土地の時効取得(相手は市）

質問

土地の時効取得についてです。　このたび売ろうとした不動産の一部が市の所有地だと判明しました。　その不動産は亡き父から相続で受け継いだ物です。　市の所有している部分は少なく、一般的にみてその部分は死に地です。　相続で受け継いだので、善意か悪意かなくなった本人に聞かないと分からないのですが、その土地はもう２０年以上前から父が自分の土地のように使ってました。　建物も実際建ってますし…ただ、建物は１７－８年前にその部分を含め建てまししたようです(でもそのずっと前からその土地を父が使っていたのは事実です）。　ここでひとつ、問題の市の所有地と、その隣地の境界線の立会いで、市ではなく父が立会いの印鑑を押してます(１９年前）。　つまり、父が市の所有している個所を含めた土地で、境界線を隣と立ち会った書類があります。　もしも市のものだと言う認識があれば、市が境界線を認識し、判を押すべきなのに、父が押していると言うことは、周りの方々も父も、父の物だと思っていたことには変わりないようです。　この隣地境界立会いが、父がこの土地を使用していた証拠になるのであれば(悪意であれ善意であれ)、来年までまって、２０年たってから時候所得して売ると言うことは出来ますか？今更になって市が私達が売るなら、その市の所有地の部分を払い下げて市から買ってくれくれと言ってきているのですが、金額も高すぎるし、なにより今までほっといて、どうせ死に地のくせになんてやくざなことを、と思ってしまいました。　
この様な場合、
１９年前の隣地境界の書類は、父が市の所有してる部分を使っていたことを証明するに値するか？
もしそうなら時効所得を来年、できるか？
その時何が必要か？(手続きはどうすれば？どのくらい時間と費用がかかるか？）
よろしくお願いします。

回答No.3

noname#8709 · ベストアンサー

＃１です。

あえて詳しく書かなかったのですが、時効取得の起算点は、「占有を開始した時点」からです。
「父」がいつからその土地を使用しはじめたのか、という時点ですので、既に時効が完成している可能性があるといえます。
また、＃２氏の書かれている「官有地」の取扱についても疑義がありますので、「可能性」と記載しております。
ですので、まずは「時効取得」が可能かどうかについて検討する必要があるということです。

次に、時効を原因とする所有権移転登記も原則として「権利者義務者双方」による共同申請によります。
時効取得をした権利者単独ではできません。
権利者単独で登記を行うには、義務者に登記手続きを命じる判決等が必要です。
これは地方裁判所管轄に属する案件ですので、司法書士が代理人として関わることはできません。
弁護士の専権事項というのはこういう訳です。

アドバイスとしては、
１．時効取得の可否について弁護士と相談する。
２－１．時効取得が可能であり、費用対効果が割に合うのであれば訴訟（交渉）手続きを依頼する。
２－２．費用が高くつくということであれば、提示金額または交渉して価額を下げて購入する。

土地の形状、官有地の面積及び位置等によって判断が異なりますので、図面等を提示した上で相談される方がいいでしょう。

お礼

度々のご丁寧な回答ありがとうございます。　どうやら問題の部分は、今現在市がもっているというだけであり、公共の道路などといったわけではないです。専門用語は分かりませんが、普通に私達が持ってるように、市が持ってるだけで、特に用途はないみたいです。ネットなどで調べたら、充分勝率がありそうですし、弁護士さんに相談しに行こうと思います(裁判費用の方が安そうです）。　父は２４年くらい前にこの土地を買ったのですが、その当時からずっと使ってました。　それも知らずに使っていたと思います。　役所は父があとから建物を建て増しした、それはこの事実を知ってやったのではないかみたいなことをいってきたのですが、建て増しする前から(買った当時から）使っていたことには変わりません。弁護士さんに使ってた証拠として何を揃えれば良いかをうかがって、手続きしていくことにします。　本当にありがとうございました。

回答No.4

pqkato

以前、似たような話を役所で聞いたことがあるのですが。
その土地の近隣者が異議を唱えた場合、消滅時効が成立しない場合もあるそうです。
これは売却も同様のようです。
ご参考になれば。

