セットバック問題について

質問

セットバック問題について
状況：今空き家となっている実家（敷地：41坪）は大阪府内でも指折りのミニ開発（＝不法建築多し）地域にありますが、15年前の大震災で多くの家が倒壊・新築となり、街の景観は大分改善されています。当家は、南北長さ9ｍ/東西長さ15ｍの敷地内に家屋があります。東西方向に同じ敷地規模の家屋が9軒並んでいます。S30年、農地一角を盛り土整地し、広い田んぼの中に同じ広さ同じ形の家が9軒並んでいました（南端は段差を介してたんぼ）。その後、人口急増の流れの中で、情景は様変わりし、現在並び9軒の北側はコンクリート壁を隔てて学校、西端と東端はそれぞれ幅4ｍ以上ある南北道路に接しています。問題は、南側です。幅1.5mの私道（敷地南北幅9ｍの一部）が走っており、その南側は別の家屋の壁となっています。つまり、真ん中7軒は不法建築です。真ん中7軒の内、5軒は増築、2軒は建て替え（木造→コンクリート小規模マンション）の状態です。建て替え2軒がなぜ建築確認されたか事情は知りません。

我が家：西端が我が家で、法律的に問題のないものです。また、西側道路（幅6ｍ）を隔てて公園があるため、不動産価値は高いです。来年はここを更地にして、駐車場としての運営を考えています。

悩み事：更地にした後でフェンスを新しく建てる時、南側私道部分4ｍはセットバックせよとの指導があるかもしれないとの不動産屋情報があります。不動産屋は、市の担当部署の判断を確認したら如何と忠告しますが、できれば現私道境界（1.5ｍ幅）のところでフェンスを築きたいとの気持ちがあり、市と交渉前の理論武装が必要であり、このためのお知恵を皆さんから頂きたいと思っています。

現在考えている反論として、以下の論点を頭においています。
(1)そもそも、S30に建築確認しておきながら、何故後になってセットバックなどと言うか。
(2)同じ並びで、明らかな建て替えが２軒もあり、これを認めた根拠は何か。
(3)近隣には、同じ状況の場所が多々あり、セットバックせずに建て替えた事例が多い。これをどう考えるか。

何か良い知恵があれば教えてください。

回答No.4

mnb098 · ベストアンサー

質問を３回と１番の回答を２回読み返しました。
書いてあるとおりだとすればこの9軒の敷地は北側に学校のブロック塀がある、9メートル×135メートルの形状で、且つ各戸の敷地の南の1.5メートルが分筆されていない私道と称する通路状になっているとしか読めませんでした。

かっての既存建物では幅が2メートル以下の接道でも建てられていましたが、建築基準法は昭和25年の施行なので42条２項道路にも、43条但し書き道路にも該当しません。
S30年に申請した図面には道路があるものとして作図したか、南の田んぼ部分に道状のモノがあるようにした可能性があります。
当然違法です。

敷地が分筆されているかどうかは公図で確認してください。
４１坪、約１３５平米あるということなので、たぶん分筆されていないでしょう。

質問者の土地を駐車場として利用する場合、一台の区画は長さ５ｍ×幅２．３～２．５ｍになるので、横方向に６台しか取れません。
回り込んで駐車するため境界と言っているところにフェンスを設けると２．５ｍの幅しか残らず切り返ししないと置けない不便なつくりになります。
車はその場で直角には曲がれないのですね。
実際、駐車場を持っていますが奥の２区画は４ｍ幅からバックで入れるのがせいぜいでしょう。
奥の端の区画は少し幅を広くする必要があります。

通路部分の１．５ｍを寄付するわけでも無いでしょうから、他の家の事は放っておいて、自分の敷地を目いっぱい活用する方法を考えればよろしいといえませんか。
見た目のフェンスのために行政に反論してもまず勝てませんよ。

