家屋の名義変更について教えてください。

質問

今住んでいる建物を名義変更したいのですが、土地は借地で、建物は築50年で28年住んでます。名義は私の父のお母さん（私から見ておばあちゃん）の姉の息子名義です。ややこしくてすみません。私の父以外は死亡しています。権利書も無いのですが、名義変更できるでしょうか。何か方法があれば教えてください。宜しくお願いします。
他に情報がいるようであれば、わかる限り補足いたします。

回答No.2

akashiori · ベストアンサー

ご質問は複数の意味に理解されます。一つは、権利証なしに不動産の移転登記が可能かどうかという意味。もう一つは、もっと中身に関わるものであり、お父さまの従兄（すでに死亡）名義になっている建物について、実際に居住しているお父さまの名義に変更することができるかどうかという意味です。

前者の意味であれば、otokoyade39さんが回答しておられるとおりです。これに対して、ご質問が後者の意味であれば、答えは単純ではありません。

名義＝不動産登記というものは、その不動産の権利がどこにあるのかを目に見えるようにしたものです。ある人が建物の所有権を持っていても、その建物を見ただけでは誰が所有権を持っているのか分かりませんよね。だから、登記という制度を作って、その不動産の権利関係が外部に見えるようにしたのです。ここで私がいいたいことは何か？それは、その不動産について権利を取得した人でなければ、その不動産について権利者としての登記＝名義を受けることはできないのです。そこでお尋ねしますが、お父さまは建物の所有権を取得しておられますか？所有権を取得するルートとしては、例えば「相続する」、「買い受ける（売買）」、「貰い受ける（贈与）」、「借金返済の代りに貰い受ける（代物弁済）」、「時効取得する」などがあります。こんなことをお尋ねするのは、建物の名義人がお父さまの従兄であり、お父さまが建物を相続したかどうかが大変不確かだからです。

なお、建物の名義を変更する場合、土地に対する借地権の契約に何らかの影響が及ぶのかどうかも考えておく必要があります。単に相続したのなら、借地契約の当事者の記載変更だけで足りますが、相続以外の原因で建物所有権が移転する場合、建物に従属している借地権も同時に移転することになり、地主との問題が生じてくるかもしれないからです。こんなこともひっくるめ、まずは登記の専門家である司法書士さんに相談なさることをお勧めします。

補足

ありがとうございます。後者の方です。今現在所有権は取得しておりません。かなりややこしい話のようですので司法書士さんに一度相談してみます。

回答No.3

noname#5344

専門家の方が回答されているところ、おそれおおい気がいたしますが、事案の整理の参考になればと思います。

関係は次のとおりですね。

－（亡）祖母－父
｜
－（亡）祖母の姉－（亡）祖母の姉の息子

父とその建物の名義人である祖母の姉の息子とはいとこどうしにあたるわけですね。

養子縁組等の関係がない状態では、「父」に相続権が生じることはまずないですね。
「祖母の姉の息子」が祖母の姉よりも先に死亡し、なおかつ祖母の姉の息子に配偶者も子供もいなかった場合には相続権が生じる可能性があります。

正確な回答は「戸籍」を集めて調べてみないとできませんが、「相続」を原因とすることは無理そうですね。

祖母の姉の息子が生前に、父に対して「売買・贈与などを原因」としてすでに所有権を譲渡しており、その登記手続きだけがまだ行われていないということであれば、直接父名義に変更することも可能でしょう。

また、遺言によって父に遺贈するなどとなっていれば可能になることがあります。

祖母の姉の息子の名義の建物を父が「使わせてもらっている」だけということでしたら、祖母の姉の息子の相続人に一旦相続登記を行い、その方から贈与を受けるか、購入するかなどの手続きをとるというのが現実的な対処ではないでしょうか。

詳しい状況がわからない状態では、「仮定」のはなし「だけ」で終わってしまいます。
まずは、戸籍等の書面を集め、状況の整理を行い、専門家（この場合は司法書士さんか弁護士さんでしょう）に相談されることが一番だと思います。

戸籍集めについては司法書士さんに依頼することが可能ですので、わかる範囲で書類を整え、それをもって相談に行かれることをお勧めします。

なお、相続又は判決等に基づく所有権移転登記申請若しくは所有権移転の嘱託登記以外の「通常の所有権移転登記申請」手続きにおいては、「権利証」が原則として要求されます。
「権利証」がない場合には、「保証書」を作成します。
内容は「登記義務者」が「所有者」であることに間違いない旨を記載し、実印を押印し、印鑑証明書を添付します。（詳細については司法書士さんにお尋ね下さい）

私の記憶に間違いがなければ、権利証に変わる手段は、この保証書以外に存在せず、公正証書等での代用手続きというようなものはなかったと思います。

補足

何から始めればいいか全くわからなかったのですがだんだんと頭で整理できてきました。ありがとうございました。

回答No.1

noname#5925

権利書がないと名義変更できないと思ってる人はひじょうに多いです。

権利書とは「登記済み書」の写し、つまり「確かに登記をしました」という法務局の印が入ったものにすぎません。
権利書を持っている人は「登記を行なった人であろう」＝「所有者」と推定しているにすぎません。

権利書に変わるものは公正証書とかいろいろ手段はあります。
司法書士に手続きを依頼することをお勧めします。

お礼

ありがとうございます。参考にさせていただきます。