２世帯住宅売却→中古住宅を２軒購入する場合の手順は

質問

３０代女性です。
長い説明になっていまいますがおつきあいいただければ幸いです。

現在、実父母と私の家族（夫、子）で２世帯住宅に住んでいます。
数年の内に同居を解消し、それぞれ別に住むことになりそうです。
不仲でというわけではなくそれぞれの仕事や生活の関係でやむを得ず・・・
財政的に残念ながら今の家を維持しながら、賃貸するという余裕はなさそうですので売却が大前提です。
売却後は賃貸相場がとても高いエリアなので、ずっと賃貸で行くことはまず考えておりません。これに関しても売却後は２軒購入が前提です。

現在の住宅購入はすべてこちら持ちで、夫名義の住宅ローン残高が3600万程度残っています。
売却となると相場的には8000万前後になりそうですが
安全に見積もって7700万くらいのラインを見込んでいます。
つまり少なくとも4000万円くらいは売却後手元に残るという計算をしています。
なお実父母から購入に際し金銭の援助は受けておらず、名義は夫と私になっています。

そこで、質問です。ひとつでもお答えいただければ有難いのですが・・・

１）タイミングについて
　　今の家を売却し、2軒の家を購入する必要があります。
　　両親たちの住まい→3000万～3500万程度の中古マンション
　　私たちの住まい　→4000万～5000万程度の中古戸建て

　売却と購入は現実的にどのように進められるのでしょうか。気になる物件は「居住中」のものも少なくなく、そうなると２軒同時に引っ越しというのは難しい気がします。やはりどちらかが（もしくは双方が）仮住まいをする覚悟が必要でしょうか。両親は高齢ですし、私たちは小さな子どもがいるのでなるべく一回の引っ越しでそれぞれ新しい住まいに引っ越したいのですが、それを可能にする方法や手順はありますか？
両親だけでも一回の引っ越しにしてあげたいと思っていますが・・・

２）住宅ローンの組み方・種類などについて
　両親は高齢のためローンは組めません。
　頭金は本人たちが数百万用意できますが、住宅ローンを組む必要があれば夫名義になります。（私は現在無職なので）
　売却が先であれば問題なくどちらかの家を先にキャッシュで購入し、もう一つをローンで、ということが出来そうですが・・・
　夫からすれば義父母ですが、そうした親族のための住まいを購入するとなるとセカンドハウス的扱いになり利率も高くなるようなので、両親の家を売却益分で買うのがいいのだろうとは何となく考えています。

※ローン審査については勤務先・勤務年数・年収からも２軒分余裕を持って貸していただける範疇です。

※不動産が売れなくても買い取ってもらえるという制度についても存じていますが、相場より３割以上も低い価格になってしまうのは避けたいと思っていますので利用は考えていません。

面倒な質問で恐縮ですが専門家の方々にお知恵をお貸しいただければ助かります。よろしくお願いいたします。

回答No.1

himeichigo17

その条件でしたら、売却したお金でご両親の物件を
現金で購入し、後からご自身の物件を住宅ローンで
新たに購入されるのがよさそうですね。

とはいえ、購入を先にしてしまうと相場よりも安価で
売りに出さなければならない可能性が高いです。
このご時勢ですから、高額の中古物件はなかなか買い手が見つかりにくいです。
6千万円を越える物件の場合、ある程度期間かかると思っておいたほうが無難です。
去年までなら1ヶ月待たずに売れた超・人気物件でも
7千万円超えるとなかなか買い手がつかないです。

ただまとまった土地や2世帯住宅はなかなか売りに出ないので、
以外に早く売れる可能性もありますので、
基本的に売れるのを待つスタンスでいることをお薦めします。

早く売るには、まず大手１社に専任媒介で試してみて、
そこで買い手がつかなければ、専任から一般媒介に切り替え、
複数の不動産業者に依頼する方法です。
専任にすると売ろうと最初頑張ってくれますが、
それは最初だけでその後は基本的に値引きするよう求めてきて広告回数も激減します。
最初の契約期間中に売れなければ業者を増やしたほうが広告回数がぐっと増えます。
その際にできれば、買手の仲介手数料が安くなる業者に依頼すると買い手がつきやすいです。
高額物件の場合、仲介手数料３％が結構重くなってくるので
１％や仲介手数料無料や一律の業者だとユーザーが買いやすくなるので。
大手不動産会社２～3社、中堅の仲介手数料が安い会社1～2社に
依頼すればそれなりに多くのユーザーがカバーできます。

また春頃は物件を探される方が増える時期なので
売りに出すなら早いほうがいいかと思います。

それから個人的に気になったのは、
ご両親の家を購入するメリットについてです。
賃貸は考えていないとのことですが、お二人が住む物件はともかく、
ご両親の物件の場合は賃貸でも支障がない気もします。

ご高齢ということなので、30年、40年使用するか
どうか未知数ですし、3千万円前後の中古マンションを
都心で探すとなると築年数や設備の面で物件探しに苦労されるかも。
また、３千万円程度の中古マンションの利回りを考えると、
賃貸でもそんなに高くならないのでは？と感じます。
確かに、ずっと賃貸はもったいないですが、
ご両親がもっと高齢になったときのことを考えると、
いずれまた一緒に住みたいとか、高齢者向けマンションに
移りたいとういうような話になってくるかもしれません。

そうなった時に１件のマンションを持っているよりも
投資用のマンションを何件か購入してその賃貸利益で、
ご両親の家を借りてあげて、将来なにかあっても身軽な
立場にしておくという選択肢もありますし、
投資物件なら一度に何件か買わなくても最初に１件だけ購入して、
賃貸負担を軽くするということもできます。
賃貸利益があると、年収の上乗せができる他に、お二人の年金代わりにもなります。

また今の家を改装して、一部をアパート化して賃貸に出し、
その利益で、賃貸を借りて今の家を維持していくという方法もあるかもしれません。

いろいろと選択肢があると思いますので、
１番良い方法を考えてみてくださいね。

お礼

ご丁寧なお答え、とても助かります。ありがとうございました。

やはりこちらの世帯は一時賃貸に移ることを前提に売却を考えないと
いけないのでしょうね。
うちの周りは２世帯住宅が多いようなので需要はありそうなのですが
高額物件は今の不況下では売りにくいとのこと、納得です。
気長に売っていただくしかなさそうです。

両親の家については、おそらくご指摘のように賃貸の方が
コスト的には理があると思うのですが、
現在両親は７０近く。高齢者世帯の賃貸事情はよろしくないと聞いています。
また、賃貸物件に住んだことのない両親にとっては、
好き勝手に使えないこともストレスになるかと思います。

現在の家を賃貸に出すというのも、きっと良い方法なのだと思うのですが
気苦労も多いと聞きますし、修繕やら入居状況やらを気にしながらというのは
ずぼらな私どもには向いていない気がするのであまり検討していません。

将来、両親のどちらかが先に逝った時には、また一緒に住めるように
私たちが購入する家には余分な部屋を確保しておくつもりでおります。

補足

重ねての質問で申し訳ありませんが、
１）売買の際、特約のような形で、売却が決まることが購入の条件となるような
　　条項というのを盛り込んでいただくことも出来るのでしょうか？

２）１）のようなことが難しい場合、購入を決定してからお支払いまでの猶予期間というのは
　　最大でどの程度が一般的なのでしょうか。

ご回答いただければ助かります。