母の現金で娘名義の不動産を買いたいのですが

質問

母が離婚し、父から現金で財産分与を受けました。
今後の生活を考えると賃貸物件に住むよりも中古マンションを購入して財産としようということになったのですが、将来のことを考えるとマンションの名義は娘＝私の名義にした方が母の死後の相続するより税負担などのことを考えるといいだろう、という話になりました。私も賛同ですが、税務上のことを考えるとどのような手順を踏むのがいいのか分かりません。
＊1200万の中古マンション
＊購入資金は全額母が負担
＊名義、所有者は娘＝私
＊私は独身（離婚）で娘と二人暮し
＊私自身もマンションを所有しておりローンがまだ400万ほど残っています
＊私は自営業をしております

その場合、親子間で不動産取得のためのお金の贈与となると税金や贈与していい負担率など規定があるのでしょうか？
まったくこの辺のことが分からないのでアドバイスをいただけたらと思います。契約が来週になっているのでお返事早くいただけるとうれしいです。

回答No.3

mokkosha · ベストアンサー

讃岐の建築家です。

中古マンション購入に関しての税知識ですね。
まず、母死後の相続税に関しての知識が必要ですね。兄が同マンションに…ということなので、法定相続人は兄とあなたの二人と仮定すると、基礎控除額＝1,000万×２＋5,000万＝7,000万ですね。これを超えないと想定するなら、母名義でマンション購入→母居住→母死後マンション＋その他資産の相続という手順で問題ないと思います。

相続税の基礎控除額を超えると想定するなら、超過額×所定の税率＝課税額となります。相続時清算課税制度は、生前贈与を相続時に清算するので贈与時の課税を一定額見送りましょうという制度です。満額の2,500万親子間贈与を受けて、一時課税を免れても相続時の基礎控除額（仮7,000万)から天引きされ、相続時には4,500万の基礎控除しか受けられないので節税にはなりません。

子が子名義の不動産等を取得しようとする時期について、控除額や税率の異なる贈与税よりも相増税の適用を受けようとする場合、親の死を待たずして相続税の適用を受けようとする者にとって有効な手段が相続時清算課税制度です。

今回のように母が居住する為の不動産を、母の資金を贈与し、娘名義で購入するというのは、好ましくない節税方法です。

理由は、一般的に不動産の固定資産評価額とういうのは、購入金額の７割程度とされています。（異例があるので、不動産屋に依頼して購入予定マンションの固定資産評価証明書を役所で取ってきてもらいましょう。額を確認して下さい。)マンション売買価格が1,200万でしたら800万～900万の評価だとしても一般的な範囲です。

もうご理解されたかもしれませんが、1,200万の現金を贈与されるより900万の固定資産を贈与されるほうが、同じ物でも額が少ない＝課税対象額が300万少ない＝節税となります。生前に贈与される場合は、相続時清算課税制度を利用して申告して下さい。この制度は資産の種類は問われません。現金でも固定資産(有形資産)でも無形資産でも、回数も何回でも適用されます。

ご存知の通り、土地の価値というのは変動して安くなったり高くなったりしますが、建物の価値は経過年数(3年毎)に応じて、安くなる一方です。仮に現在、購入価格1,200万で評価額900万だとしたら、10年後20年後は更に資産価値は下がります。500万程度になっているかもしれません。これは建物の構造によって異なります。木造は約20年、鉄骨造は約30年、鉄筋コンクリート造は約50年の耐用年数として評価額も減額されていきます。先程、購入資金より購入後不動産の贈与の方が節税と言いましたが、マンションが古くなればなるほど節税になり、結局は母死後(資産価値が一番下がった状態)＝相続時に名義を変更して相続税の対象となるのが節税としてベストな手段ということになりますね。
法定相続人が複数人存在する場合には、相続の意志を確実に反映させる為に、法的に有効な遺言書等を購入後速やかに用意されることが好ましいと考えます。

