立ち退きをしてもらいたいのですが・・・。

質問

こんにちは。
親戚から聞いた話なのですが、次のことについて教えてください。

１：現在一軒家の大家をしているのですが、今すぐとは言わなくともいずれ息子夫婦に住まわせたいと思っているようです。
定期借家などではなく従来の普通契約に基づいています。
この場合、やはり契約更新の拒絶や立ち退き願いは無理でしょうか？
それが無理な場合、次の更新の際に定期借家契約に移行できますか？

もう一つ。
２：別の借家なのですが、借主が悪く、2～3ヶ月の家賃滞納は当たり前。
しかも家屋を相当壊されているようです。(不良息子がいるようで)。
この場合も立ち退きを勧告することは出来ないのですか？

詳しい事はよくわからないのですが、とにもかくにも貸主側に損が回ってくるような法律ばかりだと行っています。
２については不動産屋に相談もしたけれど裁判になれば不利。とのこと。
１については現在の借主がよい人なのでなるべく穏便にしたい、簡単に済まないのであれば契約を続けるとのことです。

言葉足らずであれば補足いたしますので、詳しい方がいらっしゃいましたら
アドバイスを下さい。

回答No.4

sigino

＃3です。
前の回答で「さん」を付け忘れてました。申し訳ありません！

＞やはり裁判沙汰にしないことには泣き寝入りでしょうか？
……残念ですが、裁判沙汰にしても費用倒れの可能性が大です。
でも、気持ちがおさまらないのであれば法的手続きをしてもいいと思います。「支払い督促」（裁判所に申し立てるヤツです）ですと初期費用はさほどかかりませんし、ご自分でも十分可能です。強制執行までできます。ただし、相手が異議申し立てをすると通常裁判に移行します。
相手が給与所得者でしたら差し押さえもできますが、そこまでやる費用と手間の問題もありますね。

連帯保証人さんはおられないんですか？？

回答No.3

sigino

同業者です。
2について補足欄を拝見しました。
その通りですと、かなりタチの悪い借主のようですね。おっしゃる通りの借主と仮定してお話します。
ただ、催促しながらでも支払をしていることから、即解約・明渡しは難しいように思います。「裁判になれば不利」というのは「明け渡しまで求めるのは難しい」とのことでしょう。ですから今よりも被害を少なくする形での和解は可能です。
すなわち、「1ヶ月もしくは2ヶ月の滞納で即明渡しをすること」「損壊部分の賠償と強制執行規定」での和解は可能と考えます。
すなわち、「和解目的での立退き訴訟」もしくは「即決和解」をおすすめします。和解条項は判決と同じ効力をもちます。
またその過程で、家屋の保全は家主の義務ですから、一度中に入って、現状を写真に取ることをおすすめします。また、契約書の確認も不可欠です。
弁護士をたてるのが確かですが、chobi9911のもっている時間と相手の出方次第ではご自分でもできないことはありません。

補足

ご回答ありがとうございます。
現実は２の借主は実はすでに先日退去いたしました。(自らです)
明渡された家屋を見てあまりの惨状に当然のように写真をとりました。
ソファーや棚などの粗大ごみはそのまま。押入れの中にはゴミの入った
ゴミ袋が無数に残されていました。
その借主は４年で退去したのですが、４年の年月ではありえないような損壊。
クロスも全て張替え、玄関の扉もビニールで塞いであったほどです。
後に敷金は全て返せないし、更に請求したい旨伝えると、
「払えないので裁判でも何でもしてくれ」ということでした。
やはり裁判沙汰にしないことには泣き寝入りでしょうか？

回答No.2

been

１
契約の更新、立退き要求のいずれも、借家人側が任意に同意してくれれば可能です。しかし、同意が得られない場合は、更新を拒絶するためには正当な理由が必要です（借地借家法28条）。息子夫婦に使わせたいなどという勝手な言分は、正当な理由になり得ません。立退きも、借家人側に長期にわたる家賃の不払など、不動産賃貸借契約の基礎となっている信頼関係を破壊するような悪質な振舞いがない限り要求できません。また、従来の賃貸借契約を、定期借家契約に移行させることもできません（借地借家法附則（平成11年12月15日・法律第153号）第３条）。

２
度重なる家賃滞納や家屋の損壊は、確かに問題です。しかし、その悪質性の程度が賃貸借契約の解除・更新拒絶の理由となり得るかは具体的事情によります。例えば、２・３ヶ月滞納することはあるが別段督促しなくても自ら支払うのか、再三再四にわたり督促してやっと支払うのか。借家の損壊についても、損壊の部位・程度、（失礼ながら）その借家が相当古いあばら家なのか比較的新しい家屋か、などによって悪質性の評価も変ってきます。いずれにしても、借家人が解除・解約に任意に応じなければ訴訟になります。訴訟を回避するためには、借家人が納得するだけの解約金を積むしかありません。

補足

ご回答ありがとうございます。
１についてなのですが、私がネットなどで調べたところでは、
「貸主の親族や従業員が居住する」というのも貸主側の正当事由として考慮されるという事がありましたが、息子夫婦に住まわすと言うのが勝手な言い分になるのは何故なのでしょう？

２については２－３ヶ月の滞納です。けれど毎度毎度で催促なくして払われた事は一度としてありません。
損壊状態ですが、もともと古い家屋ではありますが内装はリフォームなどをしておりました。出て行かれたときの状態としては便器の蓋が割られている。キッチンの戸棚は全てなくなっている。ガス台も使えない状態。です。これらはすべてその時の入居人の為に新しく入れ替えたものであり、時間と共に老化したものではないと考えております。これでも解約金を積むしかないのでしょうか。
また、相手方が契約の更新を望まなかった場合、敷金は当然のこと原状回復としての金額をいただきたいくらいです。
損害は数百万単位なのです。

回答No.1

wolv

1については、
http://www.sunhousing.com/estate/q/index.cgi?page_num=150#1015229341
のサンハウジングさんの回答が参考になるかと思います。

参考URL：

http://www.sunhousing.com/estate/q/index.cgi?page_num=150#1015229341

お礼

ご回答ありがとうございます。
参考にさせていただきますね。