任意売却物件って・・困っています

質問

先日、家に入っていた不動産の広告から、一軒の家を見に行きました。
金額的にもまずまずで、家自体も気に入ったので、見に行った現場で、不動産業者にその家を買うことを伝えました。
その翌日、仲介の不動産業者から、“この物件は任意売却の物件で売主は弁護士になり、裁判所に買主を確定させねばならないので、銀行の審査がおりた順の契約でお願いします”と突然言われました。
昨日の様子とは裏腹に、あまりにも焦らすので、いい気はしませんでしたが、“銀行の審査がダメだった場合、現金で買います。”と伝えたところ、“では買主として、裁判所に伝えます。”といわれ一安心していました。
ところが、その一週間後、先日の話は、白紙に戻してほしいと言われました。どういうことか分らず、説明を聞くと、債権者（今回は、銀行とその保証協会の二件）の折り合いがつかない。とのことでした。私自身こういう事例に全く知識がないので、そんなものだと言われればそうなのかもしれませんが、急な現金を用意するため、色々苦労したので、簡単には納得できません。どうか少し知恵を貸してください。
(1)　不動産業者の広告には任意売却であることは、一切触れていません。その上で、広告価格で、しかも現金で買うといっているのに、売れないと言うのは、不当表示防止法に触れるのでは、ないのでしょうか？
(2)　破産管財人である弁護士や、専任で委任されている不動産業者なら、広告に出す前に、債権者と金額の折り合いを、つけておくべきではないのでしょうか？
(3)　不動産業者に、まだ契約書を交わしていないので、何の責任もないと言われましたが、このような形で、売買できなくとも、不動産業者や弁護士に何の責任もないのでしょうか？
(4)　この不動産を手に入れる方法はあるのでしょうか？
長文になりましたが、知識のある方、なにとぞよろしくお願いいたします

回答No.4

noname#11476 · ベストアンサー

>「不動産のおとり広告に関する表示」
いやぁ、これは該当しないでしょう。
というのも売りに出すときには確かに売る意志はあり、また可能な状態だったのでしょう。

内情はわかりませんが、債権者との話し合いで、ではこの物件は資産として処分して分配する事でいったんは合意、そして他についてどうするのか、、、という話し合いをしていたところ他の関係で折り合いが付かなくて、それだったこの物件の抵当権も解除できないよという話に変わっていったなど、とにかく債権者と債務者の話し合いがこじれたのでしょう。

あと、上記は広告レベルですが、実際には抵当権が設定されている物件を購入する場合は、契約時にローン条項を付けられることもありますよ。
このローン条項は、買う方ではなくて、売る方が付けるのです。これは売り主が買い換えをねらっている場合にこういうことが起きます。

ですから、確実に１００％売れる物でなければ違法になるというのであれば、不動産売買は違法だらけになってまともに成立しません。

なぜそれほどまでにこだわるのかわかりませんが、どのみちこの物件はどういう変遷をたどってもやはり処分されることになるでしょうから、不動産屋かその弁護士にその行方を追跡してもらうなどすれば良いのでは？

お礼

常識的に考えて、売主は債権者の意見をまとめてから販売の依頼をするものだと思っていました。確かにこちらの受けた被害って言うと、会社を抜け出して銀行に行ったり役場に行ったりぐらいで、手間だけです。
しかし、銀行のローン特約もはずして、早く決済してほしいと、あれだけせかされた上でのことだったんで、少し買主を馬鹿にしているのかなーと感じました。やっぱり安い買い物ではないので、ナーバスになってましたかね。

回答No.3

donfelder

今回は仲介業者である不動産屋さんの意向ではなく、売主さんの意向なのでおとり物件にはならないと思います。
不動産屋もできれば今回の取引を仲介をし、手数料をもらいたいでしょうし。
不動産屋も被害者、、、とまではいいきれませんが。
契約するまでならどのタイミングでもキャンセルはできます。
また、任意売却の場合、その土地や建物に多数の抵当権などが設定されていることが多く、設定している側の債権者の意見がまとまらなければ売却話は流れることも多いです。
実際に私の会社が購入した任意売却物件も、銀行は売却を急いでいたみたいですが、ほかの債権者との意見が合わず、あわやお流れ、、、となりそうでした。また、時間もかかりましたよ。

お礼

契約書を作成する直前まで、何のペナルティなしでキャンセルできるなんて・・・怖い業界です。不動産業界では口約束は、契約にならないんですね。勉強になりました。ありがとうございました。

回答No.2

nanahositenntou

こんばんわ。
♯１の方が、大変適切にもらすところなく、ご説明されているので、なにも言うことはないのですが、、、、
↓ここ、ここ↓、、、特にここを強調したいです。
『ちなみに不動産の売買では、なにも任意売却の物件だけでなくこういうことは起こり得る話です。』

不動産取引でなくても、起り得ますしね。

＞(4)
そんなに気に入ってくれたら、今ごろ土地建物が泣いて喜んでいることでしょう。
ですが、「手に入らない」と思うから、思慕が募るのだと思います。

今回のことは「浮いた話」で終わるかもしれませんが、このことで、あれこれ考えたり、ご自分でお調べになったりしたことは決して無駄になりません。
まったく経験の無い方から見たら「六感」か？「超能力」か？と思われる程の判断力と決断力に昇華することと思います。

お礼

こういうことが、日常的にあるなんて信じられませんでした。私は物販をしてますもので、常識が分らなくて・・・やはり不動産は素人には分りませんね。勉強します。

回答No.1

noname#11476

(1)いいえ問題ありません。任意売却というのは通称であり、物件自体は抵当権が設定されている物件というだけです。
そういう中古物件ならごまんとあります。ごく普通のことです。

(2)いいえね売却できない可能性がある場合は契約時にその旨明記されていればよいでしょう。
　重要事項説明には該当しますので、契約時には説明義務はありますが。

(3)そのとおりですね。何の責任もありません。契約していませんので。
逆に言うと契約できない状態（つまり売却が確定していない）だからこそ、契約しなかったということですね。

(4)その不動産に抵当権を設定している抵当権者全員と話が付けば入手できるでしょう。
不動産屋や弁護士に幾ら行っても出来ない物は出来ないです。彼らの意向ではないのですから。

話が付かないで売却と言うことは不可能ではないですが、抵当権は抹消できませんから、それはご質問者が困るわけです。

とまあご質問者には不利な話を並べ立てたのですが、でもどうしても納得がいかないとか、それが原因で損害を被ったというのであれば、弁護士に相談してみて下さい。
役所で無料相談が受けられます。

ちなみに不動産の売買では、なにも任意売却の物件だけでなくこういうことは起こり得る話です。
契約前だとそれまでですが、契約後だと違約金（手付けの２倍）もらえます。

お礼

早速の返事ありがとうございます。
どうもご返答を見る限り、かなり厳しい様子ですね・・・
(1)で言った不当表示については、おとり広告の
「不動産のおとり広告に関する表示」　
実際には取引することができない又は取引の対象となり得ない不動産についての表示等
「おとり広告に関する表示」
取引を行うための準備がなされていない場合、その他実際には取引することができない場合のその商品又は役務についての表示等
の説明で、誤認させる恐れのあるもの、また故意や過失がないというのは言い訳にならない。とのことでしたので、もしや・・と思いました。
やはり、あきらめるべきなのでしょうか・・