住宅ローン残有り時の売却について

質問

築15～18年の中古住宅を４年前に購入しましたが、離婚したことにより売却、継続して居住、賃貸とどうしたら良いか悩んでいます。
『売却』をすると借金が残ってしまう、
『継続して居住』をすると一人で住むには広すぎるし、転勤を命ぜられた時にはどうしようもないし、
『賃貸』にした時のメリットというのも経験が無いので良くわかりません。

何が得策なのか判らないので教え頂けませんか？

回答No.1

noname#184449

元業者営業です

＞『売却』をすると借金が残ってしまう

当然「残ってしまう借金（残債）」を返済できないと売却できません。
なので残債がある場合は「持ち出し」で残債を整理しなければなりません。

それが出来ないのなら、必然的に選択肢は

●継続して居住
●賃貸出し（転勤含む）

です。

「継続して居住」はさほど問題ではないでしょう。広くても住めますから。

問題は「賃貸出し（転勤含む）」です。
まず、前提として住宅ローン支払い中の物件は、返済している金融機関の承諾無く賃貸に出す事はできません。賃貸に出すというのは住宅ローンの対象外だからです。

もし無断での賃貸出しがバレたら「残債の一括返済」「金利の高い投資用ローンへの借り換え」を要求する権利が金融機関にありますのでリスクがあります。

ただ、本当に「転勤」なら賃貸出しを承諾してくれる可能性が高いので、その場合は迷わず相談してください。
でも、ここで安心はできません。本当の試練？は「賃貸出し」が必ずしも良い結果になるとは限らないという事です。簡単に言えば「大家が儲かるなら皆が大家になっている」と言う事。

「賃貸出し＝業」です。

業と言うからには「儲かるか損するかは分らない」と言う事。「必ず儲かる業」というのはこの世に存在しません。実際損している大家さんなんて星の数ほどいます。

細かな話をすると大変なのでざっくりメリットとデメリットを。

メリット
●賃料でローンを相殺できるばかりか、上手くすれば儲かる

デメリット
●そもそも借りる人が付くのか？借りる人がいなけりゃ収入ゼロ
●現在は法律で借主の権利が強烈に保護されている。揉め事の基本は「借主有利」
●普段の管理・揉め事の対応は素人には無理。必然的に専門家（不動産業者・弁護士）に委託するしかない。→費用・時間がかかる

これらのメリット・デメリットを物件の状況に照らし、慎重に精査しなければなりません。
どうしても賃貸出ししか選択肢が無い場合、「必ず」信用できる業者に管理を委託するしかリスクをヘッジできません。

「信頼できる業者選び」は貴方の眼力が一番モノを言いますので、そこは実際に対面して選ぶ事です。

ご参考まで。