任意売却物件の購入契約後に、引渡し直前に破産管財人が選任されました。

質問

任意売却物件の購入契約後に、引渡し直前に破産管財人が選任されました。

詳しい方いらっしゃいましたら宜しくお願いいたします。
大手不動産業者のネット広告を見て、任意売却物件の購入契約、手付金を納めました。
残金を決済と同時に引渡しの予定でしたが、その直前に不動産会社から「売主様の破産申し立てで、借金の過払い金請求をした結果、過払い金が戻ってきたのでその分配のために破産管財人が選任される事になりましたので、今回の契約が今後どうなるか解からなくなりました。」と伝えられました。

購入価格は地域で売られてる中古住宅の８割ほどの金額です。現金での購入です。
抵当権者との折り合いもついて、売主の立ち退きの日時も決まっていました。

質問させていただきたいことは・・・

(1)このケースの場合は契約は白紙に戻されてしまうのでしょうか？
(2)白紙までは戻さず、新たに同じ不動産会社を通して、管財人様を売主として契約しなおすのでしょうか？
(3)もし白紙撤回再契約とすれば管財人選任から引渡しまでの期間はどのくらいかかるのか？
(4)債権者からの差し押さえなどによる契約の解除等の特約事項はありますが、聞いてもいなかった過払い請求による管財事件への移行での引渡しの遅れの場合、今現在の自分が払っている賃貸家賃の損害を遅延損害として請求する権利はありますか？

破産申し立てする時に過払い金の調査回収は仕方ないと思っておりますが、
私としましては、
任意売却終了後に破産申し立てするものだと思っていたのに、
同時に進行していたとは寝耳に水でした。
不動産会社や代理人の弁護士先生は、過払い金請求すればこのような事態になってしまい、
買主に対して不利益を与えてしまう可能性を予測できなかったものかと疑問に思っています。

質問が長くなってしまい大変申し訳ありませんが、
宜しくお願いいたします。

回答No.2

oyazi2008 · ベストアンサー

破産管財人はあくまで破産した者の換価可能な財産を債権者に分配する事で、実務上はその取引が明らかに安すぎない限り、大丈夫です。市価の８掛け程度であれば問題無いでしょう。
たぶん売主は住宅ローンなども足きりで残債は残る様になるでしょうから、幾らで売却しても破算の財源にはならないと思いますから。背任行為とみなされるほど安く売らないかぎり、茶々は任入らないでしょう。
しかし売却条件などを裁判所から許可をもらわなければなりませんから、引き渡しまで時間はかかるでしょう、かかって２ヶ月程度かと。売却の方向で進んだ場合は、解除や損害賠償などは請求出来ません。また、解除の場合もたぶん業界が預かっている手付金が返還されるだけになります。
管財人に何かを請求すると質問者さんの債権まで一般債権にされますから。
何かを求めるとすれば仲介業者に多少の値引きを求めるぐらいですかね？
ちょっと時間はかかりますが大丈夫だと思います。ご安心を。

お礼

ご回答していただきまして、ありがとうございます。

2ヶ月程度であれば、何とか辛抱できるかと思いますので、
このまま進展を待とうかと思います。

任意売却物件の難しさを実感していますが、
こうやって不安に対する答えをいただけると、
本当に助かります。

この度はどうもありがとうございました。

回答No.1

takapiii

こういうケースに当たった事は無いので全てに回答できませんが、知っている範囲だけで回答します。

破産管財人が選任されたケースの場合は、当然に抵当権者は任意売却を主張する事が多いと思います。特に今回既に任意売却で了承済みという事を鑑みれば、その可能性は高いと想像します。
また、破産管財人が財団に不動産を組み入れる事になれば、既に買主が決まっている状態という事を考えると、登記義務者は破産財団(管財人)となって再契約となる公算が強く、競売に進む可能性は低いのではと思います。
但しこれはケースバイケースでしょうから、断言できる事ではありません。

なお時間に関しては分かりません。資産状態等にもよると思いますので。

遅延損害に関しては、そもそも損害賠償を起こす対象が不明です。売主である元所有者を相手にしても可能性は低く、当然破産財団にその責めは無く、不動産会社が予想できなかったかというと、仮に予想できたとしても、それは任売物件を購入するという買主のリスクマネージメントの中で消化すべき事なので、恐らく無理ではないかと想像します。

重要な事なので、できれば法律家にご相談ください。

お礼

ご回答していただき、ありがとうございます。

やはり財団に組み入れられる可能性が高そうですね。
換価した際に財団に組み入れられる報酬？の分を
値上げという形で
買主である自分が負担させられないか心配です。

家賃の遅延損害については、
リスクを理解した上での購入と言うことで
許容しなければならないのですね。

とても参考になりました。

この度はどうもありがとうございました。