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管理費等の滞納者に高額な抵当が設定。取立ては不可能でしょうか
中古販売価格が1,000万円位のマンションの理事をしていますが、管理費と修繕積立金を５年近く滞納している区分所有者がいて困っています。 この人は５０歳位の有名不動産販売会社社員で、滞納額は約150万円です。抵当の金額が2,500万円設定されています。 インターネットで、マンションを競売して得られる金額が抵当金額に満たない場合は裁判所が競売させない、という記事を見たのですが、本当でしょうか。もし本当でしたら、このケースで未収納を取立てるにはどうすれば良いでしょうか。どうか宜しくお願いします。
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#3,6,9です。 ＞ネットやマスコミで実名を挙げて叩きまくってやるつもりです。 ＃８さんの書かれていますが、場合によっては名誉毀損などで逆に訴えられる可能性もありますのでやめた方がよいと思いますよ。 管理費滞納の対応に参考になりそうなサイトを紹介しておきます。 http://www.wendy-net.com/faq-new/midashi-04.html 特に「先取取得権」の項目の下の方に、オーバーローンで競売による改修が見込めない場合の対応が僅かですが書いてあります。参考にしてみて下さい。 http://www.wendy-net.com/faq-new/04/n-153.html また、ある管理組合の事例です（ここまでやって法的に問題ないかかどうかはわかりませんが）。 http://s-saya.cside.com/ の管理費滞納対策 http://s-saya.cside.com/kanrihi.htm それと相手は専門家のようですから、知識を持っています。できれば弁護士などに相談して早急に手を打った方がよいと思います。 また、 ＞彼の親戚の債務までも引受けて2500万円もの抵当を1000万円未満の資産価値しか無いマンションに付けて、そうして（計画的に）競売出来なくさせて、予定通りに現状で150万円も（この先もずっと死ぬまで？何千万円になるのか・・・）踏み倒そうとしているのが腹が立つのです。 計画的に行っているのなら、詐欺行為などに抵触する可能性があります。詐欺は立派な犯罪です。この辺りも弁護士に相談してみてはどうでしょうか？ 犯罪なら警察も動くのですが、現状ですと犯罪行為を立証するのは難しいので、動いてくれないと思います。弁護士に協力してもらって、民事的に動くとともに、警察を動かせるような資料を整えてみてはどうでしょうか？
お礼
給料の差し押さえや水道の停止など、大変参考になりました。 ありがとうございました。 おっしゃるように、弁護士に相談しないとだめなような気がしてきました。 気持的には、未納者宅のドアーを蹴破って窓ガラスという窓ガラスを野球バットで叩き割って、「テメー！払う約束になってる金を何で払わねーんだよおおおー！、とわめきつつ、相手をベッドにでも縛り付けて気が狂うまでくすぐり続けたい気分ですが、自重することにします。
＃６です。 ラーメン屋の件は逮捕される可能性はあると思います。 これは債務不履行ではなく窃盗という罪に該当するからです。 逮捕されるかどうかは、どの法律上の問題であるかがその境界だと思います。 債務不履行は民法、管理の問題は区分所有法ですがどちらも逮捕というのはないです。一方窃盗罪は刑法という法律に基づくものです。 詳しくは知りませんが、大企業に勤めているということは、給与収入がある人だったら、給与の差し押さえという方法が使えるかもしれません。 そのような債権回収法が利用できないか、弁護士さんに相談してみてはいかがでしょうか？
お礼
ありがとうございます。 適用される法律によって裁かれたりそうでなかったりするとのこと、釈然としませんが、そうなっているのだから仕方が無いということでしょうね。 管理費等を未払いしても窃盗罪にならない（＝罰せられない）ということをまたラーメン屋に例えると、「ラーメンを食い逃げする人がいた場合は、その人の代金はその時たまたま店にいた他の客が分担してラーメン屋に支払うこと。もし他の客が食い逃げした方を恨んで何かしたときは容赦なく逮捕する」、というような法律があるのと同じことですよね。 ラーメン屋（＝管理代行会社）は、食い逃げしようとする客に対して「お～い、払ってくれよ～」と一応言うだけで良く、その結果逃げられても他の客（＝他の区分所有者）から間違い無く回収できるところなんかも、管理費未納の場合とピッタリ合っていて、良く出来た例えだと我ながら感心します。（＾＾） ラーメンでもしこんな法律が有ったら誰も納得しませんよね。
