■■■借地：名義人の権利■■■

質問

はじめまして。よろしくお願いいたします。今年の８月に父方の祖父が亡くなりました。父は、祖父と祖母が離婚したため５０年程会っていませんでしたが、亡くなる３年位前に再会しました。その後遺産の整理をしていたら祖父名義の「借地」に建てている家がありました。（築７０年ほど）相続人は父一人しかいないので名義変更をしました。しかし、その家には祖父の弟の子の母親が長年住んでいました。現在も住んでいます。地代は祖父の弟の子が払っていました。ここで質問なんですが、これから先、私の父がこの家に住む場合、現在住んでいる方に家を空けてもらう場合どのような手続きをしたら良いか？今まで払ってきた地代を半分でも払わなくてはいけないのか、家を空けてもらうために支度金を払わなくてはならないのか、などを教えていただきたいのですが・・・。文章が下手ですみません。よろしくお願いいたします。

回答No.2

Bokkemon · ベストアンサー

「祖父の弟の子の母」ですから「祖父の弟の妻＝義理の妹」ですね。
「地代を支払っていた＝所有の意思は無い」となりますから取得時効の適用無しだと思います。

契約書の有無をまず確認して、契約の更新時期を確認してください。
契約書が無い、あるいは期間の定めが無い場合には、借地権は３０年となり、その後の更新では初回が２０年、以後１０年毎に契約の更新期を迎えます。

契約満期であっても、借地借家法第６条（１０年以内に更新期を経ていますので新法の適用だと思います）で、
・借地権者が土地の使用を必要とする事情（自己使用の必要性）
・借地に関する従前の経過（借地料の支払状況など）及び土地の利用状況（利用条件遵守など）
・借地権設定者が土地明渡の代償として借地権者に給付するもの（立退料など）
を総合的に勘案して正当事由がなければ、更新を拒絶できません。

但し、建物が既に７０年を経ているのであれば、朽廃が進んでいるでしょうから、朽廃と共に再築を許可しなければ借地契約は終了します。

今までの地代は、過去の土地利用の対価ですから、返却する必要はありません。建物の存続する間に立ち退きを求めるのなら、上記の「正当事由」にあるように、引越代などの立退料は支払った方が良いと思います。

お礼

ありがとうございます。地主と相談いたします。

回答No.5

Bokkemon

私は土地が祖父のものなのかと読み取ってしまったのですが、「地主と相談」ということは、祖父名義は「家」であって、「土地」ではないのですね。『祖父名義の「借地」に建てている家』を読み違っていたようです。

それなら、「家の所有者」として「弟の子供」が地代を支払っていたのだと思います。贈与かどうかはわかりませんが、lighthouseさんが言われるように、「弟の子供」が事実上の所有者であると思われます。

登記に公信力はありませんから、登記名義が権利者を表すわけではありません。

回答No.4

noname#2970

登記は書類がそろってればできてしまう。
今回名義変更できたからって、あなたの父親の所有を登記所が証明したことにはならないわけ。

回答No.3

noname#2970

ありゃあ？ANo.#2さん、それはちょっと違いますよ…。

僕の見立ては、質問者の父親と祖父が疎遠だったこと、弟の子供と義妹が問題の家に住んでいたこと、地代をずっと払っていたことからみて、質問者の祖父が甥っ子に家を贈与したんだろうってことです。
時効取得を問題にするまでもない。

それに、問題の家は借地上に祖父が自己名義で家を建てていたという話だから、質問者の父が賃貸人の権利を行使できるはずがない。

ん～、ANo.#2さん、批判してすみません！！

お礼

ありがとうございます。亡くなるまで祖父の名義でした。先日父の名義で変更できました。どういうことでしょう？

回答No.1

noname#2970

追い出せませんよ。その借家、おじいさんの弟の子供の所有だと思います。

お礼

ありがとうございます！！