今回の内容は簡単に述べますと、購入資金(現金)1,200万と購入後建物(仮)900万、母死後建物(仮)500万いずれも贈与税より格段にお得な相続税を適用可能ですが、課税対象額は母死後が最も低い額ということは明確なので、母が自分の資金で自分名義のマンションを購入して居住するという通常の流れ(手段)が節税ですよ。ということです。

但し、1,200万の贈与を受けても、将来的に相続税の基礎控除額(7,000万)を超える可能性がゼロに等しいなら、相続時清算課税制度を利用すれば節税効果に差はなくなります。

難しく説明してしまったかもしれませんが、概要は伝わったと思いますので、迫ってきた契約時の参考にして下さい。

お礼

いえ、とても分かりやすいです。ありがとうございます。
私は家族は父と母（すでに離婚）、と、姉なのですが、兄というのは母の前夫の子になりますので（母はＸ２となったわけです）、母からそう属する対象はこの子ども３人になります。
諸事情からすぐに契約して住みはじめたいため、取り急ぎは母は私一人に譲りたい、と言ってましたが、このようなことであればやはり今購入するときの名義は母でいい、と理解しました。（他の相続はきっとないので）
一般的に相続税は高いから生前に財産分与をしなくては、という印象がありますが、資産価値などちゃんと考えなくてはいけないということですね。家族と改めて相談します。ありがとうございました。

回答No.2

noname#106406

私は、税金の専門家ではないので
余計なお世話かもしれませんが。

＞中古マンションを購入して財産としようということになったのですが
地域や立地条件がわからないので確実とはいえませんが
今後、資産価値がボロクズのように下がっていく
中古マンションなんて山ほどありますよ。
購入のための諸費用や税金、修繕費用や管理費
を考えると、資産として購入するのはどうなんでしょうか。
将来、売却することすら難しい状況も十分考えられます。

資産として購入するなら、購入時期も含め
再考の余地があるかと思います。
大規模修繕の時期や立地条件など
物件の資産価値をよく見極めたほうが良いですね。

質問の回答になってないですね。
失礼いたしました。

お礼

いえいえ、ありがとうございます。
資産価値としては、数年以内に駅が近くにできることがわかっていて
同じマンションに兄がずっと住んでいるので
先のことを考えると買ったほうがいい、という判断らしいです。
古いマンションだけど昔は高級マンションで芸能人も多数住んでいたマンションらしいのですが、今下がるところまで下がっているそうです。
でも、もう一度その辺のことは確認しておこうと思います。
ありがとうございます。

回答No.1

kappa1zoku

あなたの場合は、「相続時精算課税」と言う制度を利用するのがいいでしょうね。

これは、平成２１年１２月３１日で期限が切れる期限立法だったのですが、２年間の延長をすると昨年の１２月に決まっております。
詳しい内容は、よく分かりませんが、同じ内容だろうと推測をすれば、以下の通りです。

普通、贈与をする場合は、暦年課税と言うことで１年間に１１０万円までは税金はかからないけど。それを超えると掛りますよというものです。
また、数年間にわたって、同じ金額を一定時期に贈与をしていた場合は、脱税の嫌疑がかかります。

しかし、「相続時精算課税」と言う制度は、条件を満たせば２５００万円までの住宅の新築・改修を問わず、また現金でも、現物で親子間であれば［年齢制限がありますが］無税です。
無税と言っても、本当の相続の時には相続課税対象財産に住宅の値段入れますが、２５００万円の控除がありますので、大丈夫でしょうね。
ただし、贈与を受け取る人が居住する形でないとこの制度の適用はないと思います。

税務署に「相続時精算課税」の話を聞くと説明をしてくれると思います。

お礼

まったく知らない制度でした。
ちょっと調べてみたら年齢制限はクリアしております。
でも住むのは実際には母なので、適用されないのかな・・・？
私自身、確定申告に行かなくてはならないので来週直接この制度について聞いてみようと思います。
アドバイスありがとうございました！！！