マンションの財産分与・名義変更したら？について

質問

3580万のマンションを購入。
1010万私が結婚前に貯金額を頭金にしました。
住宅ローンは２４００万で組み、現在２２００万残っています。
離婚に対してこのマンションの財産分与は、
私と夫ではどのぐらいの金額になりますか？
1000万が戻ればいいと思ってるのですが、
どのぐらいになるのでしょうか？
結婚前の頭金では、取り戻せないのでしょうか？

子供が二人いますので、私がローンを請け負うことにして
全額返済したときは、名義変更したら私のものになるのでしょうか？
そのためには、何か公的な書面は必要ですか？

それとも、離婚となると財産分与をした方が良いと思われますか？

回答No.1

komat1komz · ベストアンサー

財産分与の対象は、婚姻期間中に築いた財産が対象になります。マンションだけが財産だと仮に仮定すると、住宅ローンの返済分２００万円が共通の財産になり、うち１００万円が財産分与の額に相当します。
結婚前の１０１０万円については、もともと質問者様の権利ですので、マンションの名義はご主人になっていても権利としては、３５８０万円のうち１１１０万円分については質問者様の権利です。マンションの価値は購入時より下がっているのが普通なので、正確にはもう少し減るのかもしれませんが、概ねこんなところです。
マンションをご主人のものとするのであれば、１１１０万円は取り戻す権利があるものと思います。
逆に、質問者様のものとするのであれば、１００万円＋ご主人が結婚前の費用から出した分を支払い、ローンも請け負うことで質問者様のものとなります。（ローンを請け負えるかどうかは、質問者様の信用状況にもよりますので、銀行等にも確認されたほうがよいと思います。）
マンションの登記がご主人名義でされているのであれば、所有権移転登記をすべきと思います。
協議離婚であれば、離婚協議書を作成し、財産をどのように分割するかを明記しておいた方が賢明です。

お礼

住宅ローン返済の折半額が財産分与に当たることを初めて知りました。
現在の場合、１００万になるのですね。
現在、主婦でして私自信がローンを組める状態ではありません。
今年は駄目でしたが、宅建を来年取得し、不動産でのバイトから始めて
社員になったら離婚にむけて準備をしていく予定です。
子供のために所有権移転登記をするべきだと思うので、頑張ります。
結婚してから3年の間に5回も転職（バイトを含む）し、出産してからも
仕事を辞めて、現在、無職です。もう、限界だと思っています。
私が自立出きるまで、お金を旦那の両親からもらい、つなげていきたい思います。

回答No.3

noname#203300

今の経済情勢ですから、おそらく「残債＞売却可能価格」になっているかも知れません。そうすると、お気の毒ですが、そのマンションを質問者様が引き取ってローンを払っていくのは担保不足の借金を引受けるのと同じことなのです。

　まずは、近隣の不動産屋さんで『売却可能価格』をお調べになったほうが良いでしょう。その上で質問者様のお考えが変わらないなら『公正証書』で『贈与契約』をお結びにになって『登記』もされておけば安全でしょう。税務関係に関しては税務署に相談されて、前以てそれが『離婚の財産分与に起因するものだ』という確認を取っておくと良いでしょう。税務署の職員は相談に訪れた人の名前や内容を必ず書き留めることを指示されているそうですので、質問者様の相談や対応も記録に残ります。質問者様は訪れた日付と時間と応対した職員名を記録しておけば安心（課税を不服とする裁判でも使えます）です。

　対応の詳細に関しては、『公正証書』の作成や、『登記』もありますから、弁護士に相談されることをお勧めします。

　離婚に際しては、離婚後も相手の経済的躓きが、離婚した相手の生活を直撃するようなこともありますので（例えば質問者様のお考えの通りになさっても相手が破産でもすれば相手名義のマンションは当然整理の対象になってしまいます）、十分にお気をつけ下さい。一度籍を入れてお子様まで作られたご夫婦が離婚されるというのは、気軽に出来る?人もいるようですが、大変な労力を必要とすることなのです。

　お気の毒なことではありますが、質問者様とお子様の今後のお幸せをお祈りいたします。

お礼

ここまでの額になると素人では契約をかわせないので、弁護士に相談しようとお思います。
ためになるアドバイスありがとうございました。

回答No.2

0621p

財産分与の額をいくらにすべきか？という件はわかりませんが、マンションの名義については。

あなたが頭金を出したのなら、３５８０万うちの１０１０万円分はあなたの名義にするべきだったのです。
それはさておき。
不動産の名義を変える（所有権移転登記）を行う場合、無償ですれば贈与税がかかります。ただし離婚後の財産分与であれば贈与税はかからないので、離婚は名義を変えるチャンスでもあるわけです。
しかしご主人名義のローンが残ったままではおそらく金融機関が認めません。バレたら一括返済を求められる場合もあります。あなたがローンを組み直せばいいわけですが、収入の問題で可能かどうか、という事になります。

というような問題があるので、この際マンションは売って精算したほうが良いと思いますが、もし残債の２２００万以下でしか売れないようなら、足りない金額を用意しなければ売れません。

お礼

離婚後の財産分与に贈与税がかからないこと知りませんでした。
ばれたら一括返済。現在主婦である私にローンが組むことが出来ません。

会話が成り立たない日本語が通じない夫ですので、
マンションを売って精算するのも弁護士に任せた方が良さそうですね。

アドバイスありがとうございました。