自分で行う抵当権設定登記について

質問

質問があります。
抵当権設定登記を行う、抵当権設定登記に関する登記識別情報通知が発行されますが、この登記識別情報通知は抵当権者である銀行が保管すべき重要書類になるため、個人が抵当権設定登記を行うのはできないというのが通説のようなのですが・・・
個人で抵当権設定登記を行うことを銀行が認めている場合、銀行はどのような条件で認めているのでしょうか？
住宅ローンを借りることを予定しているのですが、司法書士に抵当権設定登記を委任すると手数料が高くなるため、自分で行うことを想定した場合、銀行を選ぶひとつの条件にしたいのです（もちろん、銀行の住宅ローン制度も十分検討しますが・・・）
よろしくお願い申し上げます。

回答No.5

tatuta1991

>でも、なぜご回答いただいたようなことはどこにも記載されていないのでしょうか？不思議な感じがしますね。

うーん、司法書士はまず「自分でやって見なさいよ」的な事、HPなどで書かないですよね。

司法書士や銀行さんでも無い限り、普通の人が登記手続きに関わるのは、２～３回くらいだと思うんです。家を買う、売る、両親の相続。大体これくらいかと思います。買い主、売り主、相続人というそれぞれの立場では、添付書類や申請書の書き方など手続きが、少しずつ違ってます。

そうなると、仕事で登記に関わってない人が、登記とはいっても若干違ってくる手続きを、２、３回やってみたくらいでは、なかなか詳しい部分までは分からないんじゃないかと思います。不動産登記法、不動産登記令、不動産登記規則には、全部書いてあるんですけど、まあ、仕事じゃなければあんな苦痛な文章、読んでられないですからね・・・

僕の回答は、一般論、経験論ですので、銀行、支店、担当者によっては、「自分でやってもいいよ」という所は必ずあるかと思いますよ。（あと時期よってもあるかもです。３、６、９、１２月末は決算期で不動産、司法書士、銀行は忙しいので面倒くさい事は避けたがるかも・・・）

なので、「こういう条件をつければ、自分でやらせてくれる」という明確なものは無いと思いますので、手当たり次第、銀行に聞いてみましょう。

お礼

tatuta1991様、ご回答ありがとうございます。
＞そうなると、仕事で登記に関わってない人が、登記とはいっても若干違ってくる手続きを、２、３回やってみたくらいでは、なかなか詳しい部分までは分からないんじゃないかと思います。不動産登記法、不動産登記令、不動産登記規則には、全部書いてあるんですけど、まあ、仕事じゃなければあんな苦痛な文章、読んでられないですからね・・・

おっしゃるとおりですね。私も仕事上法律を読むことがありますが、これが苦痛で・・・
抵当権設定登記を自分で行うかは別にして、一度不動産登記法を勉強して見ます。
丁寧なご回答、ありがとうございました。

回答No.4

tatuta1991

>これは金融機関にとっては非常に重要なもので、所有者にとっての「所有権保存登記に関する登記識別情報通知」と同様なものというのは書籍等で学びました。

まさにそうです。同様、というより、銀行の抵当権設定の権利書そのものです。

＞そうなりますと、銀行にとって重要な情報である「登記識別情報通知」が、債務者が抵当権設定登記手続きを行うことで、債務者がパスワードを見ることができてしまい、抵当権設定登記の有効性が失われるとおもうのです。

そうですね。すぐに抵当権抹消登記をされてしまっては大変ですから。

＞ですので、一般的には司法書士に登記を委任するよう、銀行は誘導すると思うのですが、何らかの条件をつけて債務者自身が抵当権設定登記を行うことが可能な銀行があるのか、知りたいのです。

銀行が、仮に債務者の単独で設定登記申請に応じてきたとしましょう。
銀行は「債務者、設定者が登記識別情報を受け取っても良いよ」という委任状はまず発行しません！危ないですから。すると銀行の登記識別情報は銀行自身しか受け取れません。基本的に取りに行かないと行けないです。まず銀行にそんな手間を取る余裕はないです。
また郵送での返送も可能ですが、申請人の住所または代表者の住所へ返送されます。大きな銀行は抵当権の書類をまず担当の支店が管理するか、但東支店が受け取ってチェックして、管理する部署へ発送しますので、法務局からいきなり銀行の本店所在地に投げられても事務手続き上困るんですよ。

もう一つ、司法書士に委任しないということは、申請書上、「抵当権設定登記を、設定者と銀行が双方申請する」という形に成ります。設定者の実印と銀行の会社印（認印でもok）が必要になります。もしここで申請書に誤字脱字があると、法務局から「銀行さん、設定者さん、ここの字間違ってるよ。ハンコもって直しに来てね」と言われます。はい、銀行は面倒ですよね。会社認印を持ち出して行ける？なんて事も考えられます。直しに行くのは面倒ならば捨印を押して、些細な誤字脱字は捨印訂正する方法もあります。
・・・・銀行は・・・・押しませんよね。捨印なんて。危なっかしい。

という事で、設定者、債務者に抵当権設定を任せるのは、銀行がokといえばいいんですが、何かと煩雑でいやがるんですよ。

何らかの条件ですか？
銀行から設定者に抵当権設定を委任してもらえないか？と聞いてみましょう。当然、上記に上げたような抵当権設定登記が巧く出来ない不測の事態がされるかもしれませんので、「ミスった場合の損害を担保する保証金的なものをいくらか出します。でかい保険にはいります」等の担保条件を提示してみてはどうでしょうかね？（あ、そんなお金があったら司法書士にたのみますね）。それでも銀行が応じる可能性はよくわかりませんが・・・。

