自己破産をして破産管財人がいるときは誰が不動産の売却価格を決める？

質問

現在破産管財人が売主の不動産物件の購入を考えています。
物件の価格の決め方は専任された不動産会社が価格を提案して
債権者、管財人の合意で売り出し価格を決めると言うことでよろしいですか？
その後の価格交渉の窓口は不動産屋になると思いますが
一番決定権を持っているのは誰ですか？

回答No.1

kita52326 · ベストアンサー

当該物件が破産財団に属している場合は破産管財人が決定権を持ちますが、
抵当権が付いていると、破産財団から除かれて、
抵当権者（主として金融機関）が主導権を持って売却をすすめる場合もあります。
いずれにしても、購入者との交渉窓口になるのは不動産仲介業者なので、
購入者にとっては特段の違いはないものと思います。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%88%A5%E9%99%A4%E6%A8%A9

お礼

すばやいご回答ありがとうございます。

補足

金融機関が主導権を取るとすればどれくらい回収できればいいと
思いますか？抵当権に付いている金額はわかりますが他の負債もあるかもしれません。その辺りのさじ加減が難しいですね。
満額を提示すれば購入は出来ると思いますが１割でも安くなれば
１年以上利益をまかなえる事が出来るのでどうしたらいいのか？
余りにも失礼な金額も相手に相手にしないと思います。

回答No.4

oyazi2008

任意売却の場合は、業者が適当に作文して提出すればそれに合わせて弁護士が裁判所の許可をもらい売買です。かなりいい加減です。
管財人が売主になる以上かなりの時間が経過しており金融機関はとやかく言いません。あなたは一般人で当然業者が買い取るより高いでしょうし、競売の評価よりも高い金額で購入されるからです。金額交渉はガッチリ納得のいく金額提示で大丈夫ですよ。但し瑕疵担保や保証は一切認められませんのでそれは理解した上で進めてください。代金を支払えば確実に所有権移転してくれるというだけです。指値入れて無理なら、幾らまでなら・・という金額が出ますのでその金額で納得できればOKです。既に債権者との金額調整が済んでいる場合は、この金額以下にはなりませんと最初から言われているはずです。その様に最初は一般の方対象に販売活動します。期間は短いです、既に業者で買い取り価格提示をしていると思いますのでそれより高ければまとまりますよ。管財人なんて幾らでも高く売って債権者になるべく・・・なんて弁護士いません。早く終わって報酬を手に入れたい、そんな方々が多いですから。相場の8割強ならまとまるでしょう。7割以下だと業者の買い付けに近い金額になるかもしれません。

お礼

簡単でとてもわかりやすいご回答ありがとうございます。
参考になりました。

回答No.3

kuma-goro-

＞抵当権に付いている金額はわかりますが他の負債もあるかもしれません。
⇒破産管財物件ですから、抵当権のついていない他の負債は考えるる必要はありません。ただし、買受人には直接関係ない話ですが、破産管財人が売却代金の３～５％程度の金額を破産財団に組み入れるよう要求すると思います。（この資金が無担保の一般債権者や租税債務への支払いに充てられます）

いずれにしても、近隣の売買事例等の情報を収集して、物件の時価を把握することが先決であると思います。破産管財人も抵当権者も時価を基準に判断します（管財人は相続税路線価等を基準に考えるかも知れません）。抵当権者は不動産競売による回収という選択肢もある訳ですから、特に市場性の高い物件ならば競売の方が回収の極大化を図れると判断する場合も多いのです。
　もちろん、任意売却ならば早期に回収することができるというメリットもありますが、時価との乖離がありすぎるのであれば、抵当権者は競売を選択することになると思います。
ですから、できるだけ多くの情報を集めて、物件の時価を把握することです。不動産業者に評価を依頼するのも良いと思います。その価格の７～８割程度のラインで交渉してみてはどうでしょうか。もちろん、抵当権の被担保債権額がそれ以下の場合は、もっと安いラインでの交渉も可能です。

お礼

おそらく近隣相場よりは多少低いと思います。
仮に競売にでても流動性のある立地なので人気の出そうな物件だと思われます。落札金額はわかりませんが無入札は考えれない物権です。
もう少し情報を収集してみたいと思います。

回答No.2

kita52326

○どれくらい回収できればいいと思いますか？
破産財団に入らないのは、「時価＜残債」の場合と考えてよいでしょう。
残債とは、元本の残り＋未収利息＋遅延損害金です。
金融機関の回収目標は基本的には当然その全額回収ですが、
殆どの場合、下位の抵当権者は未回収が発生するでしょう。
金融機関が仕切っている場合は、
抵当権設定のない他の一般債権までまわることはまずないです。

○ １割でも安くなれば・・・・・
他に購入希望者がいなければ、金融機関も折れざるをえません。
仲介業者に引き合いの状況を聞いてみて、
「ちょっと予算が足りないのだが１割くらい下げることはどうなのだろう？」
と素直に相談してみたらよいでしょう。
仲介業者は、成約させないと収入にならないので、
駆け引きのように思われなければ、
手数料が多少下がろうがまとめようとしてくれます。
金融機関も実は引当済だったりしますから、適正価格の範囲なら可能性はアリです。

お礼

kita52326様
大変詳しいご説明ありがとうございます。
参考になりました。