リフォーム契約と住宅ローン借換えの抱き合わせ

質問

住宅ローンの借換えを考え、数箇所の銀行へ打診しましたが，担保価値の下落と残額の返済割合（収入）との関係から、難しいとの回答がありました。
ところが，あるリフォーム会社から電話があり以下のような話をされました。

住宅ローンの借換えのため，銀行へ橋渡しをします。
但し、条件として弊社でリフォームをしてほしい。　
これについては，借換え金額に，みあった（今回は１５０万円位）リフォームを
お願いしたい。
すなわち，住宅ローン残金３０００万円+リフォーム代１５０万円＝３１５０万円を借りることとなる。但し、工事契約は実行が確定されてからでよい。

実際１５０万円増額して借りても，支払いが年５０万円ほど助かります。
また，リフォームもしたい箇所があるもので，まぁ，条件としては悪くありません。

しかし，現実問題として，小さいリフォーム会社が銀行へ顔が利き、個人ベースで相談し、無理といわれたのにそういうことが，可能なのかなという疑問もありますが，逆にそれが本当なら商売の方法としては「あり」かなとも思います。
世の中うまい話には、注意と考えているので，このような場合どのような点に注意し，今後話を聞くまたは進めたらよいかなどを，アドバイスしていただけますでしょうか。
お願いします。

回答No.4

legalmindcojp · ベストアンサー

担保価格計算として、試しに、「近傍土地の公示価格×0.7」と、「(建物面積坪×50万÷20)×未経過年数×0.7」の数字を出してみていただき、その数字が3,000万円よりも多いかどうか確認してみてください。その金額がプラスであればそれが担保価値の判断目安になると思います。
　また、リフォームは500ぐらいまで別枠で出ると思われますが、もう一度ご質問を読み直すと、リフォーム業者は400～500の受注ではなければ動機にならないような気がするので、途中までいってこれが増加する羽目になることが色濃く感じられてきます。有意義な取引なのであれば、融資契約の精査と不要な融資金額増加の万全な対策のもとに、書面主義でいかれるといいでしょう。
　上記2つの担保価値と与信金額、このミックス金額で業務展開しようというのが業者の思惑と思います。デキそうな方なので大丈夫そうですね。

お礼

引続きアドバイス誠にありがとうございます。
土地の部分の計算方法ですが,「近傍土地の公示価格×0.7」に坪数を掛けるのでしょうか？
また,建物部分の未経過年数とは？
書面主義ですね。この辺でまず相手業者の出方で一応は判断がつくかなと・・。
第一回目の打合せでは、書面に関することは一切なく,後日リフォームに関し,見積もり（建物をみてから）金額を出し、住宅ローン残金とあわせて銀行へ提出すると言っていました。

回答No.6

sirobeta

一般的に考えれば、現状の借入金額（３，０００万円）でさえ借換えを拒まれているのに、貸し増しをして融資承諾が下りるとは考えずらい。ということは、１５０万円を借入しなくても、そのリフォーム会社が口添えする銀行では借換えが可能なのではないのか。
銀行側が借換えの際まず検討するのが、返済能力である。担保物件である自宅は当然借入当初より担価が下落しているのは当然だからである。毎月の返済が滞りなくされており極端に高い返済比率でない限りそんなに借換えは困難ではないと思う。
当初は借入が出来、借り換えすることにより、より返済比率も低くなる（利率の低下によって）からです。
もし、借換えを望むのであれば、もう少し銀行をあたってみては・・・。そしてリフォーム会社の口添えによって銀行が出来ない案件を出来るということはないと思うのだが・・・。

回答No.5

legalmindcojp

かつては公示価格より時価は高く、地域にもよりますが、最近では公示価格程度または以下で時価が動いているように思いますのでそうしましたが、公示価格は平米単価なので、担保価値としての係数として0.7をかける前に、公示価格の平米単価を0.3025で割っていただくと坪単価になりますのでそうしてください。ちなみに、よく平米から坪に3.3をかける方式がありますが、これだと検算で数字が変わってしまい、平米から坪は0.3025を掛け、坪からm2は0.3025で割るのがプロ式です^^。
　建物の未経過年数については、表記を誤っていたようですみません、建物評価をするときに個人的に使う方法ですが、木造の場合20年でゼロになるようにすると、だいたいつじつまがあってくるので、20年に対する未経過年数です。例えば築5年なら15年ということになります。
　あくまで我流ですが大雑把な把握には概ねあっていると思います。
　肝心な部分についてのひらめきが冷めないようにと、回答をどんどん打ってますので穴だらけですみません。

