固定資産税について

質問

固定資産税の税額について

市町村の職員の方に聞かないといけないのかもしれませんが、固定資産税ってどうやって出してるんですかね？

形式的な流れはわかるんです。評価員って主に税務課長なんかがなって、下の職員が調査して、市長村長が固定資産税評価額が地価公示価格の７割程度になるよう決められて、そこに基本的には１．４％の税率をかけて税額が出ることは理解してますが、

実務としてどうやって出しているのですか？？やはり不動産鑑定士にお願いしているんですかね？
国の地価公示や都道府県の基準地価なんかを参考にすると思うのですが、それらは標準地の地価であって、固定資産税出すときみたいに対象は全部ではないはずで、自分の調べた限りでは路線価を付設して、画地計算法？？とかいうので出すみたいなんですが、もっとわかりやすく具体的なイメージが掴めるような説明はないでしょうか？
それに地価公示なんかの７割って言うのもどの段階で調整するんですか？地価公示価格等、近隣の取引事例を参考にして普通に算出していけば、地価公示等と同じ水準になるはずですよね？最後に、７がけするんですか？？

どなたか詳しい方お願いします。

回答No.2

kovayashi · ベストアンサー

ある自治体で固定資産評価補助員をしています。

その土地の正面路線の路線価格に地積を乗じて、画地を認定して補正値を乗じるだけです。

まず、市町村内のすべての地域を分類します。
この地域は高度商業地域だとか、普通住宅地域だとかです。
同じ高度商業地域でも、この道を挟んでこっちとこっちは利用の状況が違うから別だね、とか、もしかしたら小字単位で分けている市町村もあるかもしれません。

私の自治体ではこの地域の分類が約９００ほどあります。

次に、これらの地域の分類の中で最も標準的な宅地（標準宅地）を選定します。
宅地利用されていて、土地の形状が整形で、平地にあって…、などの条件があります。

この標準宅地が接している路線（主要な街路）に路線価格を敷設します。
自前で敷設している自治体（政令市レベルの大きな自治体）もあるようですが、
私の自治体規模では無理なので地元の不動産鑑定士協会に委託しています。

協会では駅・国道・病院・官公庁などへの近接とか、騒音や繁華性などの交通条件・環境条件を点数化して価格を決めるそうです（不動産鑑定の方法なので詳しくは知りません）。

で、主要な街路の価格が決まると、同じように分類した地域内すべての路線に主要な街路から比準した価格を敷設します。
最後に地域間・市町村境界間で大きな差が生じないよう調整をして路線価が決定します。

敷設を行う際には、もちろん国の公示地価格や都道府県の基準地価格を参考にします。

ちょっと記憶が曖昧ですが、この最後の段階で７掛けをする、んだったような気がします…。

つぎに、画地の認定と補正ですが、これは総務大臣が告示する固定資産評価基準に書いてあります。

土地の形がこういう場合は、ここからここが間口で、ここからここが奥行とするとか、
間口に対して奥行きの割合がこれくらいだと「間口狭小」の補正率が95%とか、
逆に奥行きに対して間口の割合がこれくらいだと「奥行長大」の補正率が90%とか、
正面路線のほかに側方が路線に接していたら「側方路線加算」を行うとか、
敷地内に「がけ」があると利用価値が下がるので「がけ地補正」を行うとか、が事細かく書かれています。

基本的には「固定資産評価基準」に則って評価額を計算しますが、
「固定資産評価基準」に載っていない補正を市町村長が定めることができます（所要の補正）。
高圧線の下にある土地は30%減じるとか、忌み施設に隣接する土地は15%減じるとかです。

これらを乗じることで評価額が算出されて、負担水準を考慮して、課税標準額を算出して、税額を算出するわけです。

私が、後半の実務ばかりやっているので、前半の路線価の敷設について、もし間違っているところがあってもご容赦ください。

回答No.1

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　奥の、４ｍ道路に接していない土地があるんです。建物も建たないし狭いしということで借り手もつかないので、手前の土地所有者に安くお貸ししたんですよ。そしたらそのかたが、フェンスを取り払って、自分の土地と一体に使い出した（もちろん、そうするだろうなとは予想していたので文句はありません）。

　翌年、その借り手がつかないような土地の評価額がポンとあがりました。市役所に抗議したら言われたことを紹介します。

　めんどうなので、職員が自発的に言ったように書きますが、実際は一問一答です。

（１）自分たちは、国が作ったマニュアル（隣にゴミ処理上ができればいくら下がる、ちかくに図書館ができればいくら上がるという具合に書いてあるので、それ）に従って評価している。

（２）「固定資産税の評価額は時価の７掛け」というのは、皆さんの誤解である。そんなことはない。マニュアルに従って計算して、その結果、時価を越える評価額になっても、なんの問題もない。その土地を誰も評価額では買わなくてもかまわない。

（３）固定資産税の評価額はたまたま、時みなさんが考える時価より安くなっているケースが多いだけ。（時価1万円の土地を百万円と評価して課税してもいいのか→そんなに現実と違うはずはないが、計算があっているならば、百万円と評価していいです）

（４）あなたの言っている土地は、手前の「良い土地、高価な土地」と一体に使われた。そういう場合は、一体として評価する。安い方ではなく、高い方の評価額に合わせることになっているので、問題の土地も上がった。もとにもどしたければ、フェンスを建てるとかはっきりと分離すればいい。

（４）根本的な苦情は、マニュアルを作った国へ。

　ということでした。

　私の場合、「上がった」点だけを問題にしてやりとりしていたので、元々の価格をどうやって導きだしたのかは全然聞きませんでしたが、この説明が正しければ、７掛けの操作はしていないことになります。（ちなみに、この会話は電話録音機のコンパクトフラッシュに録音されたままになっております。無断録音ですので、お聞かせはできませんが (^o^; ）