- st_tail
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お礼拝見しました。 かなり過激なことを書かれていますが、やめた方が良いでしょう。 先ほどの回答にも書きましたが、一般に管理組合と管理会社の契約では滞納者に対する督促は３ヶ月まで、とされています。これを越えてしまえば、管理会社には督促の責任はありません。この辺は、管理委託契約書でしっかり確認して下さい。(標準管理委託契約書のリンクを貼っておきます。） 今回の場合、管理会社は契約に従って行動していますから、あなたが暴れたところで相手にされませんし、違法行為でも何でもありません。管理組合が相談や依頼をしても動かなかったと言うのであれば、その点は攻められるかもしれませんが、違法と言うような性質のものではないでしょう。 お気持ちはよくわかりますが、そんな会社は相手にせず、とっとと管理会社を変える事が得策でしょう。中堅の独立系管理会社は、親会社から管理物件が降ってくるわけではないので、それなりの努力をしているところが多いですよ。
お礼
すみません。誤解されています。(＾＾) 管理会社に腹が立っているのではありません。 未納者の勤務先が大手不動産販売会社なのです。 名前は誰でも知っているような大手です。 そこの中年社員が、彼の親戚の債務までも引受けて2500万円もの抵当を1000万円未満の資産価値しか無いマンションに付けて、そうして（計画的に）競売出来なくさせて、予定通りに現状で150万円も（この先もずっと死ぬまで？何千万円になるのか・・・）踏み倒そうとしているのが腹が立つのです。 彼が踏み倒した金は同マンションの他の住人が肩代わりすることになる訳で、奴が部屋でニンマリ笑っているだろうと思うと、怒りが込み上げてくるのです。 こんなことを許せますか？ これは立派な、とても立派な犯罪ですよね。
補足
すみません。まだ分かり難い書き方をしてしまいました。 彼とは、滞納者のことです。
- st_tail
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＃５です。 お返事が遅くなって申し訳ありませんでした。 まず、管理会社変更をお考えとのことで、ありがたいお言葉をいただき、ありがとうございます。残念ながらこの場でお教えすることは出来ませんので、悪しからずご了承ください。私の過去の回答をみていただければ、ヒントは転がっていると思いますが・・・。 ま、それはさておき、区分所有法では、総会での決議で専有部分の使用停止、あるいは競売を決議できます。ただ、それだけで出て行ってくれるわけでは有りませんから、通常は裁判になると思われます。残念ながら、そこまで行った経験は無いので、具体的なところはわかりかねる、というのが本音なのですが・・・。確か、暴力団の事務所として使われた例で、この決議を基に裁判を起こした例があったはずです。これは必要でしたら判例集を調べておきます。 管理費の滞納は本当に頭の痛い問題ですね。うちの会社は未収金対策を売りにしているので１年も経たないうちに支払督促まで行ってしまいますが、一般の管理会社であれば３ヶ月まで督促して、後は管理組合の責任としているところが多いようです。確かに管理組合の責任ではあるのですが、それで後は知らんぷりというのは、個人的にはどうかと思います。 管理会社を変更するのであれば、このあたりの対応力や費用についても十分考えてください。先日、某大手管理会社から管理を引き継いだ物件で、１５０万円の滞納の支払督促で、弁護士報酬が３０万円も取られていた例もありました。そこまで放置しておくこともさることながら、費用があまりにも高いので目を丸くした覚えがあります。
お礼
いろいろ教えて頂きありがとうございます。 今の管理会社は何もしてくれないし、自分でやるのも何だか難しそうなので、彼が勤めている大手不動産販売会社に乗り込んで暴れてやろうと思っています。絶対にゆるせないのです。腹が立って、怒りで体が震えてきます。 会社が彼を懲戒解雇にしないなら、ネットやマスコミで実名を挙げて叩きまくってやるつもりです。その会社は知っていると思うのです。もしかすると全社員に推奨しているのかもしれません。こんな会社はつぶしてやります。雪印食品か、少なくとも三菱自動車並みのダメージは与えてやらないと気が済みません。 もう気違いになりそうです。