お礼

とんでもない，ありがとうございます。
大変参考になりました。
実は，この計算をしたところ，リフォーム会社が出した、
当家の担保価値とほぼ同じ数字になりました。

回答No.3

youchann

まずどういうローンの内容か確認してください。
リフォームローンか住宅ローンか、また金融機間ももちろんです。

常識的に考えて、３１５０万円の借入がおきるのに支払金額１５０万円では借入無理と思います。
また契約内容、金利条件細かく確かめる必要あるでしょうね。
リフォームローンとしても、最近は高額の金額を貸出す所もあるようなのでありそうな話と思いますがかなりの注意が必要と思います。
リフォーム会社にとっても、１５０万位の工事で世間的に問題ある借入を勧めるメリットもあまりないきがしますので。

補足

ありがとうございます。
まず，ローンは住宅ローンになります。
銀行は大手地方銀行で，２箇所へ依頼するそうです。（具体的銀行名は避けますね）
この内訳は、金利は安いが条件がやや厳しいところと条件は緩いが金利がやや高いところだそうです。（
お客さまの状態によって，銀行を変えている（それぞれ特質があり借換えやすいところ）そうです。

すいません，以下の２つ部分の意味が？？・・教えて下さい。
＞常識的に考えて、３１５０万円の借入がおきるのに支払金額１５０万円では借入　無理と思います。
＞ １５０万位の工事で世間的に問題ある借入を勧めるメリットもあまりないきがし　　ます・・

回答No.2

legalmindcojp

最悪の場合、重要な与信情報の告知義務違反など、契約違反による一括弁済に当たらないかどうか、融資契約書はすみからすみまで熟読しておいたほうがよろしいかと思います。
　加えて年額50万円の目先支出減額のために、中途でローンを解約し新規にすることにより、金利損失分として全体的には百万千万単位で支払総額が増加する可能性がありますので、現在の返済一覧表と可能であれば将来の返済予測表を入手し緻密に計算する必要があるかと思います。ご存知のことと思いますが、通常分割支払額に占める金利の比率ははじめが高く、終わりにいくに従い減少していますので、それが同様であればリセットされたようになり、金利比率の高い月額返済が始まる形になってしまいます。

お礼

重ね重ねありがとうございます。
たいへん参考になりました。
相談にいった銀行での試算回答では，総支払額を考えても借換えをすべきケースといわれました。
子供の年令から，独立まで１０年程と考えております。（独立後もなにかとお金はかかるでしょうが・・）
とりあえず，現状で予測できることをすべて考慮した結果、借り換え自体はひじょうに意味があると考えております。
しかしながら，世の中厳しく今回のような相談となりました。

回答No.1

legalmindcojp

先方もかなり苦肉のマーケティングをしているように思います。銀行マン個人とリフォーム会社との動きの範囲と思えてなりません。
　もしそうだとすれば、銀行マンの行為は就業規則違反や背任罪にあたる行為といえ、リフォーム会社の立場としては貸金業法当たりに違反する疑いがもたれます。
　貴方の立場では、例えばあえてリフォームの条件付契約書を作成するなど、すべて公然と行えて、リフォームの内容が妥当なものになっていれば、融資承諾書は銀行から書面でもらうことを前提に、選択肢にならないわけでもないと思いますが、この段階ではなんともいえません。
　上記のようなものであれば、150万円のリフォーム代から利益が捻出されることになると思いますが、その工事内容と、話内容により次第に価格が上がり倍三倍の話になることが予定されている点が懸念され、何よりも怖いのはいつの間にか工事代金資金が宙ぶらりんになり追い込まれる可能性です。貴方自身がかなり切れ者ビジネスマンでないとすれば、ちょっと心配です。

お礼

ありがとうございます。
う～ん，どうしましょう・・
とりあえず，銀行へ打診するので，ということで，
返済明細のコピー等は渡したのですが・・
おっしゃるとおり怖い部分もありますが，反面商売としてはありかな・・という気持ちもありますし・・・
思案中・・・・