合意書等による取決事項を新たに取得した第三者にまで及ぼす文言は有効でし

質問

合意書等による取決事項を新たに取得した第三者にまで及ぼす文言は有効でしょうか？
例えば、敷地への進入口が狭く、隣地の方と各々の進入口には築造物を設けず共同で利用する旨を合意書等の書面を交わし約定した場合に、『将来に於いて売買・相続等で第三者が所有権を取得した場合は本書の内容を継承する』といった文言は有効でしょうか？仮に新たに取得した第三者が車を所有しておらず境界壁などを設けたいといった場合はどうなるのでしょう？

回答No.2

takepojp · ベストアンサー

特定承継人に対してはやはり効力は及ばないと考えるべきです。債権の効力として第三者効は認められないのが原則ですから、そのように考えるべきです。しかし、特定承継人の悪意を立証するために事前に手を打っておくことは可能です。例えば先にも指摘しましたが当該土地に立て看板を設けて下見をしに来た者に警告を発するだとかです。

地役権の設定を拒否するような場合には、債権的な契約しかありません。しかし、囲繞地でもない限り新たな利害関係人が出現して対抗できない場合が無いとは言えず、結局土地の利用価値が格段に下がるという場合には金銭的な賠償で満足するしかないのでしょう。所有権等の物権が優先するのですから、新たな第三者の所有権絶対の原則もまた保護されてしかるべきだからです。

もっとも、私の知識不足もありますので、本当にお困りの場合には専門家に相談為される方が賢明かと思われます。
至らないことお許しください。

お礼

ありがとうございます。実は１０年程前に専門家と雑談時にtakepojpさんと同様の見解を伺っていたのですが、その後違う意見を耳にすることがあり、確認の意味で質問しました。ありがとうございました。

回答No.1

takepojp

敷地というのは、どのような所有形態・構図になっているのでしょうか。説明文からはなかなか実体が掴みづらいので場合分けしたいと思います。
まず、民法上認められた「物権」を設定することが考えられます。物権とは、物に対する直接・排他的利用が出来る権利の総称をいい、法律上認められた権利のみを指します。何故物権の話からするのかというと、物権は債権よりも強い効力を持ち、第三者に対抗できる要素が多いからです。

まず、敷地について、その部分を通らなくては公道に至ることが出来ない場合には（所謂囲繞地）、法定の囲繞地通行権が発生しております(民法第210条から213条)。この場合、対抗要件は必要ありませんので、別段登記等は不要です。勝手に境界壁を設けて通行を妨げることはできません。廃除請求されます。

次に、囲繞地等ではなく、土地の利用の便宜のためにかかる制約を他の土地にも及ぼすという場合は、地役権（民法280条以下）を設定することが考えられます。地役権とは、他人の土地を自己の土地の便宜に供する権利であり、本件の場合だと、互いの土地に地役権を設定することにより、目的を達成できます。その場合、第三者に対抗するためには地役権設定登記を経る必要があります(民法177条)。物権等の強力な効力を有する権利には公示の原則が取られており、例外を除いて登記しなければ後から利害関係を有する事となった正当な第三者に対抗できません。そのようにしなければ第三者が不測の損害を被るからです。対抗要件を備えれば、新たな所有者が境界壁を設けても妨害廃除請求が可能です。
物権については以上です。

次に債権的に構成するとして、お互いに契約として何らかの協定を結ぶなどが考えられます。例えば譲渡する場合には売主から買主にかかる制限の説明義務を課すとか、町内会で定めて立て看板を立てたりとかが考えられます。
しかしながら、債権的に構成すると、物権ほど強力な効力はなく、違反者や、善意の第三者が現れた場合には対抗できない場合が十分考えられ、結果的に義務違反者に損害賠償を請求できるのみという結果となりかねません。ですから、いかに特定承継人に対して効力が及ぶと契約書の文言に記入しても善意者には対抗できないといわざるを得ません。この場合、かかる制限を設けた特約を知らない第三者が境界壁を設けたならば、それを廃除できません（囲繞地通行権が発生していた場合は別）。

　以上のように、状況によって異なると思います。

お礼

早速の回答ありがとうございます。思いつきで記載した例がよくなかったのですが、囲繞地通行権や地役権の設定なしで合意書などで対応する場合に特定承継人に効力が及ぶか否かと質問したかったのですが・・・
私道の掘削や通行使用の承諾で地役権設定までは協力が得られないケース、のほうが良いですかね。