定期賃貸契約の契約切れ1週間前に大幅な実質値上げの申し入れ

質問

定期賃貸契約の契約切れ1週間前に大幅な実質値上げの申し入れ
物販です。2年の定期賃貸契約で、初めての契約切れ半年前に、家主会社より再契約の意思ありと連絡が有り、こちらも添付されていた葉書で再契約の意思ありと返事をした。
　その後、家主会社の営業と顔をあわせた際、家賃や条件変更の有無を聞くも変更無しとの話だった。
　ところが契約切れの今年の5月31日の1週間前の24日になって営業が来て、家賃は変わらないが条件変更があると、
　もともと、店舗が1８坪、店舗前の道路までのタタキが10坪（常に商品を並べて売っている）に店舗横に無料駐車場1台分が付いての契約を、全て白紙に戻し、

１）現在の無料駐車場は廃止する。

２）店舗前たたき部分10坪は新契約書では含まない。

３）そのタタキ部分に駐車場を2台設け1台は無料駐車場として上げる。もう1台は有料で貸して上げる。

４）更に店舗建物入り口までのたたき部分は通路として、無料で使ってよい。

５）但し有料駐車場、無料駐車場及び通路部分を従来のように商品を並べるなら美観の点から、常時は許されない。都度許可を文書で取って欲しい。

６）店舗建物部分は従来の家賃で変わらない。と話があった。
　余りの実質値上げの上、日々の売り上げの殆どがたたき部分での売り上であるわけで、それを承知で、入居させたはずだと主張し、拒否をしました、

　ところが、契約切れの当日午後、31日に内容証明郵便で本日中にこの条件で再契約をお勧めする、明日以降無契約状態に成れば、通常の倍額の家賃を申し受ける。
と信じられない内容でした。

調停を考えておりますが途方にくれて居ります。　打開策があればご教示下さい。

回答No.2

takapiii

お礼のメールが今頃届いたので遅くなりました。
ですが、定期建物賃貸借契約とはそういう側面のある契約なのです。出来る限り早く調停に持っていった方が良いかと思います。

再契約の意思確認をした時点で同家賃で18坪がそれ以下になると言う条件提示での再契約の意思確認ではないので、賃貸人側は契約終了に対抗できないのは事実です。
しかし問題は、その契約終了までに本当に賃貸人が再契約を行うかどうかという点と条件変更を告知されないかという微妙な面があり、これはいわゆる法律の抜けです。
ですので、納得できない条件を直前に言われた場合は、6ヶ月前までの通知期間に契約終了を通知していないと言う事で、調停で突っぱねるしかありません。
もちろん家賃を受け取らない可能性はあり、法務局が供託を受け入れるかも微妙な線ですが。

思うに、定期建物賃貸借契約で店舗を借りるのはリスクが高く、業界でも固定客を相手とする商売では勧められない契約の一つでもあります。
ですので、上記に書きましたように、終了を告知した事にはならないので、契約は終了しないと主張し、家賃値上げは承諾せずに次のお店を早急に探し、普通建物賃貸借契約を結ぶ事です。

回答No.1

takapiii

現在の契約書に店舗入り口部分とおっしゃっているエントランス部分と無料駐車場部分も契約面積に入っていますか？
もし契約面積に入っているのであれば、条件の変更となるので、賃借人は非力ながら全く対抗できないわけでは無いと思います。

基本的には定期建物賃貸借ですので、更新と言う事ではなく新たな条件での再契約であり、条件が変わる事は双方の合意の上であれば可能ですが、合意が無い場合は再契約は成立しませんので退去しなければなりません。
しかし、新法の借地借家法の第三十八条では、「建物の賃貸人は、期間の満了の一年前から六月前までの間に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。」としています。
これは、解釈として(司法解釈です)退去の準備期間を用意するという事であり、6ヶ月前には再契約の意思を表示しているので条件を満たしていません。
つまり現時点では契約を終了できないと言う事であり、今後、賃貸人が契約の終了(退去の勧告)を行ってから6ヶ月間はそのまま利用できるのではないかと思います。

また、賃貸人が賃借人に契約期限の6ヶ月前に更新意思の確認を行った際、契約条件の変更も伝えなければならないと言うのが一般的な考えですので、今回それも成立していないので、やはり、契約は同条件のまま継続すると解釈できるのではないでしょうか。

ただ、結局は条件面で折り合いがつかず退去を勧告されたら、6ヶ月後には退去しなくてはならないのでしょう。

ちなみに、エントランス等が契約面積に入っていない場合は(旧契約書の契約面積で確認)、条件の変更ではなく単に規約の変更でしかありませんので、残念ながら対抗でき無いと思います。その規約で再契約するかしないかの判断だけです。

重要な問題です。回答だけで判断せず、是非弁護士にご相談ください。

お礼

早速ありがとう御座います。
旧契約書では店舗部分の18坪が専有面積とありますが、添付図面では
2軒長屋形式の為、隣も図面にあります、
図面は隣と区分しつつ弊店舗と店前のタタキを一体で赤い太線で囲ってあり、無料駐車場も赤で囲ってあります。
　この範囲が自分の専用エリアと考えていたのは間違いだったのでしょうか？

　入居前に、この会社の責任者から、このタタキ部分はご自由にお使い頂いて結構です。との話があったので、この広さがあったので、ここを借りることにしたのです。
　2年経って店の前の販売エリアを駐車場2台にして塞ぐなんて申し入れが許され、挙句の果てが6ヵ月後は2年かけて、やっと獲得したお客様をすてて退去をせざるを得ないなんてことが、許されることなのでしょうか。
　何か良い決着どころは無い物でしょうか。