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遺言書について教えて下さい。
離婚して娘と二人で、前夫名義で住宅ローンを借りて建てた家に住んでいます。 土地も家も住宅ローンもすべて前夫名義です。 三年半ほど前に離婚してから、そのローンは私が支払いをしております。 固定資産税・火災保険等も私の支払いです。 別れる時にローンの支払いは私が続け、支払い終わった時には娘の名義に 書き換えてくれると約束しました。 私が死んだ場合は生命保険等でローンを返済し娘の名義に替えて欲しいと お願いしてあります。 泥沼の離婚ではなかった為軽い取り決めという感じです。 前夫と娘とは離婚後も時折会ったり連絡しております。 娘の話によると前夫にいい方が見つかったようで一緒に暮らしているとの事。 前夫は籍を入れることにこだわっていないけれど、相手の方は望んでいるとの事です。 入籍すれば前夫には配偶者が出来るわけです。(お子さんもいるとの事) 前夫はとてもいい人で娘も大事にしてくれておりますので、私も前夫も 元気なうちにローンが終われば問題ないと思うのですが、まだまだかかります。 もし万が一の事があればややこしくなりそうです。 めんどうな事にならず娘に間違いなく家が行くように、前夫に遺言を書いてもらおうと考えて いるのですが(前夫は書いてくれると思います。)それでは無理ですか? 大丈夫だとしたらどこで作成すればいいですか?いくら位かかりますか? またどのような点をおさえておく必要がありますか? 不明なところは補足致します。よろしく御願い致します。
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追記します。 あなたが毎月返済している行為は法律としては単なる贈与で見返りはありません。 元夫は既に住宅ローンを使ってますので、その住宅ローンの返済が終わらない限り、住宅ローンを使っての不動産の購入は出来ません。 いい方が見つかったようですが、その方が不動産を買いたいと言ってきた時に必ずトラブルになります。 最悪はその不動産の売却であなたの住む所の保証はありません。 返済の肩代わりをしていると主張されたいでしょうが債務引き受けをしてませんので単に贈与となり抗弁出来ません。 所有権移転したことにより銀行からの一括返済の要求という回答がありますが、教科書としてはありえますが、４０年実務の中では一度も経験はありません。 銀行としても毎月返済されているものを一括返済を請求することにより不良債権としたくないのが実務です。 銀行に所有権移転した旨を言っても彼らは聞こえないふりをするしかありません。 自分の担当で不良債権を作りたくないからです。 ですので至急所有権移転の方向で検討してください。
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- akak71
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質問者が返済した金額は、夫の相続財産でありません。 ただ、トラブルのもとです。 ＃２の登記はできます。 しかし、抵当権者の承諾なくして名義変更した場合は、契約により一括返済を要求されることがあります。 住宅ローンの契約書には、名義変更の時は承認が必要の旨の記載があります。 現在できることは、 贈与のする旨の公正証書契約はできます。 贈与の予約の契約はできます。 仮登記もできます。 公正証書遺言もあまり効果はありません。 いつでも、書き換えることができます、
お礼
ありがとうございます。 現在出来る事をかんがえてみます。 ほんとにありがとうございました。
