根抵当権と居住権について

質問

教えてください。親が商売をしていて、土地に根抵当権（担保）がついています。この土地に家を、私名義で家を建てようと思います。この場合、万が一親の商売がうまく行かなく土地が他の人に渡るようになった場合、どうなるのでしょうか。土地代を他に渡った人に払えばいいのでしょうか。居住権があるため、強制退去になることはないという解釈でいいのでしょうか。

回答No.1

noname#11476 · ベストアンサー

居住権ではなくて借地権を争うことになります。
ご質問の場合はそれは厳しいです。
まず正式に土地所有者と借地の契約を結ばないと法的に保護されません。

任意の売却であれば借地権は次の人に引き継がれますので、新しい所有者に借地料を支払えばよいだけです。

競売の場合は参考ＵＲＬをご覧ください。
良回答（２）のＡに該当し、短期借地権のみ争うことが可能です。
（もちろん抵当権が登記されていることが条件です）

しかし、短期借地権に該当するという意味は、５年以内（土地の場合）の契約ですから、どのみち５年を過ぎると明け渡しを要求されます。
上記の年月とは借地契約締結からですから、抵当権実施時に５年を過ぎていれば明け渡しに従わないといけません。

建物を建てるときの基本として、「抵当権」が設定されている土地には決して建てないこと。

なお、この短期借地権を認めていた法律はもうすぐなくなります。
法律が改正され、今年の８月に交付されました。来年には施行されるでしょう。
つまり問答無用になるということです。
これは占領屋（競売物件に居座って立退き料を要求するやから）対策です。

では。

参考URL：

http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=621133

お礼

早速の回答、ありがとうございます。
判りやすく、大変参考になりました。「抵当権」が設定されている土地には決して建ててはいけないのですね・・・。

回答No.5

teinen

No.4のteinenです。土地賃貸借契約を結ぶことをお勧めしましたのは，No.1の方が述べられておりますように，任意売却の場合，新しい所有者に賃料を払うだけで済むからです。
　競売にかかった場合は，No.2の方が述べられているようになります。

　土地所有者と建物所有者が異なる場合，金を貸している者は，競売は手間暇かかるので，任意売却したいと考えるものです。そして，とりあえず建物所有者に土地を買ってくれるよう言って来るものです。その時に土地を買い取るぐらいの気概は必要かと思います。

回答No.4

teinen

建物保護ニ関スル法律というのがあるので，土地の所有権移転＝建物収去土地明渡ということにはならないと思います。
自分以外の者が所有する土地に建物を建てようということですから，何らかの権利がなければなりません。親の土地ですので，無償の使用貸借でよいのでしょうが，わずかな金額でも賃料を支払う賃貸借契約を結ぶことをお勧めします。
親子の間柄で他人行儀なと思われるかも知れませんが。
それより，現況は更地ですか？更地の場合と建物が建っている場合とでは担保価値が違います。建物を建てることによって担保価値が下がり，親御さんが債権者から追担保か極度額の引き下げを求められることがあります。
もし今，親御さん所有の建物があるのでしたら，その建物にも根抵当権が設定されていることがほとんどですので，これを整理する必要があります。

お礼

現状は、プレハブの倉庫が建っています。おっしゃるとおり、建物にも根抵当権がついています。これを、はずしてもらわないとその建物を壊すことができないのです。もう少し詳しく伺いたいのですが、土地の賃貸借契約を行ったほうが万が一のときに有利ということなのでしょうか。先にご回答いただいた皆様の回答とは別の状況になるのでしょうか。

回答No.3

tk-kubota

＞「抵当権」が設定されている土地には決して建ててはいけないのですね・・・。

そんなことはありません。
世の中、数限りなくあります。
私の、お答えは、究極であって、それほど心配しないでいいのではないでしようか。

お礼

ありがとうございます。

回答No.2

tk-kubota

親であっても所詮他人の土地です。ですから、建物を建てたいなら親から土地を借りなければなりません。それは無料でもいいですが（これを「使用借権」と云います。）有料でも（これを「借地権」と云います。）かまいません。
そこで、ご心配のことになりますが、万一、その土地の抵当権が実行され競売となった場合は、その競売で買った買受人と、その使用借権叉は借地権とどちらが強い権利かと云うことになります。結論は、買受人の権利が強いです。ですから、建物を取り壊して更地にしてくれと云われれば建物を取り壊す運命です。地代を支払っていいですよと云えばいいですが、そうでなければ立退く必要もありますし、自分の費用で建物を取り壊さなければなりません。ただし、例外がありますが実務では稀です。

お礼

万が一の場合、建物の取り壊し費用も自分もちなのですね。知りませんでした。わかりやすい回答ありがとうございました。