住宅ローン 固定（フラット35）から変動金利借換え

質問

お世話になります。
現在、下記借り換えを検討しており、皆様方のご意見を伺えればと思い。

理由：
返済開始後、一年が経過しましたが、余りにも元本の減りが小さく、
自分の周囲の変動返済組み（９割程度）が返済期間が減少しているのを
見ていてこのままで良いか非常に悩む。

懸案点：
国が予算原資不足のため、国債を乱発しており、長期固定は国債魅力減少=>金利上昇の
サイクルが既に見え始めている。今後更なる国債の発行増加がある場合、上記サイクルは
更に強くなると思われる。

疑問：
長期固定金利の指標は10年もの国債価格に連動していると思うが、変動金利は、
短期プライムレートに連動しており、一概に長期金利が上昇しても、短期（市中金利）が
同時期に上がるとは限らないと考える。しかし、大きな流れとして、国債暴落=>長期金利上昇=>変動（短期）金利上昇と言う流れになるのだろうか？歴史的・他国での金利政策としては、この様なサイクルはやはり起こるのだろうか？

現在借入条件：
金額：３０６０万円
条件：フラット３５
金利：２．５９％
支払：112,000円/月
残存期間：３４年

借り換え条件：
金額：３０６０万円
条件：変動金利（銀行）
金利：１．０４％（含む保証金分金利0.19%、１．６２％全期間優遇）
支払：90,000円/月
残存期間：３４年

返済計画：
-　３５年借入計画を実施して居ますが、繰上げ返済で今後１９年間で返済予定。
-　上記返済差額２万円/月を繰り上げ返済予定。
-　上記のほか、追加で２万円/月を繰り上げ返済予定。

現在１．５５％の金利差があり、この金利差が１０年以内に縮小しない場合は、
当初１０年間でかなりの前倒しが可能かと思う。
一方、万が一インフレ傾向になった場合には、この金利差は２年程度で追いついて
しまい、その後の長期間をフラット金利２．５９％よりも高いものとなるため、借り換えを
実施するべきか悩む。
今後の金利の方向性は誰にも判らないと思いますが、ヒントがあればお伺いしたい。

よろしくお願いします。

回答No.3

kuro0035 · ベストアンサー

35年の借入ですからそんなに簡単に減りません。金利を意識しているようですが、変動金利に変更すればもっとストレスがたまります。毎月金利が気になるのは間違いありません。

家は固定金利で支払えないなら購入すべきではないのです。今まで低金利時代が長かったのが、変動金利が安全のような感覚になってしまっているだけです。

借換には100万ぐらいの費用も考えておかねばなりません。月2万ぐらいの差額で100万出費はいかがなものかと思います。
つまり、今後5年以上この金利で推移し完済まで金利が上昇しないという条件付きでなければ、借換費用は埋められません。

変動金利を選択した人は、金利が何％になったら固定に変えるつもりなのでしょう？その時の固定金利は何％なのでしょう。その時、借換の審査が承認される属性を持っていますか？

金利変動リスクを取るか？取らないか？
少しでも変動金利が上昇したら9割の方はみなさんあわてるでしょう。過去にイギリスでも同じことが起こっています。

私の個人的な意見として、世界各国インフレに向かうと思っています。日本もインフレにしたいでしょう。日銀も0金利を解除したいでしょう。財政の問題からハイパーインフレにならないことを祈っています。

お礼

金利の返済シミュレーションから、フラットタイプでは返済開始当初では、元本が三割、利息が七割程度なのはわかって居たのですが。

なかなか、自分の事となると金利に目が眩みます。
よく検討して見ます。ありがとうございました。

回答No.2

noname#262316

国債価値下落から長期金利が上昇したのに短期金利が上昇しない状況（イールドカーブのスティープ化）が起こりえるとは思いますが、その状況は長期に続かないと思われます。

　国債価値が下落する状況では財政悪化していることが考えられます、また通貨を増発している可能性も高いと思います。どちらの条件でも通貨価値は下落しやすくなると思われます。通貨価値が下落すれば物価に対して上昇圧力が起こると考えられます。物価が上昇すれば中央銀行は政策金利を引き上げ、物価上昇を抑えこむ可能性が高いです。以上のことから国債価値下落により短期金利は上昇する可能性は比較的高いのではないでしょうか。

　参考になればですが、イールドカーブのスティープ化が起こりやすくフラット化が起こりにくいのは景気回復の初期です。景気回復が期待され長期金利は上昇圧力が高まるのですが、政府は景気に力強さがないと長期国債を発行しつつ政策金利を据え置くからです。ただこの状況は景気回復が本格化する過程で物価上昇を伴いますので長く続きませんが。

　長期金利が上昇し、短期金利が今のまま据え置かれる展開はタイムラグで一時的に起こりえますが、長期に続くのは想像しにくい結論になります。かといって今の状況が長期に渡り継続するのも想像できないので…個人的には借り換えしないほうが良いかと思いますけど。

　単純に思考しただけなので自信はないのですが、参考になれば。

お礼

確かに、一時的なタイムラグとしてはあり得ますが、
長期間に渡り金利が分断する事は考えにくいです。

ただ、現状の動きを見て居ると、短期金利はまず上がらない、上げられない。国債については、諸外国が購入をして居るのではなくて、日本国で消化されて居るため、多くの変動事由でも、他国ほどは国債の暴落が起きにくいのかなと。

これらの事を考えると、かりに景気が良くなり掛けても、
日銀の判断から1%上げるのは至難の技に見えます。

アドバイス頂きありがとうございました。

回答No.1

nkdt0001

長短金利で市場の分断が継続するかという問題ですね。分断が継続するにはなんらかの条件がつかなければなりませんから、変動を選ぶにはその（未知の）条件が満たされなければなりません。その条件が見つかり、見つけた条件が３５年間満たされると判断できるなら、変動に切り替えるという判断はできると思います。逆に、長短金利の市場の分断の条件もわからず、見通しもないなら、上昇傾向にある金利水準を根拠に固定のままという判断が妥当だと推測します。

お礼

アドバイス頂きありがとうございました。
長短期金利の分断は論理的に無理がありますよね。
上がり出したら、止まらない、それは間違いがなさそうです。
よくかんがえて見ます。