何故、支払わなければならないの ! !

質問

マンションの場合、競売で買った買受人は従前の区分所有者が滞納していた管理費等支払わなければならないようになっています。
この法律的根拠を教えて下さい。

回答No.5

kumahigecoffee · ベストアンサー

補足質問があったので返答します。

区分所有法の条文が誤っておりました。
ご指摘のとおり、同法8条ですね。
申し訳ありません。

さて、同8条と民事執行法59条と関係ですが、
とりたてて矛盾しているものでもなく、
「例外」の関係というわけでもありません。

民執59条はいわゆる消除主義を定めたものですが、
消されるのはあくまで物件に設定された担保権であって、
被担保債権が消滅するわけではありません。

例えば、残債務1000万円の1番抵当権で
落札額800万であれば、未弁済の200万円は
債権が存続したままであり、有効に弁済が受けられるとともに、
提訴し勝訴判決を得ることも可能です
（実際はほとんど無意味でしょうが）。

この点、ほぼ免責が同時申立される破産手続と
担保権実行手続の異なるところです。

質問者さんは、法的な知識もおありの方かと
思われますが、質問において、何故端的に
民執59条と区分所有法の関係を聞かれないのでしょうか。
ずいぶんここまでくるのに遠回りしましたように思いますが。

お礼

＞民執59条は・・・物件に設定された担保権であって、被担保債権が消滅するわけではありません。

十分理解しているつもりです。
この「被担保債権が消滅するわけではありません。」の部分は、担保権者から見れば、そのとおりです。
管理組合は債務者に対しての一般債権として残る。と云うだけのことだと思います。
買受人からみて、担保権は消滅し、被担保債権だけを承継する、と云う考えは誤りと思います。
被担保債権を承継すると云うなら、担保権は存続し、それを実行する。と云うなら理解できます。
もともと区分所有法7条で管理費等は「集会の決議による債権」となっており、債権額も、そこで確定しています。
その債権が先取特権とされています。
ですから、その先取特権が消滅すれば、その債権も消滅しなければおかしなことです。
要は「集会の決議による債権」と「先取特権」は、一人歩きできないと思います。
どの時点においても「集会の決議による債権」は「先取特権」とされるでしようが、少なくとも、競売による先取特権は配当期日までの債権を云うのであろうし、その先取特権が消滅すれば、その先取特権で担保されている債権も消滅すると考えるのが合理的で、かつ、自然と思います。

回答No.4

kumahigecoffee

No.3です。
質問を見落としていました。
競売における入手ですね。
そして、プロの方ですね（笑）。

確かこの先取特権の配当加入には
債務名義は不要であるものの、
配当加入するかしないかは、
先取特権者（管理組合）の任意です。

管理会社の意識としても、区分所有法が
あるから配当加入なんという面倒なことは
いらないという意識かと思いますし、
業者に管理委託していない組合は、
競売時の配当加入なんて、夢にも思いつかないでしょう。

相談者さんからすれば、簡単に配当加入できるのに
それを怠った管理組合（または管理会社）に
何故支払わなければならない！
という、気持ちかもしれないし、
善管注意義務違反で損害賠償請求することも
（どんな裁判も提起できると言う意味で）可能ですが、
私が裁判官だったら、相談者さんの負けにします。

なお、プロ向きに言い換えると、
先ほどの区分所有法の定めは要するに、
管理費等の滞納は物権的な負担ということです。
このことは、共有物に関する民法254条にも
現れているところです。

補足

民法254条の特定承継も区分所有法8条の特定承継も(今回の質問は同法29条2項ではないです。これは、同1項で負担する割合を云うのです。)
今回は旧区分所有者が負担しなければならない管理費等を、何故、新区分所有者が承継しなければならないかと云うことです。
私は民事執行法59条1項で、競売によって売却すれは全ての先取特権と抵当権は消滅すると云う規定があるが、その規定との劣後です。
区分所有法8条は7条の先取特権です。
先取特権は民事執行法59条1項で、その被担保債権は消滅しているはずなのに、何故、例外としなければならないか、と云う疑問です。

回答No.3

kumahigecoffee

形式的根拠としては、
建物の区分所有等に関する法律
の第29条第2項です。
ウェブで検索すればすぐに条文を確認することが
できます。

実質的根拠としては、共用部分があることによって、
すべての専用部分所有者は便益をうけているため、
専用部分の見かけ上の価格は共用部分の管理料を
適切に払ったことを前提として評価されたものと
考えられるからです。
仮に悪い区分所有者が管理費を滞納していたとしても、
あらかじめ、以後の所有者に引き継がれるものと定めておけば、
その分、「無駄な負担のあるマンション」として
代金が減額されるでしょうし、減額された代金で
滞納分を支払えばよいのです。
合理的なルールだと思いませんか？

しかしながら、この理屈は、買主が購入前に
正式な滞納額を知った上ではじめて成り立つことです。
そこで、宅建業法はマンション売買の仲介時に仲介業者は
重要事項説明書（いわゆる「重説」）を交付せねばならず、
管理費・積立金等の未納額を買主は知ることができます
（競売・公売で入手する場合も同様に書面上把握できます）。

仮に、質問者さんが、重要事項説明書に記載のない滞納金を
管理組合から主張されているとか、きちんとした
説明を受けていないとかであったとすれば、
仲介業者に対する損害賠償請求権を行使していく、
ということになっていきます。

回答No.2

noname#131542

借金も財産です。つまりあなたは借金付の家を買ったことになり、完全にあなたの財産です。

お礼

借金は財産ではないです。
借金は負債です。
財産は資産です。
相続などでは「負の財産」と云うことはありますが、
競売では「負の財産」は負わないことになっています。
それが「消去主義の採用」なのです。

回答No.1

debukuro

滞納分も購入物件の一部です
つまり借金付きで買ったということです
買う前に確認しておかないと、後で気がつく何とやら、になります

お礼

早速お答えありがとうございます。
それでは民事執行法59条1項をごらん下さい。
先取特権と抵当権は、例外なく消滅する旨の規定があります。
管理費は区分所有法によって先取特権とされています。
その被担保債権である管理費は競売によって消滅しているのではないかと考えます。