土地売買後に境界をすると、売主から聞いたのと違う

質問

土地売買後に境界をすると、売主から聞いたのと違う
　売買後5年ほど経っています。今回既存のものを解体して新築工事をすることになり、測量士を頼んで境界をはっきりさせることになったのですが、売主から聞いているものと隣地の境界の認識が違うようなのです。売買契約書にある坪数と実測の坪数が変わる場合、売主や仲介業者になんらかの責任を取ってもらうことはできませんか？
　（今思うと馬鹿なのですが）購入時には、隣地境界ははっきりしているとのことで、仲介業者からは「測量はきちっとして書いたものをしているけれど、封をしているので空けてはいけない」というようなことを言われ、測量図があるものと思っていました。
　仲介した会社は廃業しており、今はもうありませんが、社長は政治家で現職の議員です。売買に携わった仲介者は今は、自分で別の不動産会社をしています。売主は議員の親戚筋ですが、経済力はなさそうです。

回答No.1

shion0851 · ベストアンサー

不動産会社勤務です。

土地売買でよくあるトラブルですね。
判例もあるので、事実関係が明確であればスムーズです。

土地面積の数量が不足していたことで売主の『担保責任が生じる』のは、数量指定の売買の場合とされています。
具体的には、契約書の中に単位面積当たりの単価を定め、面積を表示して数量を定め、代金を算定した場合です。
例１：１坪当たり50万円×100坪＝売買価格5000万円

逆に、売主の『担保責任が生じない』のは、一括して売買代金を決定した場合で、併せて面積の表示をしたり参考のため単位面積当たりの単価を表示しても、数量を指定した売買には当たらないとされています。
例２：土地売買価格5000万円　（面積100坪　坪単価50万円）

質問者さんの契約の場合はどちらでしょうか。
余談ですが、上物を解体とありますが、中古戸建として購入した場合は後者（例２）と同じ扱いになります。

例１の場合、質問者さんが土地数量の少ない事を知らなかった場合（善意の買主）は、代金の減額と損害賠償の請求が可能となっています。
数量が少なかった場合は買わなかったであろう事情が明確な場合は、契約を解除し併せて損害賠償請求も可能となっています。
なお、これらの権利は「数量が少ない」という事実を知った時から１年以内に行使しないと消滅するとされています。

金額も高いことなので、一度、専門家へ相談してみてはいかがでしょうか。
弁護士会や自治体では無料法律相談を実施しています。
個別ケースに応じて適切なアドバイスをしてもらえるので、試してみてはいかがでしょうか。

以上、ご参考までに。

お礼

ご丁寧な回答ありがとうございました。
うちの場合、家が建っていましたので、例２に相当すると思います。

もと聞いていた境界と違うため、納得いかない気持ちは残りますが、売買時にあまり知識がなかった自分の落ち度と思って諦めるか、隣地の人と自分が争うかしかないということですね・・・・。

弁護士会などにも相談してみたいと思います。