不動産関係

質問

Aの店舗物件をBに賃貸借契約してました。Bが解約の申し込みをしてきた直後、Cが本物件を借りる目的で内覧の要求をしてきました。AはCに内覧をさせたところ、エアコン・製氷機・ソファ・テーブル・冷蔵庫などが揃っているので、契約の申し込みをし、A・C間で新たな賃貸借契約が成立しました。ところが、A・C間の契約成立後、Bは原状回復の為エアコン・製氷機・ソファ・テーブル・冷蔵庫を自己判断で処分してしまいました。Bは備品を処分されているのも知らず、店舗のカギを受け取り中へ入ってみると何もありません。B怒ってAへ備品を揃えるように要求してきました。

このような状態の場合、誰がどんな責任を負うのでしょうか？
また、A・C間の契約はAから契約の取消しはできますか？

回答No.2

poolisher

店舗の賃貸借契約に問題となっている設備が含まれていたかどうかが
問題の分かれ目です。

一番はっきりしているのは、契約書の付属明細等で設備一覧が記載さ
れていれば賃貸借に含まれる設備と含まれない設備がはっきりします
から全てはそれに従うということになります。記載があれば貸主瑕疵、
記載がなければ貸主に瑕疵なし、です。

契約書上で付属設備明細が無い場合には、貸店舗として当然に備わって
いるべき設備以外は契約の範囲外ですから貸主Ａは少なくとも製氷機
や冷蔵庫、ソファなどの什器類については設備義務はありません。
エアコンについては、他物件等との比較で設備されていることが一般
的である場合には貸主の設置義務があるかも知れません。

一方、契約に付属設備として記載されていない場合でも内覧時設備を
含め契約したとする借主Ｃの主張が認められる場合（可能性）もあり
ます。
例えば、内覧時に什器の説明をしたり等あたかも賃貸契約にそれらが
含まれているかのように錯覚させた場合や、Ａが居抜店舗専門業者で
あったり等、当該物件が居抜物件であるとＣ錯覚していた場合には
Ｃの主張が認められる可能性があります。

以上のとおりですが、消費者契約とは違い商人同士の契約ですから、
基本的には契約（書面）内容に従うのが原則でしょう。

回答No.1

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

> B怒ってAへ備品を揃えるように要求してきました。

　まず確認しますが、備品があると思って借りることにしたのに、なかった、ということでＡに対して怒っているのは、BではなくてCですよね？

　だとして話を進めますが、よくある話ですねぇ。　結論を言えば、Ｃの勝ちです。もちろん、ＡがＣに対してエアコンなどはＢの物なので、撤去されるという説明をしなかった場合は、という話ですが。

　で、どうすべきかと言えば、Ａが全部そろえなおすべきです。もちろん、ひたすら謝って、許してもらうとか、半分だけにしてもらうとか、交渉はＡの腕次第ですが。

　私も、前の賃借人が据え付け型ステンレス製冷蔵庫（業務用）を新品だ、買えば100万円くらいかかるが運び出せないので置いていきたい、というので、ＯＫして、次の人もそれを見た上で借りました。ところが新品だというのはウソで、ステンレスの内側の木の骨組みが腐っていたんです。全然冷えない。叱られたので、謝って、大型の可動式冷蔵庫で勘弁してもらったことがあります。

　かなり以前から、家具をそろえてすぐ住めるようにしたアパートとか、居抜きで貸すという物件が珍しくなくなっています。なんの説明もなしに設備付きの部屋を見せられたら、すべて込み込みで貸す物だと思い込んでもなんの落ち度も感じられません。Ｃとしてはそういう初期投資が不要だからここに決めた、ということは当然な主張だと思います。当然の思いなら保護しなければなりません。

　売買でも、住物の処分は主物の処分に従うと民法に決められています。家を売ったら、特に除外しないかぎり、襖や障子戸も一緒に所有権が移るのですから、賃貸だって同じです。

　Ａは、エアコンなどを除外して、その旨断って見せるべきだったのです。Ａには落ち度がある。

　よって、Ｃの勝ち！

　手付けの倍返しとか、Ａからの解約は難しいと思いますね。これだけ高額になると、きっと紛争になります。