立退料

質問

現在、借家に住んでいますが、大家から、立ち退きを迫られています。
大家は、６ケ月の猶予をもって契約破棄を申し出れば、立退料を支払う必要はないと言い切っています。
この場合、私は、大家の言いなりになるしかないのでしょうか？
立ち退きの理由は、借家を駐車場にするといった大家の一方的な都合です。
よろしく、お願いします。

回答No.4

pippy · ベストアンサー

＃３です。補足を受けて追記します。

○契約の性質について
契約期間が１年とありますから、期間の定めのある賃貸借契約です。入居後一年の期間満了時に、契約の定めによって自動的に更新されています。その後、毎年自動的に更新されて現在に至っています。

○賃貸人からの解除による賃貸借終了
賃貸借契約の賃貸人側からの解約については着地借家法に定められています。賃貸借は継続的契約ですから、この解除は将来に向かってのみ効力を生じます。売買契約の解除は過去に遡って効力を失いますが、違いをご理解頂ける思います。解除の効力が発生するのは解約の申し入れから６ヶ月後です（借地借家法２７条１項）。

２７条１項をご覧下さい。確かにこの条文だけ読むと、それだけで解約が出来そうに見えます。ところが、２８条で「正当事由」を要求しているのです。大家さんは２７条は見たけれども２８条を見落としていたのでしょう。
かりに、契約書で無条件の解約権を賃貸人側に認めていたとしても、それは無効になります（３０条）。

○正当事由について
では２８条の定める正当事由とはどのようなものでしょうか。わかりやすくすると次のようになります。
ａ）建物の使用の必要性　
　最も大切な要素。大家さん自らが建物を使用するのであれば正当事由が認められやすい。
ｂ）従前の経過
　あなたがいわゆる迷惑な借家人ならば正当事由が認められやすい。
ｃ）建物の利用状況
　長屋、アパートなどで空き部屋がほとんどの場合は正当事由が認められやすい。
ｄ）建物の現況
　老朽化していれば正当事由が認められやすい。
ｃ）立退料
　金額が多いほど正当事由が認められやすい。
これらを総合的に判断して正当事由の有無が判断されることになります。

今回のケースでは、建物を大家さん自らが使用するのではなく「借家を駐車場にする」という理由ですから、ある程度の立退料を支払わなければ正当事由があるとは言えないでしょう。
これらはあくまでも総合的に判断しますから、立退料を積み上げればどんな状態でも正当事由ありとされる可能性があります。

○今後の対応
出来ましたら、大家さんと一緒に市町村役場の相談窓口にいらっしゃるのが良いでしょう。少なくとも大家さんの「６ケ月の猶予をもって契約破棄を申し出れば、立退料を支払う必要はない」という主張が間違っていることははっきりするはずです。また、立退料の相場についても資料があますから、それを見せて貰って再度交渉しなおすのがよろしいでしょう。

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借地借家法（抄）

（解約による建物賃貸借の終了）
第27条　１　建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から６月を経過することによって終了する。
２　省略

（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）
第28条　建物の賃貸人による第26条第１項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

第29条　省略

（強行規定）
第30条　この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。

補足

詳しい、御回答、本当に感謝しております。
すいませんが、もう一つ、質問したいのですが、正当事由に該当すれば、大家は立退料を払う必要がないのでしょうか？
私の方では、もう立ち退く事は仕方ないと思っているのですが、大家が立退料を払う必要がないと主張するので、その事を心配しています。
当方では、正当事由に該当する点として、建物がかなり老朽化しています。
よろしく御願いします。

回答No.5

pippy

＃４です。

正当事由の有無は各要素から「総合的に」判断します。

従って＃４回答内のａ）ｂ）ｃ）ｄ）の各要素を考慮した後に、【足りない部分をｄ）立ち退き料でカバーする】と考えて下さい。正確ではありませんが、解りやすくするとこうゆうことです。

今回のケースでは大家さんが自分で建物を使用するのではありませんからａ）の要素を満たしません。したがって、いくら建物が老朽化していようとも、立退料無しで正当事由ありとされるとは考えれません。

【築何年の木造建築物で借家人がとくに問題なく借家してきた場合、契約解除の正当事由と認められるための立退料は○○万円】という形である程度相場が決まっています。残念ながら私は実務家ではありませんのでそのような資料を持ち合わせていません。役場などでそれを見ながら交渉して頂きたいと思います。

何か不明点がありましたら補足して下さい。

お礼

本当に詳しい、御回答感謝しております。
ありがとうございました。

回答No.3

pippy

＞６ケ月の猶予をもって契約破棄を申し出れば、立退料を支払う必要はない
少なくともこれは間違っています。

詳細を書きますので、その前に次の点について補足してください。
１）賃貸借契約は期間の定めがあるものか？
２）あるとしたら、その期間の終了日はいつか？

建物賃貸借はほとんどの場合２年契約ですから、あなたの契約にも期間の定めがあると思いますが、契約書で確認して下さい。

補足

御回答ありがとうございます。
もう、現在の借家に住んで１３年になりますが、契約したのは、最初の年だけです。契約書には、契約期間は、1年間となっており、後は双方、「いずれかが申し出がない時は同一条件で契約が更新されたものとする。」となっています。
よろしく、御願いします。

回答No.2

ayupi

契約書はどうなっていますか？
契約書にもよりますが、半年前に立ち退きを請求した場合、立退き料を払う義務は大家にはないでしょう。

回答No.1

mai9999

何時からの借家ですか？契約成立の書面があればよく見てくださいね。改正前の借家法の適用か、賃貸借か。期限を定めたものとかありますので、一度よく確認して見てください。
とりあえず、建物とかが倒壊するとかでない限り建て替えの必然性がないものは立ち退きする必要はないと思いますが。
契約の詳細がわからないと調べようがありませんね。