＃３です。 事例は知りませんが（検索した結果でも見つかりませんでした）、以下のようなサイトでも理事長責任を問われる可能性が指摘されています。 http://www.takken.ne.jp/fudosanhoritu/bb/bb12.htm http://www12.ocn.ne.jp/~zono/kumiainokatae.html ＞時効は１２月に完成するからです。訴えられるとすると小生が訴えられてしまうのでしょうか。 可能性はあると思います。訴える人が誰（どの時点の理事長が）が一番責任があるかをどう判断するかで変わると思います。訴える人の考え方次第です。ただし、それが正しいかどうか、訴えられた人に責任があるかどうかは別の問題（裁判での論点）です。 ＞滞納は支払うべきものを支払わないということで、これは立派な犯罪ではないかと思うのですが、素人感覚では、なぜ警察に逮捕されないのだろう、と思うのですが、どういうことなのでしょうか。 ついでに回答しておきますが、民事と刑事と２つの事件に分類されます。民事というのは民法などで定めた、個人間に関することです。刑事というのは刑法などでさだめられた、公共性・社会性との関連性上の問題です（同じ個人間でも傷害や詐欺などは刑事。 いわゆる警察が取り締まる犯罪は、刑事事件に対してのみで、民事事件には不介入です。民事は各自で解決するのが原則です。それでもだめなら民事裁判などで解決することになります（民事では原告は個人などですが、刑事事件では検察つまり公が原告となります）。 管理費滞納というのは、刑事事件ではありませんし、各種法律で支払うべき債務（管理費）を遅延、不履行することに対する罰則も定義されていませんので、警察が逮捕することはできません。 ちなみにマンションでよく発生する近隣トラブルも同様に民事事件です。
お礼
ありがとうございます。 債務の不履行は警察に逮捕されない、ということは、例えばラーメン屋でたらふく食った後で代金を払わないで食い逃げしても逮捕されないということでしょうか。ラーメン屋と客との債権債務は個人間の問題だとは思いますが、食い逃げした人が逮捕されたというニュースをテレビで見たような気がします。そうだとすると、借金の踏み倒しで逮捕されるされないの境界はどこにあるのでしょうか。このケースよりマンションの管理費を払わないほうが余程公共性・社会性があると思うのですが・・・。 ご存知でしたら教えて頂けませんでしょうか。
- st_tail
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マンション管理会社の社員です。 管理費滞納を５年も放置しておくなんて、管理会社は何をやっていたのか、と同業者ながら恥ずかしくなるようなお話ですね。 ちなみに、管理費等の時効は５年と言う事が、最近の判例で確定しました。すぐに何らかの手を打つ必要があります。 ご質問をみると、いきなり競売を書けることをお考えのようですが、その前に打つ手はいくつかあります。 まず、内容証明郵便を理事長名で出して、入金を促します。まぁ、これは次の支払督促をスムーズに進めるための手段とお考えください。実効は期待できません。 内容証明を出して、何の反応もなければ、次は支払督促です。これをやると、相手方から異議がなければ、すぐに確定します。そこで、第三者債務の差し押さえを申請します。これが確定すれば、勤務先がわかっているので給料を差し押さえる事ができます。 支払督促で異議申し立てがあれば、通常訴訟に移行しますが、普通はこの段階で分割支払等の和解に持ち込まれるのが普通です。 競売と言うのは、本当の最終手段です。手続きだけでも７０～８０万円の費用がかかりますので、他の手段を全部使い切ってからにされた方がよいと思います。今までの例では、総会の議案でこういう提案（競売の決議）をしますよ、と事前に滞納者に連絡をしたところ、それで観念して払ってきた、と言う例もありました。 ついでに書いておくと、競売の前に、専有部分の使用停止、と言う決議もできます。払うべきものを払わない、と言うのは、確かに罪なのですが、これは刑法では罰する事ができません。その代わり、区分所有者の団体から排除する事が認められています。 このあたり、管理会社のフロントにも、手続きを確認してみてください。この程度のアドバイスもできないようであれば、管理会社を変えた方がよいと思います。