お礼

まずは、お礼から。
駐車場にした時の運営アドバイスまで頂きました。実に、logicalな回答です。

我が敷地の私道（南：幅1.5ｍ）は一筆敷地内にあり、固定資産の支払いも41坪が対象となっています。敷地の西側は、公園+歩道1.5ｍ+南北道路5ｍ+歩道1.5ｍとなっており北に位置する学校の送迎バスが簡単に折り返しできる状況です。東隣敷地とは明確なフェンスでS30から仕切られています。私道南端には境界ぎりぎりのところに家屋（裏）の壁があります。

駐車場運営については、「固定資産税分+年間利子2％」の収入があれば放置しても採算ありとの計算から、4台くらい置ければ満足の気持ちでいました。また、セットバック回避の思い込みが先行したため、「現有敷地の確保＝4面フェンス囲い」にこだわっていたようです。

頂きましたアドバイスを基に、更地にした後のフェンス設計は以下のとおりと変更します。
(1)フェンスは、北/東に現敷地境界に100％、南側には0％（オープン）、東側は駐車部分5ｍ（北側）のみフェンスを張り、残り出入り口4ｍ（南側）はオープンor 幅2.5mだけフェンス
(2)車台数は、５台

ありがとうございます。大変役に立ちました。

回答No.5

mnb098

駐車場の変更プランにさらに加えますと、北側、東側のフェンスは不要だと考えます。
すでにある学校のコンクリート壁や既存のフェンスがあるので、二重に投資する必要はありません。
それと西側のフェンスは４メートルまでにしておくほうが端の区画は止めやすいです。
そこに看板を設置することが出来ます。

それよりは全面をアスファルト舗装して区画線と番号のペイントをする事に投資が必要です。
露天で雨の日にタイヤや靴が汚れるような駐車場は賃料も相場より取れませんし空きが出ます。
舗装もピンキリで安く見積もると、５年しないうちにアスファルトがとんで表面の骨材がばらけることがあります。ペイントも溶着でしないと簡単に消えていきます。

このような仕様でも最低片手程度は必要ですし、家屋の取り壊し費用まで考えると一本は超えそうですので、無駄な投資はぎりぎりまで削りたいですね。
５台なら少し斜めに区画を取る方法が良いかも知れません。
私なら中の４区画は２．３ｍ幅にして、東西の区画は残り分だけ広めに取ります。
６区画あっても常に平均で４区画以上が埋まるとは限りませんので。

あと管理の点としては、月極として管理不動産やにまかせて５％程度の管理料で契約管理してもらいます。
管理料・固定資産税・舗装の償却を費用として計上して不動産所得にします。

お礼

またまた、有益なアドバイスを頂きました。有難うございます。

駐車場経営に精通した人でしか思い浮かばない指摘だと思います。現在、駐車場管理不動産の調査をやっており、区画の配置はプロの意見を聞いてから・・・と考えていました。北側/東側のフェンスは強固なコンクリートで作られており、フェンスは不要ですね。

フェンス張り＆アスファルト敷きについてのアドバイスは、更地工事の際に念頭に置きたいと思います。初期投資ミニマムに抑えながら、アウトプットマックス（充填率アップ）をどうするかが今後の課題となるでしょう。

回答No.3

toteccorp

建築をする場合にセットバックしなければなりませんが、建築するまではセットバックの必要は無いですよ。
もし建築する場合でもセットバックする必要の無い道路もありますよ。
駐車場にするだけなら確認する必要も無いですが、役所の建築課などで確認すればただですよ。

回答No.2

inon

少しきつい回答になりますが、
余所が犯罪を犯しているから自分も犯して良いというのは通らない理屈でしょう。
昔と今では法律もかなり変わっています、緩和の方向に向かっている物もあれば、規制がきつくなっている物もあります。（１）（２）（３）とも理論武装しようがない理屈だと思います。

回答No.1

kitchy

久しぶりに、このサイトに入り、ご質問拝見しました。
私は、永らく２０数名の所員を抱えた設計事務所を営んでおりましたものです。
ご質問に関しては、結論から申し上げれば、駐車場にされたい。とのご計画であれば、
ご納得されやすい、現状の敷地境界にフェンスを設けられるのが一番かと思います。

