超高層マンションの外壁関連のリフォーム(大修理）等について

質問

超高層マンションの外壁関連のリフォーム(大修理）等について
１．将来予測される超高層マンションのリフォーム(外壁、窓などの大修理）は、建設時、購入時に計画されて販売されているのでしょうか。
２．建設会社、販売会社は、どのような方法で計画されているのでしょうか。
３．外部関係の修理は区分所有の個人でも出来るのでしょうか。駄目との規約などがあるのでしょうか。
４．修理費は積立金などで可能なのでしょうか。一戸あたりの金額はどの位になるのでしょうか。
５．外壁の大規模回収の時期は築後何年経過でしょうか。
よろしくお願いいたします。

回答No.4

Mokuzo100nenn · ベストアンサー

＃３です。

＞２．参考までに築15年くらいのようですが何回建てでしょうか。足場を組んで改修下との事ですが下からすべて組んだのでしょうか。ゴンドラのようなものを吊って足場としたのでしょうか。

40階建てです。足場は高さ三階分だけ組みこれ全体を下から上に移動しながら順次作業を進めます。

＞３．タワーマンション、40階～60階の場合はどのようにして改修するのでしょうか。ご存知であればご教授をよろしくお願いします。

周囲にある40階前後の建物も同じように三階分の足場を組み、これを移動しながら全体をメンテしていますので、この方法が一般的なのではないかと存じます。
40階全部に同時に足場を組む場合には以下の2点が問題となるからでしょう。
１．40階分の足場用の材料（鉄骨と防護ネット）が必要となりコスト高になる。
２．自分のフロアに関係の無いフロアの工事中にも足場に囲まれている住人が住み心地が悪い。

お礼

有難うございました。安心して購入物件を検討できますね。

回答No.3

Mokuzo100nenn

１．将来予測される超高層マンションのリフォーム(外壁、窓などの大修理）は、建設時、購入時に計画されて販売されているのでしょうか。

概要が計画され、その概算費用を賄うだけの修繕維持積立金を毎月払いこんでいます。

２．建設会社、販売会社は、どのような方法で計画されているのでしょうか。

10年で足場を組んで外壁（タイル）の洗浄と緩みの点検、剥離の修理をしました。
20年でまた足場を組んタイルの洗浄と剥離対策を実施するようです。

３．外部関係の修理は区分所有の個人でも出来るのでしょうか。駄目との規約などがあるのでしょうか。

外部は区分所有の個人で実施する必要がありません。
外部に損傷や剥離が見つかれば管理組合の補修予算で修理してもらえます。

４．修理費は積立金などで可能なのでしょうか。一戸あたりの金額はどの位になるのでしょうか。

管理組合によって少なめに積み立てて不足分を追加徴収するところと、多めに積み立てて残高が段々増えてゆくところが有るようです。低所得者にも購入しやすく考えられた物件では前者が、高額所得者をターゲットにした物件では後者が多いと思います。
一戸当たりの積立金額は販売時に住宅ごとに示されます。
10年間で200万円～300万円を積み立ておれば大丈夫ではないでしょうか。

５．外壁の大規模回収の時期は築後何年経過でしょうか。

大規模改修は10年で、その後も10年毎に5回計画してあります。
築60年以降はその世代の人が計画を建てる必要がありますね。
大規模改修の中間（築15年時点）で、各フロアの共有部分のエアコンを新品に交換しています。追加請求は有りませんでした。
次回の20年大規模改修では予算が少々余るので、外壁だけでなくバルコニーのアクリル板を全面取り換え、なおかつロビーのリフォームも提案されています。20年後に新築当時のように綺麗によみがえる我が家が楽しみです。市場価格が多少上昇するのではないかなど皮算用もしています。これも全額、余分に積み立てた修繕積立金から賄われる予定です。

お礼

ご回答有難うございます。
１．やはり計画されて、計画的に実施されているのですね。
15年目の改修を終えて、20年目の計画のようですね。素晴らしいですね。
きっと自治会と管理会社がいいからでしょうか。
２．参考までに築15年くらいのようですが何回建てでしょうか。足場を組んで改修下との事ですが下からすべて組んだのでしょうか。
ゴンドラのようなものを吊って足場としたのでしょうか。
３．タワーマンション、40階～60階の場合はどのようにして改修するのでしょうか。ご存知であればご教授をよろしくお願いします。

回答No.2

kei1966

１、基本的に計画の義務はないでしょう。マンションの管理の適正化の推進に関する法律は平成12年にできましたが、これは入居して管理していくことであって建設や販売とはかかわりがないです。申し出があれば今では管理会社などが長期修繕計画をたてて説明する義務があります。
２、建設会社と販売会社が考えるのは商売としての効率と商品としての質の向上です。メンテしやすいのが何よりなのですがそれも何もコストあってのことです。最近のマンションはことにどうせあとで上げる修繕費を初めから高く設定しないという傾向にあるようでいろいろ問題になっていますが、入居時は管理組合もない状態ですから入居者のことを心から思ってくれる立場の人はいないことになります。
３、共有部分は個人でできません。管理規約にもあるかもしれませんが建物の区分所有等に関する法律があります。少なくとも共用者全員に利害関係のあるつまりホールや廊下は個人でできません。
４、１戸当たりの全国平均は10000円超えるくらいだったと思います。しかし、各規模が違うのでこれが指標になるかはあやしいですね。まずは長期大規模修繕計画を出してもらいその建物に必要な額を割り出すことが必要です。
５、外壁が何か分からないのではちょっと厳しいですね。もし、タイルならば10年ぐらいたてばいわれると思います。

お礼

詳しいご回答、ありがとうございます。
購入について思案中のところです。
大規模修繕について、設計、建設時からそれらを考慮して設計されているものと思っていました。
賃貸のほうが気が楽でいいですね。
ありがとうございました。

補足

１．ゼネコン大手で建設、販売の一員になっている物件は、設計段階でリフォーム時の事(施工工事費工期）も考慮して設計、建設、販売されていると思っていました。そこまでのニーズがないのでしょうか。
管理組合(自治会）で考え、計画する(管理会社依頼）ものなのですね。
２．「＞修繕費を高く設定しないとの傾向」については、買う側にとって、本当に将来必要となる修繕費を説明して欲しいですね。こちらは素人ですからね。設計者や施工会社、販売会社の職員がこれを買う場合はどのように思うのでしょうね。難しい問題ですね。
４．購入時点で長期大規模修繕計画があるか無いかを質してみる。あるなら説明を受ける。素人には理解は出来ない。あったとしても説明に、施工者、販売者が根拠責任を持つことは困難ですね。参考と言うことではなしを聞くとの事になるのでしょうか。
５．外壁関係ですが、最近のタワー型マンション、50階前後の場合でも通常のビルと同じような周期でメンテナンスが必要と理解すべきでしょうか。、

回答No.1

atelier21

買われる　買われて住まわれている方？ですか
設計の中で　メンテナンス策は考えられていると思います
長期修繕計画があるはずです
其れ等に基づいて　積立金が集められているでしょう
管理組合通じて管理会社に資料請求される事です
共用部分の改修（変更）は管理組合でやる事でしょう
管理規約が如何になっているのかも併せてお調べ下さい

お礼

非常に難問題があるのですね。ありがとうございました。