住宅ローンの借り換え

質問

今、短期５年固定２％のローンを組んでいますが、ゼロ金利が解除された今、金利の上昇が怖くて、長期固定ローンへの買い替えを検討しています。
具体的には、
・現在
金額　１０００万円
金利　５年固定２％　６年以降変動
期間　２０年
・変更後
金額　１０００万円
金利　２０年固定３％
期間　２０年
ですが、これって得策でしょうか？
今はまだ　変動金利でも２％台とか、短期ではこのくらいの商品が多く、都度短期を買い換えていくほうが
良いのでしょうか？ちなみに手数料はあまり考慮しないものとして・・・
一般的なご意見をお聞かせ下さい。

回答No.2

noname#35582 · ベストアンサー

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローン等を担当したこともあり、現在は、金利商品による資金運用を担当している者です。

他の方への回答を入れた後、つい先程、情報端末に「三菱東京ＵＦＪ銀行が短期プライムレートを0.25％引き上げ－1.625％に」と出ました。
短プラ連動の住宅ローン変動金利型のレートも上昇することになるでしょう。
プラス1.00％としている金融機関が殆どですから、とりあえずは2.625％ですね。
ですが、再利上げが来年早々とも言われていますので、金利上昇リスクは当然念頭に置かれた方がよろしいでしょう。

ところで、この５年固定の完了は近いうちですか？それとも５年近くあるのでしょうか？
「変更後」として考えていらっしゃるパターンならば、総返済額（元金＋利息）は13,310,342円になります（元利均等償還、ボーナス返済・繰上返済なしの場合）。

これが得になるか損になるかは、現時点では誰にも分かりませんし、「現在」とされているパターンをシミュレートしようとしても、「いつから」、「どの程度の金利上昇」を見込むかで、結果は全然違ってきます。
固定期間終了後の年数が15年なのか、19年なのかでも、結果は違ってくるんです。
ですから、固定期間の終了が「いつ」なのかは結構重要なんです。
仮に、固定期間の終了が５年後の場合で、その時から金利が4.00％に上昇し、完済まで金利はそのまま－と考えると、総返済額（元金＋利息）は13,502,174円になります。

ですが、変動金利の場合、金利は情勢に合わせて変動しますし、金利は半年ごとに、返済額は５年ごとに見直しがされる－といったパターンが多いので、将来的な計画が立て辛いのです。
固定金利の終了が５年後で、金利の上昇が3.75％までならば「現在」のままが【お得】になりますし、固定金利の終了が来年早々であれば、金利の上昇は3.20％でも「変更後」の方が【お得】になります。

ちなみに、住宅ローンに「一般的」は殆ど使えません。
あと、蛇足ですが、ローンは「買い換え」ではなく「借り換え」です。

補足

ご回答、ありがとうございました。

もっと具体的に言うと
現在の金利は２００４年度開始ですから、あと３年で終わりです。

また、３％は２０年ではなく１５年でした。
しかしあと１５年も経てば、残額も減るために、金利はあまり気にならないかな・・・と考えています。

それと、この機械に５０万円程度、繰上げ返済をしようと思っています。
やはり元金を減らしたほうが少しでも楽になるのでは・・・との考えです。
この機会だと手数料も要らないし、一石二鳥かなと

いずれにせよ、悩むところです・・・

回答No.1

Lescault

こんにちは、住宅ローンは確かに頭を悩ます問題ですね。一つの考え方として、将来的に金利が変動したとして、ご質問者様がどの程度の負担増まで耐えられるかを出来るだけ定量的に評価なさった方がよろしいかと思います。下にご紹介しましたサイトに、住宅ローンの返済シミュレーションが出来るフリーソフトがありますので、まずはこれで将来的な支払い額の変動をいろいろ設定を変えて検討してみてはいかがでしょうか？実際のところ、ご質問者様の経済状況の推移が一つのキーとなるかなという感じですので、やはりご自身でじっくり検討されたらよろしいかと思いますよ＾＾。

お役に立てば幸いです。

参考URL：

http://www2.ocn.ne.jp/~auto1267/