私の２０年以上の設計事務所業の中でも、「違反建築物」に関して、
実に様々な事例を経験してきました。
ご指摘される、真ん中の住戸の法規違反に関しての実情は、端的にいえば、
いわゆる「もぐりの建築行為」が、特に事が荒立たないまま竣工を迎えただけでしかありえません。
これらの違反建築も、近隣からの建築指導課等への通告等が無ければ、所轄官庁も対応しきれないのが実態です。
建築監視員制度。というものも行政区によっては設けられましたが、それらの制度も、
人員も限られ、とても、すべての建築物を順法に是正させるような処置までは取りきれません。
特に、隣家とトラブルを抱えており、その隣家が執拗に指摘を続けるケースを除けば、
膨大な許認可物件を抱える許認可機関からしますと、あえて、問い詰めない。となるのが実情です。
また、構造計算の悪質な改ざんでもめた後、民間許認可機関も含めても、確認申請が大幅に遅れたのは記憶に新しく、行政としては、特建と呼ばれる、病院やホテル、学校等、不特定多数が利用する「特殊建築物」の合法性のチェック、指導等で手一杯に近く、小規模のものは、確認申請を出されたものの合法性のチェックが最大限であり、よほど、悪質で、他への及ぼす被害、障害が顕著なもの以外は対応不能となるようです。
ご質問においては、駐車場としてのご利用をお考えのようですし、フェンスの構築は、
建築基準法上の申請を要するものではありませんので、一番、ご納得されやすい、現、道路境界との間にフェンスを建てられればよろしいかと思います。
ただし、この場合も、いくいく、土地を売却される場合の対応、また、東側道路に面する住戸を除いた７戸にとって、乗用車の通交等で支障が起きるかどうかも確認できませんので、最悪のケースとしては、それらの住戸から、余分な相談が都市計画課等に寄せられ、質問を受ける可能性もありましょう。
しがたいまして、フェンスを建てられるのも、工事期間を不用意に長くしますと、その間に余分な干渉が入り得ますが違反建築同様、なかなか、出来上がったものを撤去、解体せよ。との処分にまでは出来ないのが現実である点、また、ご勘案されるとよろしいかと思います。
一番は、他の不法性を指摘しても、建築物等に関しては、不法性と建築等の行為の時期（法改正以後の不法建築行為である点の立証等の必要）等もあり、これからの建築等の行為に関し、配慮や同党の違反を認めてもらうことはできません。
悪い言葉でいえば、「やったモノ勝ち」である事実を御理解されて粛々と着手されたらいかがでしょうか？
（補足しておきますと、ご質問の中に私道1.5メートルと書かれていますが、これは正式に「位置指定申請」をした、つまりは法律上も正式な私道であるか。それとも、民間の間だけで側溝等もない私的道路、つまりは通念上の私道なのかで、また、厳密には変わります。）

メールの整理をしていて、１年ぶりにログインした本サイトで、ご回答してみました。（笑）

お礼

まず、お礼から。投稿後1時間少しで、これほどreasonableな回答が飛び込んで来るとは思っていませんでした。

当地は、物価が安い/人口密度が高い/路地に接するだけの違法建築が多い（得体の知れない建築もぐり業者の跋扈）/教育レベル低いこと、等々で知られる地域です。我が家の東側に位置する真ん中7軒の内の建て替え違法建築（学生用ワンルームマンション/鉄筋）などは、悪徳業者と結託して、近隣の苦情を無視して建てたものと想定されます。

ご指摘の点を要約すると、以下のようになると考えます。
(1)近隣に違反建築があっても、真正面から行政に接触すると、法律通りの返事しか返って来ない。
(2)従って、駐車場を並びの西端に作るだけなら、ご近所さんに喜ばれることはあっても邪魔にはならないので、解体・更地工事を終えるや直ぐに今の敷地境界にフェンスを作り、既成事実を作るのがベスト。フェンス張りは、申請が不要であるため、手続き上咎めを受けることはない。
(3)ただし、将来宅地として売る場合は、近隣との調整も含めて適正な手続きが必要

(2)を念頭に、まずは土地家屋調整士への接触を行うつもりです。ありがとうございます。