離婚により何故不動産の名義変更をすぐにしないのですか。 住宅ローンがまだ残っているのと所有権移転は関係がありません。 抵当権付きで所有権移転すればいいだけの話しです。 住宅ローンの返済前に元夫が亡くなりますと遺言書でも遺留分の問題がありますのでここは速やかに名義変更の手続きをしてください。 離婚直後に名義変更した場合は、譲渡とみなし元夫に譲渡税が発生しますが居住用不動産控除があるので税金は発生しません。 譲渡税扱いですからもらった方に贈与税はかかりません。 私は税理士でないので離婚から３年半経った状態での税金は分かりません。 まして住宅ローンの返済が終わってからの名義変更となると税務署はみなし贈与と認定するように思います。 その場合贈与税が高すぎて名義変更が出来ない危険性があります。 場合によっては今返済していることが全て無駄になる可能性がありますので、まずは税理士に離婚による名義変更で贈与税がかからないかを確認してください。 税金がかからないのであれば速やかに司法書士に名義変更を依頼してください。 税金がかかるようでしたら、公証人役場に直接行かれて遺言書の作成を依頼してください。 必要な書類は、あなたの印鑑証明書・登記情報昔の登記簿謄本・固定資産税の評価証明書です。 証人は二人はいない場合は公証人役場でアルバイトの人二人を準備してくれます。 費用は公証人役場が評価額によって算定いたしますが数万です。 ネットで公正証書を遺言を代行する法律ブローカーの広告が多いので気をつけてください。 公証人役場に直接行けば相談は無料です。
- chie65536（@chie65535）
- ベストアンサー率44% (8740/19838)
問題が起こるのは、 質問者さん＝前夫よりも先に死去 前夫＝被相続人 質問者さんの子供＝存命 前夫の後妻＝存命 前夫の後妻の連れ子＝存命 と言う場合。 この場合の法定相続分は 質問者さんの子供＝１／４ 前夫の後妻＝存命＝１／２ 前夫の後妻の連れ子＝１／４ となります。 そして「遺留分」は法定相続分の半分の 質問者さんの子供＝１／８ 前夫の後妻＝１／４ 前夫の後妻の連れ子＝１／８ となります。 ここで、前夫の法的に有効な遺言書で「質問者さんの子供が住んでる家と土地は質問者さんの子供に遺す。残りの財産の６６％を後妻に、３４％を後妻の連れ子に遺す」と遺言したとします。 「前夫の後妻」と「前夫の後妻の連れ子」の遺留分を合わせると「全体の３／８」になりますから、この二人は「最低でも、二人合わせて全体の３／８を遺留分として減殺請求」する事が出来ます。 つまり「家と土地を除いた残りが、全遺産の３／８よりも少ない場合」には、二人は、質問者さんの子供に「遺言通りでは遺留分より少ないから、遺留分に足りない分を払え」と請求出来てしまうのです。 もし、前夫の財産が「今、質問者さんが住んでる家と土地しかない」としたら、確実に遺留分の減殺請求をされてしまいます。 なので、家と土地を確実に自分の子供に遺したいなら ・ローンが終るまで絶対に死なない ・前夫が内縁の妻と入籍する前に、前夫に御亡くなりになってもらう ・土地と家を担保にどこかでお金を借り直し、ローンを一括返済し、すぐに土地と家の名義を自分の子供に書き替える ・ローン契約の名義を質問者さんに切り替えるのが可能ならすぐに切り替え、土地と家の名義を質問者さんにして、家と土地に関しては前夫が一切関わらない形にする ・ローン残があっても土地と家の名義を自分の子供に書き替えるのが可能ならば、名義を書き替える のどれかになります。
お礼
ありがとうございました。 自分が無知だった故の結果です。 なにか方法がないかご意見を参考に考えさせて頂きます。 ほんとうにありがとうございました。
お礼
ありがとうございます。 泥沼ではありませんでしたが離婚の際にはやはり精神的にまいってしまい こんなことはなにも考えもしなかった私が馬鹿だったのだと思います。 家のローンも楽ではありませんが将来娘のためになるならと払っております。 私が愚かなばかりにそれさえも無駄になるかもしれないんですね。 前夫とも連絡は出来ますので、税理士さんのところに相談に行って 所有権移転をしてもらえるようがんばってみます。 ほんとうにありがとうございました。
補足
すみません。補足欄で申し訳ないのですが、もしお分かりでしたら 教えて下さい。 もし前夫と一旦再婚の届出をして離婚し、教えていただいたように 名義変更を税金がかからないように出来るでしょうか? 娘のことはとても大事にしてくれるので協力してくれると思います。 偽装結婚となり罪になるでしょうか?