お礼
いや～、本当にありがとうございます。助かります。 大変勉強になりました。必ず、今後の対応への参考にさせて頂きます。 管理会社を替わってもらうことは検討予定に入っておりますので、貴社にお願いしたくなりました。（こっそり社名を教えて頂けませんでしょうか・・・） なお、区分所有者の団体からの排除、というのは専有部分の使用停止、ということなのでしょうか。使用停止の決議はできると思いますが、決議した後はどうすれば良いのでしょうか。ぜひお教え下さい。
- mahopie
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１． 管理費を延滞する入居者がローンの繰り上げ返済を進めているとは考えにくいので、現状でも抵当権設定額に見合う金額の借入残高が残っている＝ローン債権者以外からの差押が認められない、となる可能性が高そうです。管理組合としては、物件への差押以外の方法で未納者と渡り合う手段を講じる必要がありそうです。 ２． 時効期間については、一般の民事債権と考えて１０年と回答しましたが、5年説・１０年説両方があるようで、正直判断がつきません。近時の判例で5年説が固まっているのかどうかですが、いずれにせよ行動としては時効期間5年で動くべき状況でしょう。加えて言うと、「時効の中断」というのは中断だけを目的とするのでなく、裁判上での請求なり抜本的な解決策を取ることで初めて時効が中断しますので、初動段階から解決策・ゴールを見据えて動く必要がありそうです。 ３． 輪番で選出される無報酬の理事長・理事職の不作為の責任をどう考えるのかですが、通常では当時の理事よりも時効を完成させたタイミングでの理事の責任の方が重く捉えられるのではないかと考えます。先の理事職については「事態が深刻なだけに時間をかけた十分な検討が必要と考えて、後任に解決を託した」といった言い訳の余地はありそうです。
補足
ご指導ありがとうございました。 >差し押さえ以外の方法で、・・・ ということになりますと、勤務先の人事担当者に給与や賞与を管理組合へ回すように交渉することも、採って良い手段でしょうか。 >時効を完成させた理事の責任の方が重い、とのことですが、これは正直きついです。実は小生１１月中旬に理事長になる予定なのですが、時効は１２月に完成するからです。訴えられるとすると小生が訴えられてしまうのでしょうか。 滞納は支払うべきものを支払わないということで、これは立派な犯罪ではないかと思うのですが、素人感覚では、なぜ警察に逮捕されないのだろう、と思うのですが、どういうことなのでしょうか。 宜しくお願いいたします。
＃２さんへの補足。 あまり詳しくないのですが、管理費の滞納の消滅時効は１０年と考えられていたのですが、５年とした判例があるそうなので、古いものは時効にかかったとされる危険性があります。＃２さんのいわれるように至急法的に時効を中断させる対応をした方がよいと思います。 http://oshiete1.goo.ne.jp/qa1481597.html
お礼
分かりました。5年と10年、まだ確定してはいないのですね。 時効を中断させる件は、速やかに実行したいと思います。 ご指導大変ありがとうございました。 余談ですが、本件のように総会でやると決まったのに理事長が実行しなかったことが原因で管理組合が損害を被った場合、当時の理事長が損害賠償請求されたケースはあるのでしょうか。ご存知でしたら教えてください。
- mahopie
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滞納者が対象物件を売却するなり、ローン延滞で担保処分の競売となる場合なら次の購入者が未払管理費を負担する（結果的に売買価格がその分減額になる）という形での決着ができそうですが、現時点で管理組合が対象物件に差押を行う（確定判決なり支払督促なりでの債務名義を取った後）ことを想定されているのなら、時価額対比での担保設定額が大きい場合「無剰余」として、競売の前提となる差押自体が認められない可能性が高そうです。（正確には、物件評価は評価証明価格、担保設定額ではなく先順位債権額ですが）管理会社・管理組合の当初からの対応が甘かった結果、相手側にも開き直りがあるのではと推測します。 