お礼

tatuta1991様、ご回答ありがとうございます。

非常に勉強になりました。
確かに銀行はそんな煩雑なことはしないですよね～
司法書士に委任することで考えたほうがよさそうですね。

でも、なぜご回答いただいたようなことはどこにも記載されていないのでしょうか？不思議な感じがしますね。

回答No.3

tatuta1991

＞抵当権設定登記を行う、抵当権設定登記に関する登記識別情報通知が発行されますが、この登記識別情報通知は抵当権者である銀行が保管すべき重要書類になるため、個人が抵当権設定登記を行うのはできないというのが通説のようなのですが・・・

それもありますが。抵当権の権利保全を借り主側に任せてしまうと、指定された日に登記がされなかったり、改ざんされたり、放置されたり・・・と何かしらリスクがあるからです。（ほとんどありえないですが）融資実行の日に抵当権登記が出来なくて、次の日に役所から滞納処分の登記が入ったり、設定者が銀行よりも先順位の抵当権をいれてしまったら、シャレにならないですからね。かといって、銀行員が法務局に申請に行くまで着いてくるなんて余裕はありませんし・・・。

＞個人で抵当権設定登記を行うことを銀行が認めている場合、銀行はどのような条件で認めているのでしょうか？

すいませんちょっとこれは分かりません。基本的に認めないのではないかと思います。

まあ、単純な抵当権設定登記なら、登記原因証明情報（か設定契約書）、銀行と設定者の委任状、資格証明書、印鑑証明書、住宅用家屋証明がとれるなら住宅用家屋証明を集めて、申請書を作るだけですから、ご自身で安く請け負ってくれる司法書士さんを探してはいかがでしょうか？

お礼

ご回答ありがとうございます。
＞それもありますが。抵当権の権利保全を借り主側に任せてしまうと、指定された日に登記がされなかったり、改ざんされたり、放置されたり・・・と何かしらリスクがあるからです。（ほとんどありえないですが）融資実行の日に抵当権登記が出来なくて、次の日に役所から滞納処分の登記が入ったり、設定者が銀行よりも先順位の抵当権をいれてしまったら、シャレにならないですからね。かといって、銀行員が法務局に申請に行くまで着いてくるなんて余裕はありませんし・・・。

なるほど・・・そのような問題もあるのですね。
既に所有不動産があれば、ご回答のような問題が発生することはあるかもしれませんね。
新築の場合であれば、また違うのかもしれませんが・・・
もし差し支えなければ「抵当権設定登記の登記識別情報通知」に関することもお教えいただければ幸いです。回答ＮＯ．１の補足に詳細を記しましたので、お時間があれば見てください。

回答No.2

babumama

債務者本人が自分の物件に債務の抵当権設定登記申請をされたいということで宜しいでしょうか？

聞いたことがありません

お金を貸す立場で考えたら…本当に債務者が自分の物件に抵当権設定の登記申請をするだろうか？と疑いが出ます

登記申請をすると法務局から「受付番号」が出されます

その受付番号をすぐ報告…としても、やはり貸す側は不安が残りますよね

貸す側が同行とか、貸す側の取引のある司法書士に依頼しないと不安です

貸す側にとって担保があるからこそ、融資できるんです

その大切な部分をおざなりには出来ないと思います

登記申請には、抵当権設定委任状(債務者、債権者連名、)抵当権設定契約書、印鑑証明、権利書(他にあったらごめんなさい)を提出します

こんな大切な書類を債務者に渡すでしょうか？

登記申請を受付した時点で受付番号がでます

抵当権設定契約書にはその受付番号が記されます

と考えると大切な手続きを債務者に任せないと思います

ご希望の内容については、可否を金融機関に確認するのがいいと思います

私は不動産担保の仕事をしていましたが、抵当権設定登記申請は債務者に委ねたことがありません

金融機関が譲らないと思いますよ

お礼

ご回答ありがとうございます。
確かにご回答の通りです。
でも、インターネットで検索すると、自分で抵当権設定登記を申請する方法が記載されていますので、「抵当権の登記識別情報通知」を銀行はどうするのか？というのが非常に気になっているのです。

回答No.1

zorro

登記済みの権利証が確認できればＯＫです。

お礼

ご回答ありがとうございます。
少し説明不足の感がありましたので、補足に書き込みます。

補足

不動産登記法が改正される前は、抵当権設定登記は債務者が書類を整えて申請することができるのでしょうが、改正後は「抵当権設定登記」に関する「登記識別情報通知」が発行されます。これは金融機関にとっては非常に重要なもので、所有者にとっての「所有権保存登記に関する登記識別情報通知」と同様なものというのは書籍等で学びました。
そうなりますと、銀行にとって重要な情報である「登記識別情報通知」が、債務者が抵当権設定登記手続きを行うことで、債務者がパスワードを見ることができてしまい、抵当権設定登記の有効性が失われるとおもうのです。
ですので、一般的には司法書士に登記を委任するよう、銀行は誘導すると思うのですが、何らかの条件をつけて債務者自身が抵当権設定登記を行うことが可能な銀行があるのか、知りたいのです。