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築40年 街道沿いの分譲マンションの購入
- 築年数の経ったマンションの将来的な利用方法や震災後変わりつつある行政対応がわからず、買うべきか見送るべきか悩んでいます。
- 物件条件は都心人気地区で、２駅より徒歩10分以内の好アクセス。街道沿いの10階建てマンションで、東京都耐震診断義務化対象物件。
- マンションは管理人常駐であり、専有部分は近年フルリノベーション済み。過去10年以内に大規模修繕が3回行われており、修繕積立金も現在5000万円程度あります。値段は3000万程度で、管理費・修繕積立金合わせて2万円ほどです。
- nazzo
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- 中古住宅・マンション
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質問者が選んだベストアンサー
１． 耐震工事というのは片方に倒れない構造と言うことでは無く、大きな地震で倒壊は免れると言うことです ちなみに、耐震工事は設計料を含めて数億かかります。 ２． 耐震工事は別とすれば￥１５０００－あれば修繕積立金の値上げはありません。 既に、大規模修繕(足場を組む工事）、設備更新工事などの大きな工事は終わっているようですし、EVの更新があっても予算はたりるでしょう。 ３． これは分かりません、最近の工事では増圧ポンプによる直圧方式が主流ですがね ４． 不明 ５．６ 改築工事では無く、建て替え工事です。築４０年ですと、建て替えも視野に入れて耐震化工事を考えないと耐震化工事の費用が無駄になるかも ここで２０年住めるかどうかは建物の老朽化次第です。できるだけ詳しく改修工事履歴について調べて下さい。
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- Mokuzo100nenn
- ベストアンサー率18% (2123/11344)
フルリノベーションの直後が売り時です。 買う人は躯体の老朽化ではなく内外装の綺麗さ加減目を奪われて高い金額に合意するからです。 つまり、ご質問の物件は、買い時ではありません。 逆に買い時は？ と考えると、フルリノベーションする直前の汚い物件を買うのがおすすめです。 購入後にフルリノベーションをすれば低価格物件なのに新築気分で暮らすことが可能です。
お礼
ご回答ありがとうございます。 やっぱりそうですよね。 ただ、その地区はフルリノベーション前の物件でも同様の間取りだと2000万円後半なんです。 だから、考えようによってはお得なのかな。。と。 熟考したいと思います。
- oyazi2008
- ベストアンサー率66% (977/1462)
3.11被災地が営業範囲の不動産屋です。 築40年という事は、新耐震以前で、尚且つ、階層ごとに用途が違うということは、オフィスなどの階層と上部の居宅階層と、同じスパンでは無い造りでは？ 仙台ですが、同様の同年代の大規模マンションが全壊した事例もあります。大規模改修というのは、防水や塗装などあくまで表面上の見栄えを良くしているだけで、根本的な耐震改修とは全く異なります。 また、マンションは阪神淡路の様に倒れることは、直下型以外は考えにくく、3.11の様な地震では、倒壊はしていないが、内部の鉄筋など分断され、コンクリートが割れて、使用禁止となる事例が多いので、そうなったらあきらめる・・・なら良いのですが、そうでなければそうなる危険性が高い3000万もする財産を買う必要性が無いでしょう。 他の方も書かれていますが、耐震改修というのは、震度5強～6程度の地震が起きて、倒壊しないレベルの耐力補強を行う（中にいる人の安全）ことであって、地震後もそこに住み続けられることを保証するわけでも目的としているわけでもありません。 なぜ、3.11で築年数が古いマンション被害があまりメディアで取り上げられなかったか？というと、仙台は田舎ゆえ、古いマンション自体が少なかっただけです。 オフィスで利用するなら別でしょうが、例えばそのマンションが仙台にあり、販売しても投資用でしか取引されませんよ。居宅として家族が住まう方々が買うことは稀でしょう。逆にダメージが無かったマンションは以前より高値傾向です。 利便性や環境より、最優先で考えるのはご家族の安全性と、万一の場合財産として残るかどうかを良く検討されたほうが良いでしょう、火災保険で2000万加入したとしても全壊で出る地震保険はMAX1000万です。家財で1000万加入しても地震で保証されるのは500万、半分しか担保出来ません。 経験した人は絶対避ける、経験していない方は、それが来るかどうかなどわからない・・・と考える。どうお考えになるかは、その方次第でしょうが・・・・
