セットバックの増減

質問

更地の土地を購入したものですが、購入前に予め建設する建物のプランニングをビルダーと実施して要求する建物が建てられることが確認取れたため、購入に至りました。
土地は、セットバックが必要となるため、プランニングを行なう際にも後退した面積で検討・調査を行ないました。重要事項説明記載にされているみなしセットバック対象面積は、後退する距離を約0.5mとして算出されております。しかし、道路向かいの土地がセットバック済で現在道路の幅員が3mとなるため私の敷地が約1m後退しなくてはならないかもしれません。現在調査中となりますが、事実である場合は、狭小地となるためプランしている建物を建築するのは困難となります。現在登記中ですが白紙にするのか？または、損害賠償などで納得する結果ができるのか心配です。

回答No.4

TooManyTroubles

これから交渉する相手の作成した重要事項説明書の記載の不備は、
１．現在道路の幅員が3mは確認した
２．道路向かいの土地がセットバックしていないと思い込んだ（確認してこなかった）
の論理的な帰結であることは誰の眼にも明白です。つまり、訴訟になったとき、裁判官の心証に迷いがないことが予想されます。重要事項説明書の作成義務は相手にありますから、失敗の責任は相手にあります。
　相手は、しまったーと思っていると思いますが、まだ、何とかこの損（ミス）を穴埋めできないかとおもうのは、ありがちなことです。
（ないと思いますが、相手が工作にはしらないうちに）早く、毅然とした態度で善後策を協議しましょうと持ちかけほうが、親切ですね。
　登記費用などを含めた損害賠償請求の準備が必要ですし、相手が抵抗するようでしたら、話し合っているより、さっさと金額におうじた訴訟（小額にならないかも、という意味で）をしなければいけませんでしょ。
　こんなの早く閉じて、早く登記は中断しなきゃ。

回答No.3

noname#11476

>「多少の増減」の範囲には相当しないと判断できますでしょうか？
契約書に書かれている「多少の増減」の範囲のことでしょうか？

これはもともと地積測量時の誤差（これ自体はほとんどない）とか、土地を造成する前に測定した結果（通常これで販売する）と造成した後の再測定結果との誤差などを吸収するためのものですから、差があってもせいぜい０．１～０．３平方メートル程度です。要するに技術的に吸収できないような範囲を多少の増減と表現しています。

今回の場合で言えばおそらくその差は２平米以上の違いになりますよね？
そんなに違うというのは認められません。技術的にもそんなに狂いが出ることなどありえないからです。

お礼

ご回答大変感謝いたします。
気に入った土地が小さくなることに関しては、非常に残念な事ですが、5平米以上減少するため重要事項説明の記載に不備があると判断されますね。
眠れない日々が続くと思いましたが、少し安心致しました。ありがとうございます。

回答No.2

noname#11476

重要事項説明ではセットバックが０．５ｍとなっているのに実際には１ｍの場合には重要事項説明に重大な誤りがあったことになるので、契約の無効を主張することが出来、損害はすべてその不動産屋が負う事になります。
登記済みであっても契約前に戻るということになるでしょう。

お礼

ご回答ありがとうございます。
誤って補足に記載してしまいました。
重要事項説明には、0.5mで換算した面積が記載されており、後退距離が0.5mであるとはいう記載がございません。
多少の増減の範囲内として判断して欲しいと主張されることを恐れているのですが、セットバック対象面積が2倍以上となる場合は、「多少の増減」の範囲には相当しないと判断できますでしょうか？

補足

ご回答ありがとうございます。
重要事項説明には、0.5mで換算した面積が記載されており、後退距離が0.5mであるとはいう記載がございません。
多少の増減の範囲内として判断して欲しいと主張されることを恐れているのですが、セットバック対象面積が2倍以上となる場合は、「多少の増減」の範囲には相当しないと判断できますでしょうか？

回答No.1

shippo

まずは道路の中心部を正確に出し、そこから水平距離で２ｍあるかを見ればいいかと思います。
向かいの家が建てかえした際にきちんとした対処をしていれば、当然ながら１ｍ下がらなければいけなくなりますもんね。

次にもし１ｍ下がらなければいけない場合ですが、建物を建築する設計をした段階で条件をお話されているようですし、仮にセットバックがこれほどあるのであれば購入しなかったことを伝えて回答を待ってみた方がいいかと思います。

また、契約時の書類をきちんと見て建築できなかった場合の対処方法を確認した方がよいかと思いますよ。
どうしても難しい内容であれば、弁護士や司法書士、土地家屋調査士に相談するのもいいかと思いますよ。

お礼

早々にご返信大変ありがとうございます。
重要事項説明の補足資料の道路測量図を確認し、向かいがセットバック未であることを仲介業者より説明受けていたため、間違いは無いであろう。と言う判断をしてしまいました。重要事項説明の特例条件として要求する建物が建築できない場合の対処が記載されているものの、決済後となるため手段がわからなく相談させていただきました。
ありがとうございます。