検討可能な回収手段としては、管理費債権の時効期間は１０年ですので、古い順から６０万円に至るまでの債権（５年前から1年・2年分なりを纏めて６０万円程度にして）少額訴訟の形で管理組合代表者名にて当該人へ裁判で請求をかけるなり裁判所への支払督促を行うことで、まず時効の中断を狙う。（この前提として、事前に内容証明郵便による督促を複数回行っておく必要がありそう）時間と費用をかけてでも最終的には確定判決を元に給与債権への差押をほのめかせながら、相手方の任意の返済を促す、といった感じでしょう。 管理組合の現理事としては、事態を放置することで時効が成立すれば他住民から管理責任が問われかねない問題（現理事だけの問題かは？）、一方で訴訟なり支払督促を行うことで「理事・理事長」対「相手方」という個人間の争いとならざるを得ない点で難しい局面かと考えます。（特に具体的な督促方法などが管理規約に盛り込まれていない場合）
お礼
どうもありがとうございました。 大変参考になりました。 数年前の総会議事録を見ると、既に滞納者がいるので法的対応をとる、と書かれてあるのですが、理事長が動かなかったそうです。 追加で教えて頂きたいのですが、 １．本件の担保額と未納額は無余剰という判断をされそうでしょうか。 ２．>管理費債権の時効期間は１０年ですので・・・ 管理費等の未納の時効が５年に決まったという記事がネットにたくさん出ておりますが、その５年というのは、>管理費債権の10年、というのとは別のものなのでしょうか。 なにぶん素人で申し訳無いのですが、教えて頂きたく宜しくお願いいたします。
- m_inoue
- ベストアンサー率32% (1654/5015)
＞マンションを競売して得られる金額が抵当金額に満たない場合は裁判所が競売させない ほとんどの場合抵当額にはなりませんが？ 落札価格が抵当設定額を超えるような物件なら最初から競売には出てきません
お礼
そうなんですか。小生の勘違いだったようです。 どうもありがとうございました。
お礼
いつも詳しく教えて頂きましてありがとうございます。 確かに勘違いしていました。>管理費等を滞納して支払わない区分所有者に対しては、管理組合は無剰余でも競売ができる、と言う判決が東京高裁で・・・ これは本当に良いことを教えて頂きました。てっきり競売が出来ないと思っておりました。ありがとうございました。 >弁護士に頼むのが一番確実ですが・・・。そうしたいのですが、今の管理代行会社は管理費を毎年予算ピッタリ使い切ってくれていて、今のところ費用を出せそうに無いのです。修繕積立金のことですが、給水管を直圧化するので殆ど無くなるし、金が無いのに外壁が10年、鉄部もボロボロ、階段もボロボロだし、いったいどうやったらこのマンションを維持していけるのだろうか、と思い悩んでいる毎日です。なのに先日の臨時総会では管理代行会社が出した工事内容を説明もろくに聞かず承認してしまうし、一生懸命やってくれた所に失礼だという理由で競争入札はしないことにするし、「この案を全部ご承認頂いたということで良いですね」と、理事長の世間知らずにつけ込んで工事代金までもネゴ無しで承認させようとするので、「それだけは絶対に承服できない」とねばって、何度か頭まで下げてやっとそれは２月の総会まで伸ばしました。その可決後に小生が理事（＝理事長）になる議案が承認されました。今は水が漏れているわけではないのに今期中に工事をやらせようとして今回の臨時総会が代行会社によって設定されたのですが、 （続く）
補足
（読みにくくてすみません。下のお礼の続きです） 代行会社は自社の儲けの為にビジネスとして冷徹にやってくるのは仕方がないことなのですが、あまりにも自分の欲だけで動いており、腹の中を見透かされていることが分かっているのに、平気な顔で前理事長をはめるし、滞納金の取立ても本気でやってなかったり時効の停止さえもやってなかったりということと合わせると、信用することができないので別の会社に替えたいのですが、替える為には2月の総会に議案を出さねばならず、それには時間が無さ過ぎることと、滞納対策や共用部分の管理に係るある程度細かい規定を盛り込んだ管理規定と細則の改定案作成と、給水工事代金のネゴと、ネゴの為の資料調査と、滞納の時効停止のための手続きと、等・・・これらを2月までに一人でやらねばならない状況に追い込まれており、信頼できる管理会社にすっと替えられるのなら直ぐに替えて助けてもらいたいところです。 皆様にはいろいろと教えて頂きまして、本当に感謝しております。 ありがとうございます。