住宅ローンがあるけど中古ビルを住宅兼店舗として購入したいと考えています

質問

住宅ローンがあるけど中古ビルを住宅兼店舗として購入したいと考えています。
そもそもそういうことが可能なのか教えてください。

36歳女(事実婚・3歳と0歳の子あり)、会社員で現在育児休業中です。
年収は450万円、内縁の夫は自営業で収入は安定せず、
年間150～200万程度家計に入れてくれています。

現在、私が独身のときに購入したマンション（築8年・約60平米）に住んでおり、
住宅ローンが1500万円ほど残っております。月々の返済は約８万円程度だったかと。
売却するとすれば3000万円くらい、賃貸にすると月13～15万円くらいが相場だそうです。
このマンションを賃貸し、そのローン返済と固定資産税はそれで相殺しようと思っています。

今購入したいと考えているビルは、築45年RC４階建て土地は80平米弱、
土地の坪単価は相場で120万程度らしく、不動産屋さんの話では相場で5000万弱くらいだそうです。
（まだ持ち主との交渉にまでは至っていませんが売却の意思はあるそうです。）
改修費と起業資金として2000万くらいを考えていますので、できれば
7000万くらいをローンで借りたいと考えています。
（今貯蓄は250万ほどで、手数料なども含めて借入し、頭金は０が理想です。）
4階を自分たちの住居、1～3階を店舗、として考えており、
年間4～500万くらいの収益を見積もっています。
（このあたりの詳細は割愛させてください）

こういった物件では住宅ローンは少しでも適用されないんですかね？
収益物件として、それ用のローンがあるのでしょうけど、今のマンションの
ローンが残っている状態で借り入れはできるものなんでしょうか？
それと、その場合のおおよその金利と借入期間、返済額はどれくらいなんでしょうか？

また、私は会社員を続けながら、2～3階で夫が主となり起業しようと考えていますが
たとえば会社を設立するなどでスマートに運営していく方法があればおしえてください。

質問が重なっていろいろありますが、どうぞよろしくお願いいたします。

回答No.3

takapiii · ベストアンサー

>今のマンションを売りたくない！と思っておりましたが、売れない、というのが現実だったんですね・・・。

というか、貸せないと言う事です。売るのは自由です。

>ところでこういう場合の貸付では、金利や返済期間は一般的にどれくらいになるものなのでしょうか？
>どういったタイプのローンになるのかご存じでしょうか？

不動産投資ローンというものです。
本来は居住用不動産(アパート)などを対象にしてますが、店舗でも可能です。
頭金は20％以上を求める所が多く、メガバンクは審査が厳しいと思います。いわゆるノンバンク系(信販系等)を利用する事になる可能性が高いと思います。
商品は色々あります。貯蓄連動型などですと金利も安くいいのですが、貯蓄が無いと利用できないので、最長35年ローンで、金利は住宅ローンの2倍弱でしょうか。
呼び名は金融会社によって違います。

ちなみに私も投資用物件を買っているのは、この信販系の不動産投資ローンです。不動産の収益が高ければ割とすんなり貸してくれるのと、返済が進むと新たな融資を申出てきたりします。
しかしこれを借りていると、逆に住宅ローンが借りにくいと言う事があり、またフリーローンやカードローンなどの審査も厳しくなるので、今の家を手放さないで進められればベストなんですけどね。購入出来たら、今のマンションを手放して収益物件に住むと言う流れができるといいですね。

お礼

とてもわかりやすくご説明いただきありがとうございます。
やっと自分で調べ始められそうなところまで到達できた気がします；；
（これまでは全く知らないことだらけでしたので）
これからより具体的に計画し、慎重に進めていきたいと思います。
ありがとうございました。

回答No.2

takapiii

幾つかのハードルがありますが、越えれば可能でしょうね。

まず現自宅は住宅ローンを借りている以上、賃貸には出せない。これは住宅ローンの規約上やむ負えませんね。なので、住むか売るかの選択になりますが、売った処で、手元に残る現金が少なければ、収益物件での頭金にすらならない可能性があるので、選択肢としてはそのまま居住すると言う方向しかない気がします。

事業を立ち上げて、収益物件として不動産投資として融資を受ける手はありますが、その物件の収益性が高ければ可能性はあると思います。
なお、4階のうち自宅が4階だけという場合は住宅ローンは使えないと思った方がいいですよ。普通収益物件付き住宅は自宅部分が半分以上ないと、銀行は単なる不動産投資としかみませんので。

もちろん安定した収入がある事が基本で、今の仕事を辞めて突然不動産投資などといっても銀行は耳を貸してはくれません。現在の仕事を続けながら、高金利、短期返済の貸付を利用して挑戦してみてください。
但し、最低でも3ヶ月～6ヶ月の運転資金が無いと無理です。銀行は、半年間は無家賃の状態を想定しますから、その運転資金の有無を問われる事になると思います。

そして安定して運用できるようになったら、自宅を売って、4階に引っ越してくるという手段が良いと思います。、

補足

ご回答ありがとうございます。
今のマンションを売りたくない！と思っておりましたが、
売れない、というのが現実だったんですね・・・。
やはり今の仕事（会社員）は続けたうえで、申込をしたいと思います。
当面節約して貯蓄額を少しでも上げておく必要がありますね・・・。
ところでこういう場合の貸付では、金利や返済期間は一般的に
どれくらいになるものなのでしょうか？
どういったタイプのローンになるのかご存じでしょうか？

重ねて質問になりますがよろしくお願いいたします。

回答No.1

poolisher

各階（室）が区分建物として登記されているのであれば、居住部分を
対象に住宅ローンが使える可能性はありますが、1棟としての登記しか
していなければ、住宅ローンは難しいと思います。

また、アパートローンなどの投資用融資も他の所得や資産も評価され
ますが、入口の前提としてその物件単独の収益評価になります。
ですから、当初から４階を自家用にするとその分だけ収益性が悪くな
りますので融資審査が厳しくなります。

理屈的に一番いいのは今のマンションを売って差額キャッシュを元手
にローン申込するというやりかたですが、時間その他であまり現実的
ではないですから、先ずは４階も賃貸対象にして収支計画を立てローン
申込をしてみてください。

ただし、貸し店舗市場は現在は相当に厳しいですから、よほど立地が
良くて、現在の店子が店を畳んだり退去したりせず長く商売してくれ
るようなビルじゃないとリスクが高いと思います。
一度空くとアパートと違いそう簡単に埋まりませんから、そういう場合
にキャッシュが回るかどうかを良く考えてからバクチを張ってください。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。
なるほど、４階も賃貸想定するというのは考えておりませんでした。
今、ちゃんと契約しているわけではないですが、
1階の店舗も見込みがあり、2～3階は自分たちが営業する予定ですので
とりあえず埋まらないという心配はないのですが、
そもそもその商売が成り立って、家賃収入が安定できるのかどうかは
今一度計画しないといけませんね。
今のマンションはできれば売りたくないので、なんとか高い評価を
得られるよう、申込したいと思います。
ありがとうございました。