お礼
ご回答ありがとうございます。 建物は下階がSRC、上階がRCです。 古い建物のせいか、階によって階高や柱スパンに差はあまりないです。 主人と話し合って、今後のことを考えたいと思います。
- titelist1
- ベストアンサー率25% (712/2750)
私は複数の中古マンションを買った経験があります。いろいろと監理会社資料を調べたり、不動産屋に聞いても、条件と値段のバランスは迷うものです。 賃貸にする物件としては良さそうですが、子供を育てるには環境が良くないのではないか。子供の居ない夫婦が便利に暮らせるようなマンションに思えます。マンションは賃貸比率が高くなってくると荒れてくるものです。 都心人気地区であっても築40年は古過ぎます。建築基準法の改正前の物件には手を出さないほうが賢明です。大きな地震がくると損傷は免れない。1981年が法改正ですので1983年築より新しいものを買うことです。 この物件の一番の問題点はフルリノベーションをしていることです。それによって、本来は2000万円以下の値段が跳ね上がっていることです。木造で言えば、柱が腐りかけているのに、立派な住宅設備を入れたよなものです。 私ならば買いません。
お礼
ご回答ありがとうございます。 主人と相談をして、今後どのような物件を探していくか決めたいと思います。
- ゆのじ（@u-jk49）
- ベストアンサー率30% (1233/4073)
分譲・賃貸比率が不明ということは有り得ない。管理費などを自動振り替えで支払っているのだから、その人が、どこに住んでいるのか分からないはずが無い。分からないとは、管理費の未納者が、かなり多いと言うことなのか。 それにしても、本当に、区分所有者(組合員)名簿、居住者名簿が完備していないということなら、「総会」で2/3以上の賛成票の獲得が困難。耐震目的の躯体補強工事、または、大規模修繕による共有部スペースの変更事案は、特別決議ですから、2/3以上の賛成がないと総会承認されたことになりません。総会承認されなければ工事はできません。 給水に関しては、「直圧式」にすれば水槽は不要になります。水槽の清掃、点検なども不要になります。竣工時は、水圧が低くて10階まで届きませんでしたが、現在、ほぼ10階までなら届きます。どうしても水圧が足りなければ、ブースター(増圧ポンプ)を設置します。それで、新鮮な水道が直接、水槽を経由することなく、各部屋に供給されます。これも、共有部変更事案という認定なら、特別決議になる。 ついでに言えば、電子ブレーカー設置とか、LED電灯導入工事は終了しているんでしょうかね。 あとは、過去10年間に大規模修繕3回というのは有り得ない。修繕履歴を確認しましょう。総会議案書の業務報告書でも大体のことは分かります。こういうのは管理組合理事会、あるいは、管理会社に言えば見せてくれる。 多分、殆どが賃貸に出している物件で、区分所有者は10人前後というマンションという気がする。そうすると、理事会役員のなり手がないわけで、いきなり理事長にさせられちゃったりする。住んでいるのは、皆、年金生活者だから、貴方が理事長に祭り上げられる。ある程度、知識が無いと大変。止めておいた方が無難だが、どうしてもというのなら、理事会の運営状況を、内緒で、管理人に聞いてみると良い。
お礼
回答ありがとうございました。 分譲・賃貸比率がわからないというのは、私の質問の仕方が悪かったです。 ほぼ分譲で販売されたのですが、その区分所有者が実際に住んでいるか賃貸で他者に貸しているかがわからないということでした。 個人情報となってしまうため、調べるのが難しいとのことです。 混乱させてしまって申し訳ありません。 給水に付いては受水槽を利用しているそうです。 掃除や水質検査ははまめに行われているようです。 住人の年齢層は幅広いそうです。 小さい子供を育てている人から年配者まで多種多様とのことでした。 あと気になるのですが、この場合の特別決議は3/4以上の承認ではなかったでしょうか。 勉強不足だったらすみません。。
お礼
ご回答ありがとうございます。 耐震工事の診断書及び見積もりを見せていただきましたが、2億ちょっとかかるようです。 まぁ、あのあたりであの規模の建物を建て直そうとするならば数十億かかるとのことですし、耐震工事の補助も平成27年が期限となっているので、耐震工事は行われると思われます。