築35年以上の中古マンション購入時のチェック項目

質問

現在居住しているエリアでは、新築が出ることもほとんどない（あってもかなり高額で購入できない）ので、新築ではなく中古マンションの購入を検討しています。
エリアは新宿徒歩圏で、駅近を狙っています。

必然的にかなり古い物件ばかりになるので、素人ながら、古い物件をチェックする際の項目をまとめてみました。
（ある質問にあった項目を短くまとめただけですが）

ほかにもチェックすべきところはありますでしょうか。
どうぞよろしくお願いいたします。

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■修繕積立金の残高
70戸程度の中規模マンションであれば、7000万円以上の積立金残高があるかどうか
過去、修繕積立金の値上げ、大規模修繕時に一時金徴収・借り入れなどがあったかどうか

■過去の大規模修繕項目の確認
・エレベータ→耐用年数は約25～30年。一基1300万円。
・給水タンク＆ポンプ→25年に一度の取替えを行っているか
・屋上防水層改修→通常、耐用年数は25～30年程度
・外壁＆タイル→継目地・窓周りのシーリング、外壁浮き調査（剥離防止）
・給水管＆配水管→交換していないと、赤水（錆水）が出てしまう

■長期修繕計画の確認
過去の修繕計画であげたような項目が先送りされていないか
費用の問題はないか（→修繕積立金の残高）

■耐震補強の有無
新耐震基準での強度チェックを行っているか。
補強を行っているかどうか（→ただし、実際に行っている物件は少ない）
（耐震基準は、1950年［旧耐震］→71年［旧耐震改正］→81年［新耐震］→2000年［新耐震改正］で変遷）

■賃貸比率
古いマンションの場合、転売し居住用でなく賃貸用の部屋になっている場合が多い。
賃貸居住者は物件に対する維持管理に無関心になりがちなので、その比率を把握しておく。
居住用で住んでいる人が多ければ、比較的管理がよい住みやすい物件である場合が多い。

■土地比率と地価
現在の地価と土地比率を把握し、資産価値を知っておく。
古い物件だと、よほどの好立地でないと部屋そのものにあまり価値はない。

■デベロッパー
1970年以降の建築ブームで有名な建築家の物件も多くある。
一方でその勢いだけで建てたダメ物件もある。当時のデベロッパーが一応の目安に。
発売当時の価格もわかるとなおよい。

■室内リフォームの確認
リフォームの場合、目に見える部分以外（配管・防音など）の処置がされているかどうか。

回答No.3

tomistomi

質問事項の全てではありませんが、下記の参考URL(慎重な人に役立つ不動産購入格言集)サイトが役立つと思います。

参考URL：

http://kautoki.web.fc2.com/kakumidashi/

回答No.2

Mokuzo100nenn

中古価格の坪単価をチェックを忘れずに！

周辺の他物件より坪単価が高くても売れそうな物件か？
周辺の他物件より坪単価を下げないと売れない物件か？

このチェックが一番の基本です。

二番目に重要なのは新築時の坪単価です。
なかなか入手困難な情報ですが、図書館で「週刊住宅情報」のバックナンバーを丹念に調べると分かります。
やはり、
周辺の他物件より坪単価が高くても売れた物件か？
周辺の他物件より坪単価が安いのでと売れなが物件か？
一般に坪単価が高い物件は、共有部分が広く、エレベーターの台数や駐車場のキャパにもゆとりが有ります。

これが二番目に重要です。

新築時の坪単価が周囲よりも30％以上高く、現在の中古の坪単価が周囲よりも10％程度高い物件が”掘り出し物”の候補となります。

回答No.1

kei1966

かなり勉強されていて真剣さを感じます。
しかし、35年物だと、
まずは　　管理組合があるか　　　ですよ。その年代ではあることが珍しい。
次に　　　建て替えの話は？　　　ですね。　
その頃のマンションの建て替え平均は37年と聞いています。（正確なデータはないそうですが）
そして　　入居者の年齢層です。
30歳以上で購入し65歳以上の入居者に修繕や建て替えの一時金は無理な場合が多い。
また、たとえ管理組合があっても考え方の違いで自分の希望が通らない可能性がある。
それはつまり、「住みづらい」ということになります。

後は現在の建築関係法規制を調べてください。
ただ、便利なところで土地や法規に余裕があればマンションデベと組んで建て替えで住戸を増やし新しい入居者の購入費で耐震のしっかりした新しい住まいになる可能性もあるわけです。
しかし、建築当時と同じ条例や法規制ではありません。なので、高さ制限や景観条例があれば同じ規模のものも建ちません。資産価値として非常に低くなります。

後は建物をみてください。
メンテしていてもその当時はまだ建築ラッシュの後期で品質が低いものが多いです。
コンクリート耐久60年といってもさてどうだか、しかも当時は洗濯機や給湯器の考え方もずいぶん違います。また、天井は低くスラブも薄く地デジは対応するだろうけどBSやネット環境もさてさて・・・。リフォームに耐えうるか、音は上下の音は筒ぬけなど問題は山積の物件が多いと思います。

以上こんな点が気になりました。目を肥やして良いお買い物を。