を事務所や店舗に（居宅？）してしまったのだと思いますが、これを今から書類でOKをもらうのはほぼ困難です。
売買するならば、解体して元に戻すしかないと思います。
税金は、登記したり固定資産税の評価に反映された時点で課税されます。該当するのは取得税と固定資産税等、財産に課税されるのであり法的に適合しているかどうか？は問われません。
建築監督課などに判明し、調査されれば是正の勧告はあるでしょう。処罰となると余程無視して悪徳でなければありません。
当方の地域ではビル屋上の建築物が強制執行による解体となり罰金判決を受けた事例があります。
銀行は現在の状況に気付けば、増築部分の確認書類や登記を求めて、追加担保を設定するよう要求してきます。ここで違法と判明すれば、一括返済を求められるか現状復帰をするかのいづれかの選択となるでしょう。
例えば、ビル新築時に１階は物販店舗で建築、その後ラーメン屋などが営業しており、用途変更や消防法上の変更などの手続きを怠っている場合なども、買主先のローンは付きません。それほどに事業用物件の所有者の管理責任は重いという事です。
ビルの所有者には必要な手続きや、クリアすべく設備や排煙工事などを施工してもらい、書類でOKを受け売買します。
物事は簡単に考えましょう。取り返しのつく駄目な事をやったのですから、元に戻せば良いだけです。
工事費用などを損するのは自己責任で仕方ない、逃れようの無い責任を被る前に対処した方が無難です。

お礼

ご親切に物凄く詳細にレクチャー頂きまして有難うございました。
参考にさせていただき対応して行きます。

回答No.2

atelier21

重要事項説明書の中での矛盾が起る？
確認申請時 ≠ 現状　；　其れが凡てに波及する
不動産屋も違法を知った上で商売できないと謂うのでしょう
新築建設時と現状の規制・増床時期
増床の規模・構造の状況・現況の規制合否
幾つか調べないと何とも謂えない

回答No.1

datchi417

一部が無許可建築物件なので、売買できないのかなぁ
登記上の問題なのか、契約上の問題なのか、それとも土地家屋調査士や宅建業法の問題なのかの切り分けでなんとかなる可能性はあります。

固定資産税は違法建築か無許可建築かなんて関係なく、現状に対しての課税を行うので、時効の５年を限度に確認ができるところまで遡り課税される可能性があります。

そりゃまぁ、施主さんがその無許可の増床を頼んだんですからね…

銀行は無許可なんてそんなの知りえないと思うので、そこには影響ないと思います。

問題ないものにするには、市町村の建築担当課に遡りの増床の申請をし、OKをもらう。
登記を行う。
課税されたら払う。
というところでしょうか、とりあえず役場に相談しつつ処理するのがいいかと思います。

お礼

参考に成りました。
有難うございました。
ただ、無申請の工事に対しての罰則は、無いのですか？