教えてください！リフォームされた…でも古い鉄骨中古住宅。

質問

春に引っ越しを検討しており、新しい家を探しています。最近紹介された家が気に入り、購入を前向きに考えているのですが何かと気になることがあり、質問させていただきました。

１　昭和５４年に建てられた鉄骨で、当時は写真屋
２ 倒産したため、リフォームして(地盤からやり直した？とのこと)住宅として販売
３ 今の持ち主がさらに１５００万円ほどかけて大幅にリフォーム。(平成１６年のことです)
４ 大通りに面しており、坪単価の相場は４５ー５０万で、この家は５０坪で３階建てです。

不動産業者は土地の価値が２５００万円としても、リフォームしてから年数もたっていない。５４００万円くらいが妥当、と言います。
ですが、知人の建築業者等からの意見では『鉄骨自体が古く、リフォームしていてもウワモのの価値はほとんどないだろう』とも。。
気に入っているので、これから値段交渉…というところなのですが、どうにもモヤモヤして仕方ありません。
古い鉄骨とのことで、アスベストの問題もあるだろうとのことでした。(これは不動産業者も『あるかもしれません』と言いました。)

ウワモのの価値の問題、アスベストの問題、、、どうかご意見お願い致します。

回答No.3

takeknee

阪神大震災以前の物件はあまりオススメ出来ません。
リフォームは内装をリニューアルするのが一般です。構造鉄骨までは手を入れません。築30年間いやそれ以上に今後はなるのですよ。現在の耐震基準を満たしていないのはもちろんですが、鉄骨の塗装でさえ性能を維持してると思いますか？
アスベストもかなり使われている年代です。私でしたら、例え3000万でも買いません。
解体・撤去費を貰いたいくらいです。（築30年以上の物件は、このケースがかなり有ります。）

お礼

回答ありがとうございます。今日、不動産業者へ「リフォーム時の図面をください」とお願いしたところ、「何とか手に入れてみます・・・」と言われました。（トーゼンじゃないの？？と驚き。）
昭和54年の図面に関しては「県で保管されていて、申し込めば閲覧はできるが持ち出しはできない」と言われ・・・。（？？です）

不審な気持ちもつのり、より慎重になろうと思いました。
ご意見ありがとうございます。

回答No.2

oyazi2008

不動産業者です。
土地が2500万であれば、売値の査定は良いところ3500万程度でしょう。
私の地域であれば（地方の政令指定都市です）3000万程度でしか売買されません。
6年も前にリフォームにかけた費用など、さしてプラス要件には査定しませんよ。
5400万などというのは、建物が3000万近く査定する？って事ですよ
新築できてしまうのでは？
対価的に検討する価値はない物件だと思いますが・・・・

補足

回答ありがとうございます。確かにそうですね。。
新築で鉄骨なら高い、リフォームにかなりお金をかけた物件、鉄骨だからあと５０年以上は大丈夫！と不動産業者はおしていました…。
腑に落ちずここで質問させていただいたのですが、やはり高すぎるとしか思えませんよね…。

３５００万円くらいなら妥当といったところでしょうか？
中古の鉄骨の耐強性…ってそれほどアピールになるのでしょうか？

回答No.1

kentkun

元建築士事務所をしておりました。

昭和５４年とはまた古い物件ですね。
設計図書はあるのでしょうか？
昭和５４年の設計図と平成１６年の大規模リフォームの図面。

それが完備されているなら不動産業者の言い値も理解できますが、万が一図面がそろっていないなら、上物はおまけぐらいしか見られないですね。

まずは図面を確認して、図面があるならプロに診てもらいましょう。

補足

ご回答ありがとうございます。大変参考になります。
早速図面を用意してもらおうと思います。万が一、片方のみだった場合でもやはりウワモのの価値は低くなるのでしょうか？

あと、査定をプロの方にお願いする場合にはどのようなところに依頼すれば良いでしょうか？

質問ばかりで申し訳ありません。