お礼

実はその市の所有部分、昔は道(村道)だったらしく、新しい道をもともとの道とは数メートル離れたところに作り、そこを所持していた地主に交換で与えた部分らしいのです。(市いわく誰もその交換の証明書を持っていないということですが、これが明治時代の話なので、常識的に考えれば口約束だったとおもいます）。　なので近隣の方はみんなその古い道の上に建物を建てて、自分のものとして所有してます。　三十年くらい前に村から市に所有権が移行したのですが、そのとき市はここを使っている住民達にはらいさげをせまります。　でも当時からずっとそこにいる地主の方が交換でもらったはずだと反対運動を受け、ほっぱらかしにしていたみたいです。　父は２４－５年前にこの土地を買ったわけですが、おそらく登記簿の見方などあまり詳しくなく、実測せずに売ってもらったみたいで、以来ずっとそこ(市の所有地）も使っていた次第です。悪意(知ってて使ってた）だと２０年が時効らしいのですが、父が境界線の印鑑を押したのが１９年前、このとき知っていたら押さないはずなので、やはり知らなかったと思います。　もともと売ってくださった地主さんもまだいらっしゃるし、父がそこを買った当時から使っていたのはご存知なので、裁判を起こす方向で考えたいとおもいます。(近隣の方々は反対どころか協力してくれそうです）。三十年もほうっておいて売りつけられればラッキーみたいな役所の態度がやはり納得いかないです。長くなってすみません。

回答No.2

this

民地と違って役所の土地（公有地）って時効取得できないのではないでしょうか？ちょっと調べてください。
それと、「死に地」で高額というのも気になります。市長名の正式な価格提示なのでしょうか？いくら隣接者にとって価値ある価格（限定価格）と鑑定しても限度があります。もし、役所が安全策をとって見込み程度の額を言っている程度なら、土地鑑定士に頼んで鑑定資料つけて「要望書」を市長名あてで役所に提出したりする等、予防線を張るのも手かも。「買わなきゃそれでもいい」という担当部署の姿勢を改めさせる方へ力を注げば、意外と安い価格が出るかもしれませんよ。

お礼

ご回答ありがとうございます。　あれからネットなどで調べたところ、時効取得事態は可能なようです。　市の方はきちんとした価格は不動産鑑定士を雇わないと出ないとはいっていたのですが、値段のわからないものはこちらとしても買えないので、とりあえず裁判の方向で考えて行こうと思います。　市の職員って役所を代表しているものだと思ってましたが、上に聞かないと分からない、とか父が建て増ししてるとか、関係のないことをたくさん言われて、思いっきりなめられてると思いました…

回答No.1

noname#8709

時効取得の可能性はありそうです。

但し、登記簿上の所有者が所有権移転登記に協力してもらえない状況ですので、裁判にて所有権移転登記を行うことを請求する必要が生じると考えられます。
勝訴判決等を受けない限り単独申請ができません。

こうなると、弁護士さんの専業分野です。
土地に関する登記簿、その他登記所や自分の所持している図面等を持参し、事情を説明して「依頼」することとなるでしょう。

図面等を確認し、詳細な状況確認を行わない限り「正確な回答」はできかねますので、弁護士さんにご相談下さい。
なお、裁判費用等の方が高くつく場合には、悔しくても役場の提示金額で購入する方が安くつく可能性もありますので、ご注意下さい。

お礼

さっそくありがとうございます。　
できれば弁護士さんにお願いせず、司法書士の先生のみで手続きをお願いしたかったのですが(また、出来ると聞いたのですが）、やはり弁護士さんをということですかね…裁判しなければダメとなるとちょっとつらいです。裁判は弁護士さんをお願いしないといけないのでしょうか？　役所の職員の態度もとても気になったので…どちらにしても市の提示した金額が高いのと、１９年というなんとも悔しい年数なので、買おうとは思ってませんが(最悪、市の部分は切り離して売ります）。　ただでさえこの問題のせいで建物壊さなければいけない状況になり、そちらにもかなり資金がかかりますし、本当に困ってます。重ねて、ありがとうございました。