借地に建てた持ち家はどうする？

質問

借地に建てた家から引っ越すとき、建てた家（父名義）はどうすればいいのでしょうか？　更地に戻すのでしょうか？　不動産をかえし売りに出したりしてもいいのでしょうか？。。。と言っても築３５年もたっています(笑)　年払いで地代を払っています。地主は父の代からの付き合いみたいで、現在その方は亡くなっており、息子さんが代表？です。私も卒業後、すぐ実家を離れ暮らしており、１年前実家に戻り、両親の面倒を看ています。いずれ親を看取ったらまたこの家を出るつもりです。そのときのこの家の処分方法がわかりません、

回答No.8

takapiii

＞・平成３５年以降更新はしない

「親を看取ったら」ではなく、「契約満了まで待つ」という事にするという事ですか？
それまで地代を払い続けるという事にするという事なんですよね？
もしそうであるなら、更新を請求しなければ建物買取請求権が行使できるでしょうが、築40年という事は少なくとも価値は無く、買取金額は知れたもの。
更地にしなくていい分、安く済むという程度かもしれません。

・建物は譲渡（売る）前提で借地権もその時点で放棄

問題は、第三者の買主が現れるかどうかという点。
多分無理なので、売り先は地権者という事になりますが、結果は上記のとおり。

元の質問通りの場合は、契約満了前に双方合意での解除という事になる可能性があり、地権者が買取を拒否すれば、前の回答の通り、更地にして返さなくてはなりません。
もちろん費用負担に関しては話し合いで解決するのが望ましいのですが。

但し紛争になった場合の判例では、行使を認める場合と認めないという判例もあるようで、買取請求権の行使の手続きに入るというのも手ですが。

回答No.7

takapiii

＞つまり、その回答は単なる深読み。

深読みでも、多岐にわたる情報を与えるという意味では、No.2は正しい回答だと思います。
質問者さんが売りたいと思った時に、承諾を得られなかったら買取請求権という権利があるという情報はインプットされたんじゃないでしょうか。
ただ、確かに質問を読む限りは、そのまま行くと買取請求権は認められないかもしれませんので、今後どう進めていけばいいかの指標にはなるでしょうね。

回答No.6

oochanchan

質問をよく読んだ方がいいですよ。
親が亡くなったら借地を出ると言っており、借地の契約満了になったらとも書いてないし、売ろうとしたら承諾してもらえなかったとも書いていませんね。

つまり、その回答は単なる深読み。
うっかり拒否できないなんて書くと、そこだけが印象に残って質問者は勘違いしてしまうという話です。
契約中に、貸主借主同意で契約を解除すれば、判例を見ても買取請求権が認められない場合が多いというのは事実です。

回答No.5

xs200

No.4の回答は
> 借地権の譲渡に関しては地主の承諾が必要です。地主が承諾しないのであれば、家を譲り受けた人は地主に建物の買い取りを請求できます。地主は買い取りを拒絶できません。

のことを言っているようですが、借地借家法

第十四条 　第三者が賃借権の目的である土地の上の建物その他借地権者が権原によって土地に附属させた物を取得した場合において、借地権設定者が賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、その第三者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原によって土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。

ので私の回答どおりです。

わかりやすく書くと
地主をA, 借地人をB(質問者さんです), 建物を譲り受けた人をCとします。
BはCに建物を自由に譲渡することができます。自分の物ですから当たり前です。BがCに借地権を譲渡するにはAの承諾が必要です。Aが承諾しないならCはAに建物を買い取るように請求できます。買取請求の結果、建物の売買契約は成立してしまいます。もちろんCが請求できるのは建物の時価だけであり借地権の価額は加算できません。

Cに譲り渡した後の話をしており貸主と借主の合意解除の話はしていません。たぶん私の回答をよく読まなかったので変な回答をしたのでしょう。

回答No.4

oochanchan

＞地主は買い取りを拒絶できません。

とは限らんでしょう。
貸主と借主が合意解除すると、借主が買取請求権を放棄したものと判断されますよ。
借主の債務不履行もそうですが、Web上の情報の要注意事項のひとつです。

回答No.3

noname#121701

まずは借地権が相当な資産であることをご理解ください。

所有権を分離して借地権と底地権（土地所有者の権利）とに分かれます。
この借地権と底地権との割合を通常借地権割合と呼びます。

相続税の時の借地権割合は国が路線価地図で決められ６割か７割です。
６割か７割ですから、殆ど土地所有者と同じ資産です。

しかし、借地権を第三者に売却するとか地主に借地権を買い取ってもらうとなると、借地権の相場はなく地主との話し合いとなります。

地元で親切な不動産屋を見付けゆっくりと相談してください。

地主の買い取りはかなり時間がかかります。

場合によれば空き屋になって何年もかかるかもしれません。

建物は借地権にとって重要なものですので取り壊しは全て解決したからです。

回答No.2

xs200

建てた家はお父様名義ということですから、地上権であろうと賃借権であろうと賃貸、譲渡に関して地主の承諾は必要ありません。自分の物を賃貸/譲渡するだけであり、地主からの賃借物を転貸/譲渡するわけではないからです。

借地権の譲渡に関しては地主の承諾が必要です。地主が承諾しないのであれば、家を譲り受けた人は地主に建物の買い取りを請求できます。地主は買い取りを拒絶できません。

まとめましょう。

地上権 - 地主は関係なし。お好きにどうぞ。

賃借権 -
1.建物の譲渡 - 地主の承諾は不要
2.建物の賃貸 - 地主の承諾は不要
3.借地権の譲渡/転貸 - 地主の承諾が必要
まあ、建物を譲渡するということは借地権も譲渡しなければいけないので結局は地主の承諾が必要なのですが、法律上は上のとおりです。地主が拒否しているが何がなんでも賃借権も譲渡したければ質問者さんが裁判所へ申し出て許可をもらえばいいです(お金と時間がかかりますが)。

借地契約の満了後に更新をしない場合には地主に建物の買取りを請求できます。更地にしなくていいです。

補足

ありがとうございます
親に「土地賃貸借契約書」というのを初めて見せてもらいました
５年ほど前に更新をしており、今度の賃貸期間至は、
平成３５年になっていました。

・平成３５年以降更新はしない
・建物は譲渡（売る）前提で借地権もその時点で放棄
・そのころ築４０年近くたつと思うので、建物価値から考え賃貸はやめる

上記条件であれば、とにかく上モノをどうにかすれば
あとは、地主と譲渡者の問題（家の買取など）。。。
家の解体もしないで済む

このような理解でよろしいでしょうか？

回答No.1

takapiii

借地権が貸借権なのか地上権なのか不明ですが、恐らく貸借権なのでしょう。
賃借権の場合、相続した貴方は、借地権と建物を売るためには地主の承諾が必要です。
借地権の期限が重要だと思うのですが、更新可能であれば買主も見つかるかもしれません。

しかし、こういう問題の場合、地主が更新を拒否する場合が多く(親同士の約束は反故にされる)、そうなると売却の承諾が得られず、契約満了と共に取り壊すか、地主に買い取ってもらいます。
地主が買取を拒否すれば、壊して更地に戻すしかありません。
(*定期借地権なら更新はそもそもありませんが、親の代の約束なら、定期借地権ではなさそうです。)

借地期限がまだ残っているのなら、地主の承諾を得て転貸する事はできます。
立派な建物なら、移築という手段もあるかもしれませんね。

なお、地上権であれば、転売は自由ですので、一度契約書を読み直してみてください。